Louer un studio indépendant dans sa maison : les règles
Non. Un studio avec sa propre entrée dans votre maison, un rez-de-chaussée aménagé en logement, une dépendance ou un gîte sur votre terrain : dès que le logement loué est indépendant (entrée, cuisine et salle d'eau à lui), ce n'est pas votre résidence principale, même s'il a la même adresse. C'est un meublé de tourisme comme un autre, et presque toutes les règles en découlent.
Ce n'est pas votre résidence principale
La règle des 120 jours ne vise que le meublé de tourisme « déclaré comme sa résidence principale » par le loueur (art. L. 324-1-1 IV du code du tourisme). Votre résidence principale, c'est la partie de la maison que vous habitez ; le studio que vous louez est un autre logement. Il n'y a donc pas de limite de 120 jours pour lui, mais pas non plus les allègements réservés à la résidence principale.
La déclaration et le numéro d'enregistrement
Le logement se déclare comme meublé de tourisme autre que la résidence principale, et le numéro d'enregistrement obtenu pour lui, s'il en existe un dans votre commune, figure sur l'annonce. Où et comment le déclarer tant que le téléservice national n'est pas ouvert : voir faut-il un numéro d'enregistrement en mairie.
Le piège de la même adresse. Parce que le studio partage l'adresse de votre maison, il est tentant de le déclarer comme votre résidence principale. Ce serait une fausse déclaration, punie d'une amende civile pouvant atteindre 20 000 € (art. L. 324-1-1 V du code du tourisme). Elle vous pénalise en plus vous-même : la plateforme décompte les nuitées et bloque l'annonce au bout de 120 jours, une limite qui ne s'appliquait pas à votre studio.
Le changement d'usage
La dispense de changement d'usage ne vaut que pour la résidence principale du loueur (art. L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation). Un logement indépendant loué en courte durée relève donc des règles de votre commune : si elle a soumis le changement d'usage à autorisation, il vous en faut une. Toulouse Métropole l'écrit dans la FAQ de ses changements d'usage. Lisez la délibération de votre commune avant d'aménager, pas après : voir changement d'usage.
La CFE, et quand l'exonération joue
Deux exonérations semblent faites pour vous, et aucune ne s'applique d'office.
- Location à un locataire à l'année (art. 1459, 2° du CGI) : exclue dès que les pièces louées forment un logement indépendant de votre habitation, avec cuisine, salle d'eau ou accès propres (BOI-IF-CFE-10-30-10-50 § 100).
- Habitation personnelle louée à des voyageurs (art. 1459, 3° c), sauf délibération contraire de la commune : elle ne joue que si vous vous réservez la jouissance ou la disposition du logement en dehors des périodes de location, par exemple pour y loger votre famille (CE, 9 octobre 2019, n° 417676 ; BOI-IF-CFE-10-30-30-50 § 175 et 210). Un studio entièrement consacré à la location, que vous n'occupez jamais, n'y a pas droit.
À défaut, la CFE est due dans les conditions ordinaires. Le logement se déclare au cadre C du 1447-C, en nature (26), « autre local loué meublé ». La CFE n'est pas due l'année de la création (art. 1478 II), et la cotisation minimum disparaît si vos recettes ne dépassent pas 5 000 € (art. 1647 D). Le reste est détaillé dans suis-je redevable de la CFE.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires
Depuis la loi de finances pour 2025, l'article 1407 du CGI soumet à cette taxe les locaux meublés qui ne sont l'habitation principale de personne, même lorsqu'ils paient la CFE. Si le logement sert aussi à votre famille, elle est due.
Et en courte durée, elle l'est en pratique même si vous n'y mettez jamais les pieds. Selon une réponse ministérielle du 3 juin 2025, louer pour de courtes durées, à des périodes que vous restez libre d'accepter ou de refuser, revient à garder la jouissance du logement : la location saisonnière par une plateforme entraîne la taxe. Elle n'est écartée que si le logement échappe réellement à votre disposition toute l'année, ce qui vise surtout la location à l'année, et c'est à vous de le prouver.
Loué en courte durée, le studio paiera donc vraisemblablement la CFE et la taxe d'habitation : ne le déclarez pas « réservé à la location » dans votre espace des impôts sans pouvoir le justifier.
Pas d'exonération de l'article 35 bis
L'article 35 bis du CGI exonère d'impôt sur le revenu la location de pièces de votre résidence principale, sous conditions. Il exclut les pièces qui constituent un logement indépendant : entrée autonome, cuisine ou salle d'eau privatives, configuration des lieux (BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 100 à 120 ; CE, 24 mars 1976, n° 93851). Les recettes du studio se déclarent donc en location meublée, comme celles de n'importe quel meublé.
Au réel : un prorata de surface
Au régime réel, le studio n'est qu'une partie de votre bien. Le prix d'achat, le terrain et les charges communes à toute la maison (taxe foncière, assurance, toiture) ne s'amortissent ou ne se déduisent qu'au prorata de la surface du logement loué. Ce qui ne concerne que lui (son mobilier, ses travaux, son compteur s'il en a un) se prend à 100 %.
Exemple : un studio de 30 m² dans une maison de 150 m² représente 20 % de la surface. Une taxe foncière de 1 500 € se déduit pour 300 €, alors que la cuisine équipée du studio s'amortit sur son coût entier.
La plus-value à la revente de la maison
Quand vous vendez la maison, l'exonération de la résidence principale ne couvre que la partie que vous habitez (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 80 et 120). La quote-part de plus-value qui revient au studio loué est imposable, au barème des plus-values des particuliers. Et si vous étiez au réel, les amortissements déduits sur cette quote-part sont réintégrés dans la plus-value pour une cession depuis le 15 février 2025 (art. 150 VB III du CGI). Voir plus-value immobilière.
La création du logement se déclare aussi aux impôts. Transformer un garage, un rez-de-chaussée ou une dépendance en logement est un changement de consistance ou d'affectation, à déclarer dans les 90 jours de son achèvement (art. 1406 du CGI), dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. C'est une démarche distincte de la déclaration en mairie, et elle change votre taxe foncière. Côté urbanisme, transformer un garage ou une grange en logement peut aussi demander une déclaration préalable ou un permis : renseignez-vous en mairie avant les travaux.
Sources
- Art. L. 324-1-1 IV et V du code du tourisme
- Art. L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation
- FAQ changements d'usage de Toulouse Métropole (metropole.toulouse.fr/faq-changements-dusage-des-locaux-dhabitation)
- Art. 35 bis du CGI
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 100 à 120
- CE, 24 mars 1976, n° 93851
- Art. 1459, 2° et 3° c du CGI
- BOI-IF-CFE-10-30-10-50 § 100
- BOI-IF-CFE-10-30-30-50 § 175 et 210
- CE, 9 octobre 2019, n° 417676
- CE, 15 juin 2023, n° 468195
- Art. 1478 II et 1647 D du CGI
- Art. 1407 du CGI, rédaction issue de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 110)
- Réponse ministérielle n° 4697, JOAN du 3 juin 2025
- Art. 150 U II 1° et 150 VB III du CGI
- BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 80 et 120
- Art. 1406 du CGI
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