Se lancer en LMNP : l'ordre des démarches
Entre la décision de louer et la première déclaration, il y a dix-huit étapes. Six portent une date limite opposable, deux ne se rattrapent pas, et deux autres dépendent de délais administratifs qui se comptent en semaines. Voici l'ordre, et le moment où poser le rappel.
Votre rétroplanning
Indiquez la date de votre première mise en location : les échéances se calculent, et vous pouvez les ajouter à votre agenda avec leurs rappels. Le calcul se fait dans votre navigateur : aucune date saisie ne nous parvient, et l'export ne demande pas d'adresse email.
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18 étapes pour votre situation. Indiquez une date pour activer l'export.
Avant la mise en location
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T-8 semaineséchéance passée
Vérifier ce que la commune autorise
Le seul point qui peut tout arrêter, et le seul qu'on ne rattrape pas après coup. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, et dans toutes celles qui l'ont décidé, louer en courte durée un logement qui n'est pas votre résidence principale est un changement d'usage soumis à autorisation du maire, souvent assortie d'une compensation qui se chiffre en dizaines de milliers d'euros. Dans ces mêmes communes, l'autorisation est aussi conditionnée à la performance énergétique du logement : demandez à la mairie le niveau exigé avant d'engager quoi que ce soit. Si c'est votre résidence principale, vous échappez au changement d'usage mais pas à la limite de 120 jours par an, que la commune peut avoir abaissée à 90.
- Échéance
- Aucune date, mais bloquante : à vérifier avant l'achat, pas avant l'annonce
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T-6 semaineséchéance passée
Copropriété, assurance, prêt
Trois autorisations privées, indépendantes de la mairie. Le règlement de copropriété peut interdire l'activité par une clause d'habitation bourgeoise. L'assurance propriétaire non occupant doit connaître l'usage réel du logement, faute de quoi la garantie peut être refusée au sinistre. Et si le bien est financé, le contrat de prêt encadre parfois sa destination.
- Échéance
- Aucune, mais un refus découvert après coup coûte cher
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T-4 semaineséchéance passée
Déclarer le meublé en mairie
La déclaration en mairie est obligatoire partout pour un meublé de tourisme, et la loi Le Meur a généralisé le numéro d'enregistrement à treize caractères à toutes les communes, avec une entrée en vigueur fixée au 20 mai 2026 au plus tard. Renseignez-vous auprès de votre mairie, c'est elle qui fait foi : nous n'avons pas pu établir que le téléservice national est effectivement ouvert. Le numéro doit figurer sur chaque annonce - les plateformes bloquent la mise en ligne sans lui, et décomptent les nuitées pour faire respecter la limite des résidences principales. Le délai de délivrance va de quelques jours à quelques semaines.
- Échéance
- Avant la publication de l'annonce, sinon elle sera refusée
- Rappel
- Une semaine avant d'engager la démarche, le temps de réunir les pièces
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T-3 semaineséchéance passée
Équiper le logement, et garder les factures
Le décret 2015-981 fixe onze éléments de mobilier pour un bail d'habitation meublé : en longue durée, un seul manquant expose à la requalification en location nue, qui fait perdre l'amortissement. En meublé de tourisme, ce décret ne s'applique pas directement, mais sa liste reste le meilleur repère de ce qu'un logement doit contenir. Le réflexe qui manque le plus souvent est ailleurs : conserver les factures. Le mobilier acheté avant la mise en location reste amortissable, mais une facture jetée ne se reconstitue pas, et c'est un poste d'amortissement perdu pour de bon.
- Échéance
- Avant la première nuitée
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T-2 semaineséchéance passée
Choisir entre micro-BIC et régime réel
Le choix se fait maintenant, parce que la formalité de début d'activité le demande. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et se passe de comptabilité ; le réel déduit les charges réelles et amortit le bien, ce qui annule souvent l'impôt les premières années, au prix d'une liasse à déposer. Une précision qui compte au démarrage : la première année, le micro-BIC s'applique de plein droit quel que soit le montant encaissé, puisque les seuils s'apprécient sur les deux années précédentes, qui n'existent pas encore. Passer au réel dès le départ est donc un choix, jamais une obligation.
- Échéance
- Renseigné dans la formalité de début d'activité
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T-1 semaineéchéance passée
Préparer le bail et les diagnostics
Le bail meublé se conclut pour un an, ramené à neuf mois pour un étudiant, et ne suit pas les règles du bail nu. Il doit être remis avec le dossier de diagnostics techniques - performance énergétique, plomb, électricité et gaz selon l'âge des installations, état des risques. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un seul en location nue : le prendre plus haut se rembourse, avec pénalités.
- Échéance
- À la signature, pas après
Le jour J
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Jour Jéchéance passée
Première mise en location
C'est cette date qui compte comme date de début d'activité : ni celle de l'acquisition, ni celle de la publication de l'annonce. Elle conditionne le premier exercice comptable et l'exonération de CFE de l'année de création. Une date déclarée postérieure aux premières recettes crée une incohérence entre les loyers déclarés et la période d'activité.
- Échéance
- Point de départ de tout ce qui suit
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Jour Jéchéance passée
Publier l'annonce, numéro affiché
Dans l'ordre inverse, l'annonce est refusée ou retirée. Le numéro d'enregistrement se saisit dans les paramètres de l'annonce sur chaque plateforme, et il est propre au logement : deux biens, deux numéros. Pensez aussi au relevé de versements, qui sera votre pièce comptable de l'année : chaque plateforme le fournit à un endroit différent.
- Échéance
- Après le numéro d'enregistrement, jamais avant
Les semaines qui suivent
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J+15 au plus tardéchéance passée
Déposer la formalité de début d'activité
L'ancien formulaire P0i, désormais déposé sur le guichet unique de l'INPI. C'est lui qui crée administrativement l'activité et déclenche l'attribution du SIRET, l'inscription au répertoire Sirene, l'ouverture du dossier au service des impôts des entreprises et le rattachement à la CFE. Ne cochez l'option TVA que si vous fournissez des services para-hôteliers. Faites-le tout de suite : le délai d'obtention se compte en semaines, et une formalité entamée en avril arrive après la campagne déclarative.
- Échéance
- Quinze jours après le début de la location
- Rappel
- Deux jours après la mise en location : ne pas consommer les quinze jours
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J+30échéance passée
Taxe de séjour : vérifier qui la collecte
Les grandes plateformes la collectent et la reversent à votre place, mais pas partout et pas pour tous les canaux : une réservation prise en direct, ou sur un site qui ne collecte pas, laisse la déclaration et le reversement à votre charge, selon la périodicité fixée par la commune. C'est une somme encaissée pour le compte d'autrui, jamais une recette.
- Échéance
- Périodicité fixée par la commune
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J+45 environéchéance passée
Le SIRET arrive : créer l'espace professionnel
Le SIRET est obligatoire sur la 2042-C-PRO comme sur la liasse, et rien ne permet de s'en passer : c'est le motif de blocage le plus fréquent au moment de déclarer. Un SIRET obtenu pour une autre activité, auto-entreprise ou profession libérale, n'est pas réutilisable. Dès qu'il est là, ouvrez l'espace professionnel sur impots.gouv.fr : l'activation passe par un code envoyé par courrier postal, soit un aller-retour de plus à absorber avant le printemps.
- Échéance
- Aucune, mais tout le reste en dépend
- Rappel
- Six semaines après, pour vérifier que le SIRET est bien arrivé
Avant la fin de la première année
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31 décembre de l'année de démarrageéchéance passée
Déposer la déclaration initiale de CFE
Vous ne la déposerez qu'une fois dans la vie de ce bien : c'est la déclaration qui décrit votre local au service des impôts. L'exonération de l'année de création est acquise sans elle, ce qui la rend facile à croire inutile - or c'est elle qui porte les exonérations facultatives du cadre D, perdues si elles sont demandées hors délai, et c'est elle qui fixe la base de vos années suivantes. À défaut, l'administration l'arrête d'office, et vous découvrirez le montant sur l'avis.
- Échéance
- 31 décembre, sans report possible
- Rappel
- Le 15 octobre de l'année de démarrage, tant que le dépôt est encore possible
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Début janvieréchéance passée
Clôturer le premier exercice
L'exercice suit l'année civile. Rassemblez les relevés de versements des plateformes, les factures de charges et de mobilier, le tableau d'amortissement de l'emprunt et l'avis de taxe foncière. Un premier exercice se rattrape, mais toujours plus difficilement qu'il ne se tient : c'est ici que se décide le temps que coûtera le mois de mai.
- Échéance
- Avant la campagne déclarative
L'année suivante
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Début maiéchéance passée
Préparer et déposer la liasse 2031
Votre première liasse porte sur un exercice souvent court, celui qui va de la mise en location au 31 décembre. La date limite tourne autour du 20 mai ; s'y mettre le 20 mai, en revanche, est la meilleure façon de découvrir qu'il manque une facture ou le tableau d'amortissement de la banque. Le dépôt est dématérialisé et se fait gratuitement depuis l'espace professionnel au régime simplifié - celui de la quasi-totalité des loueurs en meublé.
- Échéance
- Vers le 20 mai, date exacte publiée chaque année sur impots.gouv.fr
- Rappel
- Le 25 avril, avant la bousculade de mai
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Mai et juinéchéance passée
Reporter le résultat sur la 2042-C-PRO
C'est l'étape que la première année rate le plus, parce que rien ne la signale : au réel, avoir déposé la liasse donne le sentiment d'en avoir fini, alors que le résultat doit encore être repris dans votre déclaration de revenus personnelle. Sans ce report, il n'est tout simplement pas imposé, et l'écart finit par être relevé. Au micro-BIC, ce report est la seule chose à faire de l'année. Les dates limites varient selon votre zone de résidence.
- Échéance
- Selon votre zone de déclaration
- Rappel
- Le même jour que la liasse : les deux se préparent ensemble
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Au 30 juin suivantéchéance passée
Déclarer l'occupation du logement
Mettre un logement en location est un changement d'occupation, à signaler dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. C'est lui qui détermine si le logement est traité comme une résidence secondaire, donc ce qui vous sera réclamé au titre de la taxe d'habitation. La déclaration n'est plus annuelle : elle n'est due qu'en cas de changement depuis la dernière déposée. L'omission coûte 150 € par local.
- Échéance
- Au 30 juin qui suit la mise en location
- Rappel
- Le 15 juin : la déclaration prend cinq minutes, mais l'accès à l'espace particulier se perd
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Automne, chaque annéeéchéance passée
Regarder où en sont les seuils
Trois seuils se franchissent sans qu'on les voie venir. Deux d'entre eux font sortir du micro-BIC : 15 000 € en meublé de tourisme non classé, 83 600 € en droit commun pour les recettes 2026. Ils ne mordent qu'après deux années consécutives au-dessus (art. 50-0 du CGI) - un dépassement isolé ne change rien, et c'est l'erreur symétrique de celle qui consiste à les ignorer. Le troisième est immédiat et subi : au-delà de 23 000 € de recettes en courte durée, vous relevez de la sécurité sociale des indépendants, avec régularisation rétroactive et un choix de statut à faire, dont le régime général. Il s'apprécie en recettes brutes, commissions de plateforme comprises : un loueur à 23 500 € bruts et 21 800 € nets se croit en dessous.
- Échéance
- Avant la fin de l'année, pendant qu'on peut encore agir
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15 décembreéchéance passée
Payer la CFE
Première année d'imposition, après l'exonération de l'année de création - et sur une base réduite de moitié (art. 1478 II du CGI). La première année pleine, c'est la suivante : une trésorerie calée sur ce premier avis se trompe d'un facteur deux. L'avis n'est pas envoyé par courrier, il faut aller le chercher dans l'espace professionnel.
- Échéance
- 15 décembre
- Rappel
- Le 1er décembre : l'avis ne vient pas à vous
Deux décisions qu'on ne refait pas
L'option pour le réel
En début d'activité, elle se formule dans le délai de dépôt de votre déclaration de revenus de l'année où vous démarrez : c'est elle qui sert de repère, pas une déclaration de résultat, qu'un créateur encore au micro-BIC ne dépose pas. Ensuite, l'option vaut un an et se reconduit tacitement : pour en sortir, il faut la dénoncer explicitement.
Comment opter, et comment en sortirLes frais d'acquisition
Déduits en une fois ou amortis avec le bien : le choix est irrévocable et vaut pour tout l'exercice. Comparé sur cinq ans il induit en erreur, la péremption du déficit n'étant visible qu'à plus long terme.
Comparer les deux optionsLa régularisation spontanée existe, et coûte nettement moins qu'un rappel après contrôle.
Le calendrier fiscal du loueur en meublé : liasse, report, CFE, année après année.
Tenir la comptabilité dès la première nuitée
OpenLMNP suit les recettes et les charges toute l'année, calcule les amortissements et génère la liasse 2031, les annexes 2033 et le FEC le moment venu. Gratuit et open source.