Comment passer du micro-BIC au régime réel ?

Le micro-BIC est le régime par défaut. Le régime réel se demande.

La procédure

L'option se formule par courrier ou message au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre activité. Le délai n'est pas le même selon votre situation, et c'est là que beaucoup se trompent.

• Vous démarrez votre activité : vous avez jusqu'aux délais de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus (2042) souscrite au titre de l'année de création. C'est bien la déclaration de revenus qui sert de repère, pas une déclaration de résultat - un créateur encore au micro-BIC n'en dépose aucune.
• Vous êtes déjà au micro-BIC : depuis la loi de finances pour 2022, l'option doit être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration de revenus souscrite au titre de l'année précédant celle où elle s'applique (art. 50-0, 4 du CGI). Concrètement, opter en mai 2026 fait basculer 2026 au réel, pas 2025.

Elle vaut un an et se reconduit tacitement. Pour en sortir, il faut la dénoncer explicitement - et pas dans le même délai : la renonciation se cale sur le dépôt de la déclaration de résultats n° 2031 de l'année précédente, là où l'option se cale sur celui de la déclaration d'ensemble des revenus.

Ce qu'il faut préparer avant

• Le SIRET de l'activité - donc la formalité INPI si elle n'a jamais été faite ;
• la valeur d'entrée du bien et sa quote-part de terrain, justifiable ;
• le montant des frais d'acquisition, et le choix de les amortir ou de les déduire ;
• l'inventaire du mobilier avec les factures ;
• au réel normal seulement, un service de télétransmission EDI. Au réel simplifié - le cas de la quasi-totalité des LMNP - la liasse se saisit gratuitement en ligne depuis l'espace professionnel.

Le point à trancher une fois pour toutes

Les frais de notaire peuvent être déduits intégralement la première année ou amortis avec le bien, aux durées des composants auxquels ils se rattachent (les 25 ans souvent cités sont un usage, pas une durée réglementaire). Le choix est une décision de gestion globale et définitive : il vaut pour toutes les immobilisations acquises par l'entreprise, quelle que soit leur date d'acquisition - y compris celles des exercices suivants - et il est irrévocable (BOI-BIC-CHG-20-20-10). La déduction immédiate est intéressante si votre résultat de première année peut l'absorber ; sinon, l'amortissement étale l'avantage.

Ce qui ne se rattrape pas

L'option ne vaut que pour l'avenir. Les années passées au micro-BIC restent au micro-BIC : il n'est pas possible de reconstituer rétroactivement des amortissements sur les exercices déjà déclarés.

En revanche, la base amortissable se fixe au jour de la première mise en location, pas au jour de l'option : le coût d'acquisition pour un bien acheté pour être loué, la valeur réelle à cette date, justifiée par une estimation datée, pour un logement que vous possédiez avant de le louer (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 480). Opter dix ans plus tard ne la réévalue pas. Les dotations correspondant aux années passées au micro-BIC sont réputées avoir couru : vous démarrez avec un bien partiellement amorti.

C'est la raison principale pour laquelle il vaut mieux faire le calcul dès la première année.

Il n'existe pas de formulaire pour opter : le courrier au service des impôts des entreprises est la démarche elle-même. Le modèle de lettre d'option pour le régime réel reprend les mentions attendues, et le modèle de renonciation sert à la démarche inverse, qui ne suit pas le même calendrier.