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56 communes · ventes réelles DGFiP

Le LMNP ville par ville,
sur une seule page.

Deux chiffres décident de votre fiscalité meublée : ce que vaut le bien, et ce qu'il rapporte. Le premier vient des ventes réelles publiées par la DGFiP, le second de relevés de marché. Les croiser situe une commune, et montre où le régime réel prend l'avantage sur le micro-BIC. Ce n'est pas un pronostic sur votre bien : les limites de l'exercice sont détaillées plus bas, et elles comptent.

Pourquoi une page, et pas une par ville

Nous avions écrit ces pages : une par commune, quinze au total, avec leurs chiffres et leur raisonnement. Nous ne les avons jamais publiées. En neutralisant les noms de communes et tous les nombres, treize paires sur cent cinq restaient identiques au caractère près : le raisonnement était le même partout, seul le montant changeait. C'est exactement ce que nous reprochons aux sites qui alignent des centaines d'URLs de villes.

Un tableau règle le problème au lieu de le contourner, et il fait mieux : il permet de comparer, ce que des pages séparées interdisent précisément. Sur les 56 communes ci-dessous, 14 restent sous le plafond de 15 000 € du meublé de tourisme non classé, où le micro-BIC est encore ouvert. Les autres non. C'est cette bascule qu'on vient chercher, et elle ne se voit que côte à côte. 5 de ces verdicts sont marqués « à confirmer » : la recette y frôle le plafond, ou les deux indicateurs de recettes ne tombent pas du même côté. Nous préférons le dire plutôt que trancher.

Les 56 communes

Cliquez sur un en-tête pour trier. Les montants supposent le scénario donné plus bas, à 45 m². Un verdict marqué à confirmer est un verdict que nos données ne suffisent pas à trancher : la recette y frôle le plafond de 15 000 €, ou les deux indicateurs de recettes ne tombent pas du même côté.

Commune Département Prix au m² Bien de 45 m² Recette / mois Micro non classé Écart classé / an
Aix-en-Provence Bouches-du-Rhône 4 819 € 1 859 ventes, 2025 216 840 € 2 400 € date de collecte non enregistrée fermé 1 100 € pour le réel
Ajaccio Corse-du-Sud 3 777 € 718 ventes, 2025 169 981 € 1 200 € enregistré le 29 janvier 2026 ouvert à confirmer 3 500 € pour le réel
Amiens Somme 2 472 € 778 ventes, 2025 111 224 € 1 070 € enregistré le 20 janvier 2026 ouvert 3 100 € pour le réel
Angers Maine-et-Loire 3 145 € 1 748 ventes, 2025 141 530 € 1 560 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 2 200 € pour le réel
Annecy règles locales Haute-Savoie 5 122 € 1 597 ventes, 2025 230 488 € 1 840 € date de collecte non enregistrée fermé 2 900 € pour le réel
Antibes Alpes-Maritimes 5 200 € 1 889 ventes, 2025 234 000 € 2 400 € enregistré le 16 janvier 2026 fermé 1 400 € pour le réel
Arcachon Gironde 7 429 € 323 ventes, 2025 334 300 € 1 800 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 4 800 € pour le réel
Arles Bouches-du-Rhône 2 610 € 252 ventes, 2025 117 467 € 1 600 € date de collecte non enregistrée fermé 1 700 € pour le réel
Avignon Vaucluse 2 352 € 1 024 ventes, 2025 105 858 € 1 800 € date de collecte non enregistrée fermé 900 € pour le réel
Bayonne Pyrénées-Atlantiques 4 025 € 774 ventes, 2025 181 125 € 1 000 € enregistré le 28 janvier 2026 ouvert à confirmer 2 900 € pour le réel
Biarritz règles locales Pyrénées-Atlantiques 7 071 € 617 ventes, 2025 318 181 € 2 374 € date de collecte non enregistrée fermé 2 900 € pour le réel
Bordeaux règles locales Gironde 4 129 € 3 454 ventes, 2025 185 806 € 1 650 € enregistré le 01 janvier 2026 fermé 2 700 € pour le réel
Brest Finistère 2 160 € 1 937 ventes, 2025 97 200 € 1 070 € enregistré le 20 janvier 2026 ouvert 2 900 € pour le réel
Béziers Hérault 1 703 € 937 ventes, 2025 76 640 € 1 180 € date de collecte non enregistrée ouvert 2 200 € pour le réel
Cannes Alpes-Maritimes 5 714 € 2 355 ventes, 2025 257 143 € 2 664 € date de collecte non enregistrée fermé 1 000 € pour le réel
Carcassonne Aude 1 304 € 393 ventes, 2025 58 695 € 1 417 € date de collecte non enregistrée fermé 1 200 € pour le réel
Cassis Bouches-du-Rhône 7 590 € 90 ventes, 2025 · échantillon mince 341 565 € 2 737 € date de collecte non enregistrée fermé 2 200 € pour le réel
Chamonix-Mont-Blanc Haute-Savoie 9 950 € 247 ventes, 2025 447 750 € 3 580 € enregistré le 28 janvier 2026 fermé 1 600 € pour le réel
Chartres Eure-et-Loir 2 449 € 431 ventes, 2025 110 192 € 1 130 € date de collecte non enregistrée ouvert 2 900 € pour le réel
Clermont-Ferrand Puy-de-Dôme 2 120 € 1 804 ventes, 2025 95 422 € 1 250 € enregistré le 29 janvier 2026 ouvert à confirmer 2 300 € pour le réel
Deauville Calvados 6 770 € 178 ventes, 2025 304 651 € 2 300 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 2 900 € pour le réel
Dijon Côte-d'Or 2 687 € 2 514 ventes, 2025 120 897 € 1 350 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 2 500 € pour le réel
Dinard Ille-et-Vilaine 5 542 € 179 ventes, 2025 249 397 € 1 435 € date de collecte non enregistrée fermé 4 200 € pour le réel
Grasse Alpes-Maritimes 3 077 € 618 ventes, 2025 138 461 € 2 800 € enregistré le 16 janvier 2026 fermé 1 500 € pour le micro
Grenoble Isère 2 500 € 2 281 ventes, 2025 112 500 € 1 450 € date de collecte non enregistrée fermé 2 000 € pour le réel
Honfleur Calvados 3 538 € 89 ventes, 2025 · échantillon mince 159 198 € 1 700 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 2 100 € pour le réel
Hyères Var 4 068 € 894 ventes, 2025 183 082 € 2 100 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 1 400 € pour le réel
La Baule-Escoublac Loire-Atlantique 6 391 € 378 ventes, 2025 287 583 € 1 550 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 4 500 € pour le réel
La Rochelle règles locales Charente-Maritime 4 808 € 923 ventes, 2025 216 346 € 2 150 € date de collecte non enregistrée fermé 1 800 € pour le réel
Le Havre Seine-Maritime 2 197 € 1 653 ventes, 2025 98 863 € 1 800 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 800 € pour le réel
Le Mans Sarthe 1 944 € 1 257 ventes, 2025 87 500 € 1 070 € enregistré le 20 janvier 2026 ouvert 2 700 € pour le réel
Le Touquet-Paris-Plage Pas-de-Calais 8 793 € 232 ventes, 2025 395 701 € 2 800 € date de collecte non enregistrée fermé 3 000 € pour le réel
Les Sables-d'Olonne Vendée 4 643 € 493 ventes, 2025 208 928 € 1 570 € date de collecte non enregistrée fermé 3 400 € pour le réel
Lille Nord 3 710 € 2 571 ventes, 2025 166 957 € 1 555 € enregistré le 01 janvier 2026 fermé 2 700 € pour le réel
Limoges Haute-Vienne 1 519 € 1 353 ventes, 2025 68 365 € 825 € enregistré le 20 janvier 2026 ouvert 2 400 € pour le réel
Lourdes Hautes-Pyrénées 1 098 € 239 ventes, 2025 49 426 € 1 040 € date de collecte non enregistrée ouvert 2 100 € pour le réel
Menton Alpes-Maritimes 5 000 € 951 ventes, 2025 225 000 € 1 830 € enregistré le 29 janvier 2026 fermé 2 900 € pour le réel
Montpellier Hérault 3 396 € 4 144 ventes, 2025 152 821 € 1 755 € enregistré le 01 janvier 2026 fermé 1 800 € pour le réel
Nantes Loire-Atlantique 3 393 € 4 000 ventes, 2025 152 678 € 1 440 € enregistré le 01 janvier 2026 fermé 2 800 € pour le réel
Narbonne Aude 2 301 € 736 ventes, 2025 103 564 € 1 130 € date de collecte non enregistrée ouvert 2 800 € pour le réel
Nice règles locales Alpes-Maritimes 4 853 € 7 338 ventes, 2025 218 382 € 2 640 € enregistré le 01 janvier 2026 fermé 400 € pour le réel
Nîmes Gard 2 186 € 1 700 ventes, 2025 98 372 € 1 530 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 1 600 € pour le réel
Pau Pyrénées-Atlantiques 2 186 € 1 469 ventes, 2025 98 372 € 1 100 € enregistré le 29 janvier 2026 ouvert 2 800 € pour le réel
Quimper Finistère 2 147 € 631 ventes, 2025 96 617 € 1 290 € date de collecte non enregistrée fermé à confirmer 2 200 € pour le réel
Reims Marne 2 648 € 1 849 ventes, 2025 119 160 € 1 700 € date de collecte non enregistrée fermé 1 400 € pour le réel
Rennes Ille-et-Vilaine 3 700 € 2 885 ventes, 2025 166 500 € 1 500 € date de collecte non enregistrée fermé 2 800 € pour le réel
Saint-Malo Ille-et-Vilaine 4 500 € 543 ventes, 2025 202 500 € 2 170 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 1 500 € pour le réel
Saint-Tropez Var 11 747 € 112 ventes, 2025 · échantillon mince 528 597 € 5 750 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 3 300 € pour le micro
Saint-Étienne Loire 1 200 € 2 428 ventes, 2025 54 000 € 1 485 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 900 € pour le réel
Sète Hérault 3 443 € 923 ventes, 2025 154 938 € 1 850 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 1 600 € pour le réel
Toulon Var 2 700 € 2 615 ventes, 2025 121 500 € 950 € enregistré le 20 janvier 2026 ouvert à confirmer 2 800 € pour le réel
Toulouse Haute-Garonne 3 256 € 6 829 ventes, 2025 146 511 € 1 580 € enregistré le 01 janvier 2026 fermé 2 200 € pour le réel
Tours Indre-et-Loire 2 838 € 1 722 ventes, 2025 127 727 € 1 650 € date de collecte non enregistrée fermé 1 700 € pour le réel
Troyes Aube 1 556 € 789 ventes, 2025 70 000 € 1 005 € date de collecte non enregistrée ouvert 2 600 € pour le réel
Vannes Morbihan 3 895 € 698 ventes, 2025 175 289 € 1 600 € enregistré le 29 janvier 2026 fermé 2 700 € pour le réel
Villeurbanne Rhône 3 570 € 1 898 ventes, 2025 160 647 € 1 470 € enregistré le 20 janvier 2026 fermé 2 800 € pour le réel

Prix au m² : médiane des ventes d'appartements des « Demandes de valeurs foncières géolocalisées », DGFiP, publiées sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0, millésimes indiqués ligne par ligne. Recettes : relevés de marché locatif, sources et limites détaillées ci-dessous. Page revue le .

Le scénario, en entier

Aucun montant du tableau n'est reproductible sans ses hypothèses, alors les voici toutes. Elles sont identiques pour les 56 communes : seuls le prix d'acquisition, qui vient de DVF, et la recette, qui vient des relevés, changent d'une ligne à l'autre. C'est ce qui rend la comparaison lisible, et c'est aussi sa limite.

Surface45 m²
Prix d'acquisitionmédiane DVF x 45 m²
Frais de notaire8 % du prix
Quote-part de terrain15 %
Mobilier8 000 €
Charges déductibles3 500 € par an
Intérêts d'emprunt3 800 € par an
Taux marginal d'imposition30 %
Changez-en un seul et la conclusion peut basculer

Une quote-part de terrain à 25 % au lieu de 15 %, courante en centre-ville, retire un quart de la base amortissable et suffit à renverser l'arbitrage dans les communes où l'écart est serré. Le comparateur micro-BIC / réel refait le calcul avec vos chiffres, sans compte ni adresse e-mail.

Ce que ce tableau ne dit pas

Cinq limites, énoncées une fois pour toutes plutôt que répétées sous chaque ligne. Elles ne sont pas des précautions de style : chacune change la lecture d'un chiffre.

La médiane DVF n'est pas celle d'un deux-pièces

Elle porte sur toutes les surfaces d'appartements vendues dans la commune. Les petites surfaces se négociant couramment plus cher au mètre carré que les grandes, le prix affiché sous-estime un deux-pièces. Une médiane communale ignore par ailleurs l'étage, l'état, l'exposition et le diagnostic énergétique.

Les deux colonnes ne décrivent pas le même logement

Le prix est la médiane d'un parc entier ; la recette est celle de logements effectivement mis en location courte durée, donc souvent mieux situés et mieux équipés que le logement médian. Rapporter l'une à l'autre flatte le rendement. Le tableau sert à comparer des communes entre elles, où ce biais joue dans le même sens partout ; il ne prédit pas le résultat de votre bien.

Les recettes sont des relevés, pas des statistiques publiques

Contrairement aux ventes DVF, elles n'engagent que leur méthode de collecte, que nous n'avons pas produite et ne pouvons pas documenter. Deux indices de ses limites, que nous préférons donner plutôt que laisser découvrir : les 56 communes ne portent que 24 taux d'occupation distincts, et sept d'entre elles partagent un couple prix/occupation strictement identique (Amiens, Brest, Le Mans et Lourdes à 65 € pour 55 % ; Dinard, Rennes et Vannes à 95 € pour 52 %). Une partie de ces valeurs relève donc du gabarit plus que de la mesure. Quand la date n'a pas été enregistrée, la ligne le dit : nous préférons l'absence déclarée à une date approchée qui aurait l'air d'un fait. Enfin, prix à la nuit multiplié par taux d'occupation ne redonne pas la recette mensuelle : ce sont trois relevés indépendants, et ils se contredisent. À Toulon, 85 € la nuit à 68 % d'occupation donneraient environ 1 760 € par mois, quand la recette relevée est de 950 € : le produit vaut près du double. L'écart reste sous 5 % pour la moitié des communes, mais dépasse 80 % dans le cas le plus extrême. C'est pourquoi seule la recette figure dans le tableau, et pourquoi la reconstituer à partir des deux autres indicateurs donnerait un chiffre faux.

Des communes manquent, et ce n'est pas un oubli

DVF ne couvre ni le Bas-Rhin, ni le Haut-Rhin, ni la Moselle, qui relèvent du livre foncier, ni Mayotte : Strasbourg, Metz, Mulhouse et Colmar sont donc hors d'atteinte. Paris, Lyon et Marseille ne s'y lisent que par arrondissement, et une médiane « Paris » n'aurait pas de sens. Les autres absences tiennent à l'absence de relevé de marché, ou à un nombre de ventes trop faible pour une médiane.

Sortir du micro-BIC n'est jamais immédiat

La colonne « micro non classé » compare la recette au plafond de 15 000 € du meublé de tourisme non classé. Franchir ce plafond une année ne fait pas basculer : l'article 50-0, 1 du CGI apprécie le seuil sur « l'année civile précédente ou la pénultième année », si bien que deux années consécutives de dépassement sont nécessaires. Un classement du meublé reporte le plafond à 83 600 € pour les recettes 2026, et c'est le scénario de la dernière colonne. Seuils et taux vérifiés le 30 août 2026.

Les règles locales, qui ne sont pas fiscales

Une commune peut interdire ce que la fiscalité autorise. Ces règles-là ne se déduisent d'aucune donnée : elles se lisent délibération par délibération. Nous n'en publions donc que ce que nous avons vérifié sur une source officielle, et 5 communes sur 56 sont documentées à ce jour. Les autres n'ont pas de note, plutôt qu'une phrase creuse.

Le changement d'usage ne s'applique plus « de plein droit » nulle part

Jusqu'au 20 février 2026, l'autorisation préalable était automatique dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. La loi du 19 février 2026 a réécrit l'article L. 631-7 : la section ne s'applique plus qu'aux communes figurant sur la liste fixée par décret au titre de l'article 1406 bis du code général des impôts, et dans ces communes seulement, c'est l'organe délibérant qui décide de soumettre ou non le changement d'usage à autorisation. Aucune donnée publique ne permet donc de déduire la règle d'une commune : il faut lire sa délibération. C'est pour cette raison que les notes ci-dessous sont écrites une par une.

Art. L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, version en vigueur au 21 février 2026 (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 108)

Louer en meublé de tourisme EST un changement d'usage

Le même article le dit sans détour : « Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme [...] constitue un changement d'usage [...]. » Ce n'est pas une question d'intensité ni de nombre de nuitées. La location de la résidence principale y échappe par une disposition distincte, dans la limite de nuitées applicable.

Art. L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation

L'enregistrement est devenu national dans la loi, pas encore dans les faits

L'article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur au 20 mai 2026, impose à « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme » une déclaration préalable « auprès d'un téléservice national opéré par l'organisme public unique ». Le texte est sans ambiguïté, mais le guichet n'est pas ouvert aux loueurs : la Direction générale des entreprises, qui le porte, écrit « vous ne pouvez pas vous inscrire à l'API meublés » et annonce la mise en service du téléservice « pour le quatrième trimestre de l'année 2026 ». D'ici là, rien ne change : la DGE renvoie aux procédures communales existantes, et là où la commune n'a jamais délibéré, il n'y a pas encore de numéro à demander. Le même article plafonne par ailleurs à 120 jours par an la location d'une résidence principale et autorise la commune à l'abaisser « dans la limite de quatre-vingt-dix jours » : c'est cette faculté, et elle seule, qui explique qu'on lise 90 dans certaines communes du tableau et 120 dans les autres.

Art. L. 324-1-1 du code du tourisme, version en vigueur au 20 mai 2026 (LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) ; Direction générale des entreprises, « L'API meublés, guichet unique de centralisation », vérifié le 3 septembre 2026

Annecy

Aucune compensation, mais des quotas chiffrés et un DPE plancher

Annecy a écarté la compensation : le mot n'apparaît pas une seule fois dans son règlement. Le levier retenu est le quota, zone par zone, et il est public : 460 autorisations en zone A (Vieille Ville, Courier, Marquisats), 1 000 en zone B (bords du lac, intra-rocade, gare), 1 200 en zone C pour le reste de la commune, autorisations déjà délivrées comprises. Les dossiers se déposent sur declaloc.fr, la plateforme que le règlement désigne nommément - un service privé auquel les communes adhèrent, et non le guichet de l'État - et sont traités par ordre d'arrivée horodaté ; quota atteint, on passe en liste d'attente. L'autorisation est temporaire, accordée pour 4 ans, donc à redemander. Et une exigence qui ne se lit nulle part ailleurs dans ce tableau : le dossier réclame un diagnostic de performance énergétique compris entre A et E, ce qui exclut d'emblée les logements classés F ou G (et entre A et D à compter du 1er janvier 2034). Le plafond de nuitées de la résidence principale, lui, reste à 120 jours : le règlement renvoie au code sans l'abaisser.

Biarritz

Une règle intercommunale, et une compensation à rendre dans la même commune

À Biarritz, la règle n'est pas municipale : elle est fixée par la Communauté d'agglomération Pays Basque et s'applique de la même façon à 24 communes du littoral et du rétro-littoral. Depuis le 1er mars 2023, transformer un logement qui n'est pas votre résidence principale en meublé de tourisme suppose une autorisation assortie d'une compensation : reconstituer un logement de surface au moins équivalente, à partir de locaux qui n'étaient pas de l'habitation, et dans la même commune : une compensation trouvée à Anglet ne vaut pas pour un bien à Biarritz. Deux régimes échappent à la compensation, tous deux temporaires : la location mixte, qui loge un étudiant neuf mois et des vacanciers trois mois, renouvelable chaque année, et la location de la résidence principale du loueur, renouvelable tous les deux ans. Le plafond de nuitées reste celui du code, 120 jours par an.

Bordeaux

90 nuitées, et une compensation doublée en centre-ville

Bordeaux a usé de la faculté ouverte par la loi Le Meur : depuis le 1er janvier 2026, une résidence principale ne peut plus être louée que 90 jours par an au lieu de 120, par délibération du conseil municipal du 8 juillet 2025. Pour tout autre logement, le règlement soumet le changement d'usage à autorisation et à compensation : il faut transformer en habitation une surface au moins équivalente, hors rez-de-chaussée et à l'intérieur de périmètres délimités. En secteur A, qui couvre le centre, la compensation est renforcée et les locaux apportés doivent représenter le double de la surface concernée, sauf s'ils sont transformés en logements sociaux. Détail qui compte à la revente : l'autorisation obtenue avec compensation « revêt un caractère réel et définitif », elle est attachée au local et non à la personne, ce qui est l'inverse du cas général.

La Rochelle

La compensation ne vise que trois quartiers, mais le propriétaire est plafonné

La Rochelle procède à l'inverse de Bordeaux : plutôt que d'imposer la compensation partout, elle la réserve à trois quartiers, les Minimes, le Centre-Ville et le Gabut. Ailleurs dans la commune, l'autorisation reste exigée mais sans reconstitution de logement. La contrainte porte alors sur la personne plutôt que sur le bâti : un même propriétaire ne peut détenir plus de trois autorisations temporaires sur les dix communes tendues de l'agglomération, ce qui ferme la porte à la constitution d'un parc. Et la durée est plus courte ici qu'ailleurs sur ce territoire : un an à La Rochelle, trois ans dans les autres communes tendues, un écart introduit par le conseil communautaire du 13 novembre 2025. Le plafond de la résidence principale n'a pas été abaissé : 120 jours par an.

Nice

Un nombre fermé d'autorisations, et une fenêtre pour les demander

Nice ne se contente pas d'encadrer, elle contingente. Quatre secteurs (Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville et Ouest) se partagent un nombre maximal d'autorisations, fixé à 691 pour 2026, et les demandes ne se déposent que pendant une fenêtre annoncée : du 1er septembre au 31 décembre 2026. Hors de cette fenêtre, ou une fois le contingent atteint, il n'y a rien à demander. Ce chiffre de 691 est à prendre pour ce qu'il est, un contingent affiché dont la méthode de calcul a déjà été censurée : le juge des référés du tribunal administratif de Nice a suspendu partiellement, le 29 janvier 2026, le règlement adopté le 5 décembre 2025, au motif que les quotas étaient calculés sur les seules résidences principales. Un nouveau règlement métropolitain a été adopté le 22 juin 2026. Côté résidence principale, la ville a abaissé le plafond à 90 jours par an par délibération du conseil municipal du 23 mai 2025, applicable au 1er janvier 2026. La dispense de changement d'usage prévue par le code, elle, reste rédigée à 120 jours : les deux seuils coexistent sans se contredire, et c'est le plus bas qui vous arrête.

Le cadre national, lui, est détaillé ailleurs sur ce site plutôt que recopié ici : changement d'usage, zone tendue, numéro d'enregistrement, loi Le Meur et la règle des 120 jours.

Vos chiffres valent mieux qu'une médiane

Ce tableau situe une commune, il ne décrit pas votre bien. Les deux outils ci-dessous font le calcul avec vos montants, sans compte et sans adresse e-mail.