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La médiane DVF n'est pas celle d'un deux-pièces

Elle porte sur toutes les surfaces d'appartements vendues dans la commune. Les petites surfaces se négociant couramment plus cher au mètre carré que les grandes, le prix affiché sous-estime un deux-pièces. Une médiane communale ignore par ailleurs l'étage, l'état, l'exposition et le diagnostic énergétique.

Les deux colonnes ne décrivent pas le même logement

Le prix est la médiane d'un parc entier ; la recette est celle de logements effectivement mis en location courte durée, donc souvent mieux situés et mieux équipés que le logement médian. Rapporter l'une à l'autre flatte le rendement. Le tableau sert à comparer des communes entre elles, où ce biais joue dans le même sens partout ; il ne prédit pas le résultat de votre bien.

Les recettes viennent de relevés de marché, pas d'une base publique

Le prix au m² vient des ventes enregistrées par la DGFiP. La recette, elle, vient de relevés de marché locatif : une source privée, moins normalisée, où plusieurs communes partagent la même valeur. Quand la date de collecte n'a pas été enregistrée, la ligne le dit, plutôt que d'afficher une date approchée.

Nous ne publions qu'un seul indicateur de recette, parce que les autres relevés dont nous disposons ne concordent pas avec lui. Les 5 lignes marquées « à confirmer » sont celles où ce désaccord suffirait à changer le verdict.

Des communes manquent, et ce n'est pas un oubli

DVF ne couvre ni le Bas-Rhin, ni le Haut-Rhin, ni la Moselle, qui relèvent du livre foncier, ni Mayotte : Strasbourg, Metz, Mulhouse et Colmar sont donc hors d'atteinte. Paris, Lyon et Marseille ne s'y lisent que par arrondissement, et une médiane « Paris » n'aurait pas de sens. Les autres absences tiennent à l'absence de relevé de marché, ou à un nombre de ventes trop faible pour une médiane.

Sortir du micro-BIC n'est jamais immédiat

La colonne « micro non classé » compare la recette au plafond de 15 000 € du meublé de tourisme non classé. Franchir ce plafond une année ne fait pas basculer : l'article 50-0, 1 du CGI apprécie le seuil sur « l'année civile précédente ou la pénultième année », si bien que deux années consécutives de dépassement sont nécessaires. Un classement du meublé reporte le plafond à 83 600 € pour les recettes 2026, et c'est le scénario de la dernière colonne. Seuils et taux vérifiés le 30 août 2026.