Zone tendue
Une zone tendue est une commune où la demande de logements dépasse nettement l'offre. Le critère d'origine visait les agglomérations de plus de 50 000 habitants ; depuis la loi de finances pour 2023, le zonage inclut aussi des communes hors agglomération marquées par une forte proportion de résidences secondaires. Il est fixé par décret et compte aujourd'hui environ 3 700 communes, contre 1 151 à sa création en 2013.
Ce que ça change pour un loueur en meublé
- Déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement, obligatoire pour les meublés de tourisme dans les communes qui l'ont instaurée ;
- autorisation de changement d'usage pour transformer un logement en meublé de tourisme, souvent assortie d'une obligation de compensation dans les grandes villes ;
- limite de 120 jours par an pour la location d'une résidence principale ;
- préavis réduit à un mois pour le locataire en location nue - sans effet en meublé, où il est déjà d'un mois ;
- encadrement des loyers, à titre expérimental et jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prolongation, là où la collectivité l'a demandé, dont Paris, Lyon et Villeurbanne : le loyer de base d'un bail meublé y est plafonné par un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. Le meublé de tourisme n'est pas concerné.
L'enregistrement n'est pas encore national dans les faits. La loi le prévoit depuis le 20 mai 2026, mais le téléservice n'ouvrira qu'au quatrième trimestre 2026 : d'ici là, seules les communes ayant instauré une procédure délivrent un numéro. Détail et sources dans la fiche numéro d'enregistrement.
Comment savoir si vous y êtes
Le simulateur officiel de service-public.fr répond à partir du code postal. Certaines communes hors zone tendue ont par ailleurs délibéré pour instaurer l'enregistrement : à défaut de délibération publiée, la mairie reste la seule source. Nous avons relevé les règles de cinq communes, sources à l'appui, dans le tableau LMNP ville par ville.
Le piège
Le zonage évolue par décret, et les communes durcissent leurs propres règles sans que le zonage national bouge. Un bien conforme à l'achat peut ne plus l'être trois ans après. Les sanctions pour location sans autorisation de changement d'usage se comptent en dizaines de milliers d'euros.
Sources
- Direction générale des entreprises, « L'API meublés, guichet unique de centralisation » (vérifié le 3 septembre 2026)
- Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié (dernière actualisation : décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025)
- Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (liste des communes au sens de l'art. 1406 bis du CGI, reprenant le même périmètre)
- Art. L. 631-7 du code de la construction
- Art. 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (encadrement des loyers)
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À voir aussi
Meublé de tourisme
Logement loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, soumis depuis la loi Le Meur à un régime fiscal distinct.
Changement d'usage
Autorisation municipale requise pour transformer un logement d'habitation en meublé de tourisme dans les communes concernées.
DPE (diagnostic de performance énergétique)
Classe énergétique du logement, de A à G. Elle décide depuis 2025 si un meublé loué à l'année est décent et, là où une autorisation est requise, s'il peut devenir meublé de tourisme.
CFE (cotisation foncière des entreprises)
Impôt local dû par les loueurs en meublé, calculé sur la valeur locative du bien et souvent oublié la première année.