Encadrement des loyers en meublé

Le cadre. L'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 permet, à titre expérimental, d'encadrer les loyers dans certaines villes de zone tendue. Sa durée, portée à huit ans par la loi du 21 février 2022 (dite 3DS), court jusqu'au 24 novembre 2026. Chaque année, le préfet fixe par arrêté trois loyers au mètre carré de surface habitable, par secteur géographique et par catégorie de logement (nombre de pièces principales, époque de construction, location vide ou meublée) : le loyer de référence, qui est le loyer médian relevé par l'observatoire local des loyers ; le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % ; le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %.

Les baux concernés. Le bail meublé d'une résidence principale et le bail mobilité (titres Ier bis et Ier ter de la loi du 6 juillet 1989), à la signature et, pour le bail meublé, au renouvellement. Pour ces logements, l'arrêté ajoute au loyer de référence d'une location vide une majoration unitaire par mètre carré, tirée des écarts observés entre loyers meublés et non meublés. Ne sont pas concernés : le meublé de tourisme, loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui ne relève pas de la loi de 1989 ; les logements meublés d'une résidence avec services gérée par un mandataire unique, au sens du c du 4° de l'article 261 D du code général des impôts ; les logements conventionnés des organismes HLM et des sociétés d'économie mixte agréées.

Le plafond. Le loyer de base, hors charges, se fixe librement dans la limite du loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable. En colocation, la somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser ce montant. Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré ; s'il ne le fait pas, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de compléter le bail dans le mois qui suit sa prise d'effet. Les annonces de location doivent aussi mentionner le loyer de référence majoré (article 2-1 de la loi du 6 juillet 1989 et arrêté du 21 avril 2022).

Le complément de loyer. Il s'ajoute au loyer de base, qui doit alors être égal au loyer de référence majoré, pour un logement dont la localisation ou le confort le justifient par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur. Son montant et ses motifs figurent au bail. En meublé, il tient compte des équipements et services fournis. Il est exclu si le logement présente l'un de ces défauts : sanitaires sur le palier, humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale. Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail (en bail mobilité, cette saisine préalable de la commission n'est pas prévue).

Au renouvellement. Le locataire peut demander une diminution si le loyer dépasse le loyer de référence majoré ; le bailleur, une réévaluation si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, sauf pour un logement de classe F ou G. La proposition se fait au moins six mois avant le terme pour le bailleur, cinq mois pour le locataire.

Les sanctions. Un loyer de base au-dessus du plafond ouvre au locataire une action en diminution de loyer, examinée d'abord par la commission départementale de conciliation. Le préfet peut en outre mettre le bailleur en demeure de corriger le bail et de rembourser le trop-perçu, puis prononcer une amende de 5 000 € au plus pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. À Paris, cette compétence est déléguée à la Ville.

À ne pas confondre. À Paris, Lyon et Villeurbanne s'applique aussi le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, prolongé jusqu'au 31 juillet 2027, qui limite la hausse du loyer à la relocation et au renouvellement. Les deux règles se cumulent : la plus stricte s'impose.

Paris : arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, applicable du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026. Les valeurs sont celles de son annexe 2 : un acte administratif publié, réutilisable en citant sa source et sa date (articles L. 321-1 et L. 322-1 du code des relations entre le public et l'administration). Relevées sur le service cartographique de la DRIHL d'Île-de-France, elles ont été comparées une à une à l'arrêté. Contours des 80 quartiers : DRIHL, APUR.

Lyon et Villeurbanne : arrêté préfectoral n° 69-2025-10-24-00001 du 24 octobre 2025, applicable depuis le 1er novembre 2025. Valeurs et zonage : Métropole de Lyon, « Encadrement des loyers de la Métropole de Lyon 2025-2026 », sur data.gouv.fr, sous Licence Ouverte 2.0.

Les valeurs affichées ici sont reprises telles quelles des arrêtés, sans recalcul : vous pouvez les réutiliser en citant leur source et la date de l'arrêté. Détail dans nos mentions légales. Seul l'arrêté publié au recueil des actes administratifs fait foi. Textes relus le 30 septembre 2026.