CFE (cotisation foncière des entreprises)
Louer en meublé est une activité commerciale. À ce titre, elle est soumise à la cotisation foncière des entreprises, même exercée à titre non professionnel.
Qui la paie
Tout loueur en meublé disposant d'un local affecté à cette activité. La cotisation est due dans chaque commune où vous louez ; la cotisation minimum, elle, n'est établie qu'une fois, au lieu de votre principal établissement (art. 1647 D, I du CGI) : deux biens ne font pas deux minimums.
Combien
Une base minimum fixée par la commune, dont le plafond dépend de votre chiffre d'affaires (art. 1647 D) : de 250 à 597 € jusqu'à 10 000 € de recettes, de 250 à 1 194 € entre 10 001 et 32 600 €. C'est cette seconde tranche qui concerne la plupart des LMNP. Le taux communal s'y applique. En pratique, la plupart des LMNP acquittent entre 200 € et 800 € par an (ordres de grandeur constatés en août 2026). La base et le taux votés par votre commune se retrouvent avec l'outil CFE du loueur en meublé.
Les exonérations
- Année de création : exonération totale la première année d'activité.
- Année suivante (première année d'imposition) : la base calculée sur la valeur locative est réduite de moitié (art. 1478 II du CGI ; BOI-IF-CFE-20-30-50). La base minimum, elle, reste due en entier (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 180) : un loueur à la cotisation minimum paie donc dès ce premier avis le même montant que les années suivantes.
- Recettes n'excédant pas 5 000 € : exonération de la cotisation minimum (3e alinéa du I de l'art. 1647 D du CGI). Le seuil est inclusif : à 5 000 € pile, l'exonération s'applique. Ce n'est pas une exonération de CFE : seule la cotisation minimum disparaît.
- Location d'une partie de sa résidence principale à un locataire qui en fait sa propre résidence principale, à un prix raisonnable : de plein droit (art. 1459, 2°).
- Chambre ou logement de votre habitation personnelle loué à des voyageurs : exonéré sauf délibération contraire de la commune (art. 1459, 3°), case à cocher au cadre D du 1447-C.
- Les meublés de tourisme classés compris dans votre habitation personnelle : exonérés sauf délibération contraire de la commune (art. 1459, 3°) - l'exonération est donc la règle, pas l'exception. Un appartement locatif classé, loué séparément, n'y a pas droit.
Et si c'est un logement indépendant chez vous ? Un studio avec entrée propre dans votre maison n'ouvre pas droit à l'exonération du 2°, et celle du 3° suppose que vous gardiez l'usage du logement en dehors des locations. Entièrement consacré à la location, il paie la CFE comme n'importe quel meublé. Le détail : louer un studio indépendant dans sa maison.
Le piège
L'exonération de l'année de création est automatique : l'article 1478 II du CGI dispose que la CFE « n'est pas due pour l'année de la création », sans la subordonner à aucune déclaration. Ce que conditionne le dépôt du 1447-C avant le 31 décembre de l'année de création, c'est autre chose : les exonérations qu'on y demande au cadre D (habitation personnelle louée à des voyageurs, meublé de tourisme classé compris dans cette habitation, art. 1459, 3°), perdues pour l'année concernée si la déclaration est hors délai, et l'établissement correct de votre base d'imposition des années suivantes - à défaut, elle est arrêtée d'office. Déposer en retard ne fait donc pas perdre l'exonération de l'année de création, mais expose à une base fixée sans vous et fait tomber les exonérations qu'on n'a pas demandées.
Autre surprise fréquente : la CFE est due tant que l'activité n'a pas été officiellement cessée, même si le bien ne rapporte plus rien. Les trois formalités à accomplir, et le délai de chacune, sont détaillés dans comment arrêter son activité LMNP.
Sources
- Art. 1447 du CGI
- Art. 1477 II du CGI
- Art. 1478 II du CGI
- Art. 1647 D du CGI
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