Base minimum CFE 2026 : 2 023 communes changent de base

La plupart des loueurs en meublé paient la cotisation minimum de CFE : leur logement a une valeur locative trop faible pour que la CFE calculée sur cette valeur la dépasse. Le montant dépend alors de deux choix locaux, la base minimum votée et le taux. La base minimum CFE 2026 n'est pas toujours celle de 2025 augmentée de l'inflation : entre octobre 2024 et octobre 2025, 72 intercommunalités et 8 communes ont voté un nouveau montant pour 2026, et ce montant s'applique tel quel. Au total, 2 023 communes sont concernées.

Cet article explique la règle, donne des exemples chiffrés et montre comment savoir si votre commune fait partie du lot.

Comment se fixe la base minimum

La cotisation minimum est le produit d'une base, fixée par la commune ou par l'intercommunalité, et du taux de CFE voté localement, auquel s'ajoutent des taxes additionnelles et des frais de gestion (article 1647 D du CGI ; BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 1). La base est choisie dans une fourchette légale qui dépend des recettes hors taxes de l'avant-dernière année : pour la CFE 2026, les recettes de 2024.

Le barème 2026 de l'article 1647 D, revalorisé de 1,3 % par rapport à 2025, donne ces limites :

Source : article 1647 D du CGI, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026.

Qui vote la base ? Dans une intercommunalité à fiscalité professionnelle unique, c'est l'intercommunalité, pour toutes ses communes. Ailleurs, c'est en principe la commune. Le loueur en meublé ne choisit rien : il subit la base de son territoire, ce qui explique les écarts d'une ville à l'autre pour des recettes identiques.

Une base nouvellement votée s'applique telle quelle en 2026

Chaque année, les bases déjà en vigueur sont revalorisées comme l'inflation hors tabac prévue par le projet de loi de finances : 1,3 % entre 2025 et 2026. Une base nouvellement votée suit une autre règle. Votée au plus tard le 1er octobre, elle s'applique l'année suivante (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 310), et elle n'est revalorisée qu'à compter de l'année qui suit sa première application (même BOI, § 160).

Concrètement, une délibération prise entre le 2 octobre 2024 et le 1er octobre 2025 fixe la base de 2026 à l'euro près : c'est la première année où elle s'applique. La revaloriser de 1,3 % serait une erreur, et prolonger la base de 2025 en serait une autre : le nouveau montant peut être plus haut ou plus bas que l'ancien.

Des exemples chiffrés

Le tableau suivant compare, pour la commune principale de quelques intercommunalités qui ont délibéré, la base de 2025 revalorisée et la base votée pour 2026, avec la cotisation minimum estimée dans les deux cas. Hypothèse : un logement loué séparément de son habitation, des recettes HT de 2024 comprises entre 10 001 € et 32 600 €.

Sources : délibérations de fiscalité directe locale 2026 des communes et des groupements à fiscalité propre (DGFiP, data.economie.gouv.fr) ; taux de CFE votés en 2026 (DGFiP, publiés par la DGCL, au 31 juillet 2026) ; fichier REI 2025 pour les bases de 2025 et les taxes additionnelles. Estimations de l'outil CFE d'OpenLMNP : la première cotisation est calculée avec les taux de CFE de 2026, sauf à Saint-Dié-des-Vosges et au Mans, où le taux appliqué dans la commune diffère du taux voté (lissage) et où ceux de 2025 restent appliqués ; la seconde, avec l'ancien calcul (base de 2025 revalorisée, taux de 2025). À Saint-Philbert-de-Grand-Lieu, la hausse vient aussi du taux voté pour 2026.

Les écarts vont dans les deux sens. Le plus souvent, ils se comptent en euros ou en dizaines d'euros. Dans la communauté de communes Anjou Loir et Sarthe, la base passe de 587 € à 825 € : la cotisation estimée augmente de 64 €.

Votre commune est-elle concernée ?

Le plus simple est de saisir votre commune dans l'outil CFE d'OpenLMNP, avec votre tranche de recettes. Si votre intercommunalité ou votre commune a voté une base pour 2026, le détail du calcul l'indique par la ligne « Base minimum votée pour 2026 ». Sinon, il affiche la base de 2025 et sa revalorisation de 1,3 %.

Vous pouvez aussi consulter directement les jeux de données de la DGFiP sur data.economie.gouv.fr : « Délibérations de fiscalité directe locale des groupements à fiscalité propre 2026 (hors taux) » et son équivalent pour les communes. Les colonnes bazmincfe1mt à bazmincfe6mt donnent les bases des six tranches, et les colonnes bazmincfe1dat à bazmincfe6dat la date de chaque délibération. Une date comprise entre le 2 octobre 2024 et le 1er octobre 2025 signale une base nouvelle pour 2026 : une délibération prise après le 1er octobre 2025 ne vaudra qu'à partir de 2027.

Ce que la base minimum ne change pas

Quelques règles restent identiques quel que soit le montant voté :

• l'année de création, la CFE n'est pas due (article 1478, II du CGI), sans démarche pour l'exonération ; la déclaration 1447-C reste à déposer avant le 31 décembre de l'année de création ;
• dès l'année suivante, la cotisation minimum est due en entier : la réduction de moitié de la première année d'imposition porte sur la base calculée à partir de la valeur locative, pas sur la base minimum (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 180) ;
• avec des recettes HT de 5 000 € ou moins sur la période de référence, la cotisation minimum n'est pas due. Ce n'est pas une exonération de toute CFE : si la valeur locative de votre logement donne une base plus forte, la CFE reste due sur cette base ;
• une seule cotisation minimum est établie, au lieu de votre principal établissement, même si vous louez plusieurs biens.

Le détail de ces cas est dans la fiche CFE du glossaire et dans la question suis-je redevable de la CFE en location meublée ?.

Votre avis fait foi

L'outil et ce tableau donnent des estimations. Le montant exact figure sur votre avis de CFE, dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. La CFE se paie au plus tard le 15 décembre, en ligne ou par prélèvement. Un retard entraîne une majoration de 5 % (article 1731 du CGI).

Si l'avis vous paraît faux, par exemple parce que la base appliquée ne correspond pas à votre tranche de recettes, une réclamation auprès de votre service des impôts des entreprises permet de le faire corriger.

Pour suivre la CFE avec le reste de votre comptabilité LMNP, vous pouvez essayer la démo d'OpenLMNP : le logiciel est open source, et chaque calcul se vérifie dans son code.