Charges déductibles en LMNP : la liste complète et où saisir chaque poste

La question revient à chaque première déclaration : concrètement, qu'est-ce qui se déduit ? Les listes de charges déductibles LMNP que l'on trouve en ligne s'arrêtent presque toutes au même endroit - sept ou huit puces, « taxe foncière, assurance, frais de gestion » - et laissent le lecteur seul devant son relevé bancaire au moment de ranger chaque ligne quelque part.

Ce guide prend le problème par l'autre bout. Il ne redéfinit pas la notion : notre fiche charges déductibles le fait en deux minutes. Il déroule un exercice complet, poste par poste, avec les montants, la catégorie où chaque dépense va se ranger et le piège propre à chacune. Puis il traite les dépenses que l'on croit déductibles et qui ne le sont pas, les deux postes qui n'ont de case nulle part, et la règle de rattachement qui décide de l'année où la charge tombe.

Les charges déductibles LMNP, poste par poste

Le principe est large : au régime réel, toute dépense engagée dans l'intérêt de l'activité et justifiée par une pièce se déduit. La difficulté n'est pas de savoir si une dépense est déductible, elle l'est presque toujours. Elle est de ne pas en oublier, et de savoir où la ranger pour que la liasse se remplisse toute seule en fin d'année.

Le tableau ci-dessous croise les deux. La colonne « Où la ranger » reprend les onze catégories de charges que l'application utilise ; elles ne sont pas une invention comptable, elles correspondent aux postes les plus fréquents d'un meublé.

Les intérêts d'emprunt manquent volontairement à ce tableau. Ils sont déductibles, et souvent pour le montant le plus élevé de l'exercice, mais ils ne se saisissent pas comme une charge : ils se déduisent du tableau d'amortissement du prêt, qui isole tout seul la part d'intérêts revenant à chaque année. Les saisir une seconde fois à la main est un doublon qui se voit tout de suite en cas de contrôle.

Un exercice complet, du loyer brut au résultat fiscal

Prenons un T2 acheté 180 000 €, frais d'acquisition mis à part - leur traitement relève d'un choix distinct, traité plus bas -, financé à crédit, loué meublé à l'année pour 750 € par mois. Recettes de l'exercice : 9 000 €. Voici l'exercice tel qu'il se remplit.

Résultat avant amortissement : 9 000 - 5 930 = 3 070 €.

Vient ensuite l'amortissement. Trois hypothèses, pour que le chiffre soit reconstituable : une quote-part de terrain de 15 %, non amortissable, ce qui laisse 153 000 € de base pour le bâti ; la décomposition par composants la plus répandue - gros œuvre 50 % sur 50 ans, toiture et installations électriques 10 % sur 25 ans, agencements intérieurs 15 % sur 15 ans, plomberie 10 % sur 15 ans, étanchéité 5 % sur 15 ans ; et 6 000 € de mobilier amorti sur 7 ans.

• Dotation du bâti : 1 530 + 612 + 612 + 1 530 + 1 020 + 510 = 5 814 € ;
• dotation du mobilier : 6 000 / 7 = 857 € ;
• dotation calculée de l'exercice : 6 671 €.

Elle ne sera pas déduite en totalité : l'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de créer un déficit. Il peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous.

• Amortissement effectivement déduit : 3 070 € ;
• résultat fiscal : 0 € ;
• excédent reporté : 3 601 €, sans limite de durée.

Les prélèvements sociaux, à 18,6 % sur les revenus de location meublée depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, s'appliquent au bénéfice imposable. Résultat nul, prélèvements nuls, impôt sur le revenu nul.

Ce qui n'est pas une charge déductible, même si on le croit

Quatre dépenses reviennent systématiquement dans les questions, et aucune n'est une charge de l'exercice.

Le capital remboursé de l'emprunt. Seuls les intérêts et l'assurance emprunteur sont déductibles. Le remboursement du capital est le prix du bien payé en plusieurs fois : c'est un mouvement de patrimoine, pas un appauvrissement. La mensualité de 1 100 € qui part chaque mois ne se déduit donc pas pour 1 100 €.

Le prix du bien. Il ne se déduit pas, il s'amortit - et c'est précisément ce qui a ramené à zéro le résultat de l'exemple ci-dessus. Confondre les deux revient à chercher une ligne de charge qui n'existera jamais.

Les travaux d'amélioration. Refaire une salle de bains, isoler, installer une cuisine équipée : ces dépenses augmentent la valeur ou la durée de vie du bien et s'amortissent sur plusieurs années. Seul l'entretien qui maintient le bien en état se déduit immédiatement. La frontière est la question la plus disputée du sujet, et nous lui avons consacré une fiche entière : travaux déductibles ou amortissables.

Les frais de notaire, sauf choix contraire. Ils peuvent se déduire intégralement l'année de l'acquisition, ou s'amortir. C'est une décision de gestion, elle est irrévocable et elle est globale à l'exercice - donc à ne pas prendre à la légère. Les deux branches sont comparées dans les frais de notaire sont-ils déductibles.

Un cinquième cas mérite une mention à part, parce qu'il ne relève pas de l'erreur mais de la double déduction. Sur une plateforme qui prélève sa commission avant de vous verser, il n'est légitime de déduire cette commission que si vous avez déclaré la recette pour son montant brut. Déclarer le virement reçu, puis déduire en plus la commission déjà retenue, revient à la compter deux fois. Le raisonnement complet est dans faut-il déclarer les loyers en brut ou après commission.

CFE et charges de copropriété : les deux postes sans case

Deux charges parfaitement déductibles n'ont pas de catégorie à leur nom dans la liste des onze, et c'est la première question que se posent la plupart des utilisateurs.

La cotisation foncière des entreprises est due par tout loueur en meublé, y compris non professionnel, parce que la location meublée est une activité commerciale. Elle est exonérée l'année de création de l'activité, ce qui explique qu'elle surprenne l'année suivante. Rangez-la dans « Divers » avec un libellé explicite : ce n'est pas un frais de comptabilité, et l'y mettre ferait croire que ce poste-là est couvert. Le détail des exonérations et le piège du formulaire 1447-C sont dans notre fiche CFE.

Les charges de copropriété posent une difficulté d'un autre ordre : seule la part non récupérable est déductible. Les charges récupérables auprès du locataire - ascenseur, eau froide, entretien des parties communes, enlèvement des ordures - ne sont pas à votre charge finale. Le décompte annuel du syndic distingue les deux colonnes ; c'est ce document qu'il faut attendre, et non les appels de fonds trimestriels, pour connaître le montant réellement déductible.

Que ces deux postes n'aient pas de case dédiée n'est pas un oubli. Onze catégories couvrent les dépenses les plus fréquentes d'un meublé sans transformer la saisie en plan comptable ; les libellés font le reste, et la liasse ne distingue pas ces postes ligne à ligne.

La date qui compte est celle de la facture

C'est la règle la plus contre-intuitive du régime réel, et celle qui produit le plus d'écarts entre une comptabilité et un relevé bancaire.

Au régime réel, la location meublée relève des BIC, donc d'une comptabilité d'engagement et non de trésorerie. Une charge se rattache à l'exercice où la dette est certaine, c'est-à-dire à la date de la facture, indépendamment de la date du paiement. Une facture de travaux reçue le 18 décembre et réglée le 5 février est une charge de décembre. Symétriquement, la commission facturée en janvier au titre d'un séjour de décembre appartient à décembre. Le mécanisme et les écritures de régularisation de clôture sont détaillés dans notre définition de la comptabilité d'engagement.

Charge tout de suite, ou amortissement sur plusieurs années

La même dépense peut être une charge ou une immobilisation selon sa nature et son montant, et l'arbitrage n'est pas neutre.

Par tolérance administrative, un bien de faible valeur - 500 € HT - peut passer directement en charge plutôt qu'être immobilisé. Une bouilloire se déduit, un canapé s'amortit. Attention toutefois : le BOFiP réserve cette tolérance au renouvellement courant du mobilier déjà installé, et l'exclut de l'équipement initial du logement, même si chaque meuble pris isolément coûte moins de 500 € (BOI-BIC-CHG-20-30-10). L'ameublement d'entrée d'un meublé qui démarre s'amortit, quelle que soit la facture unitaire.

Au-delà de ce seuil, le choix se fait sur la nature de la dépense, pas sur son montant. Et il a une conséquence qu'on mesure rarement : une charge peut créer un déficit BIC, qui ne s'impute que sur des bénéfices de location meublée ultérieurs et périme au bout de dix ans. L'amortissement, lui, se reporte sans limite de durée. Sur une activité durablement à résultat nul - le cas de la plupart des LMNP financés à crédit -, immobiliser est souvent le choix le plus sûr, contrairement à l'intuition qui pousse à tout déduire tout de suite.

Quand le bien n'est pas loué toute l'année

Le principe du prorata tient en une phrase, et la fiche de définition le pose : seule la fraction correspondant à l'usage locatif se déduit. Ce qui suit est sa mise en pratique, c'est-à-dire l'endroit où l'on se trompe. Une résidence secondaire louée quatre mois sur douze ne déduit pas la totalité de sa taxe foncière ni de son abonnement internet.

La distinction utile est entre les charges dédiées, engagées à cent pour cent pour la location (ménage entre deux séjours, produits d'accueil, commission de plateforme), et les charges partagées, qui se répartissent au prorata : énergie, assurance habitation, internet, taxe foncière.

Deux exigences, sur lesquelles un contrôle s'arrête volontiers : le prorata doit être documenté - un calendrier d'occupation, un registre de réservations - et cohérent d'une année sur l'autre. Changer de clé de répartition d'un exercice au suivant sans que l'usage du bien ait changé est difficile à justifier.

La vacance, en revanche, ne réduit rien : un bien resté vide alors qu'il était offert à la location conserve l'intégralité de ses charges déductibles. C'est l'usage personnel qui crée le prorata, pas l'absence de locataire.

Vérifier plutôt que croire

Tous les chiffres de l'exemple ci-dessus sont reconstituables à la main, et c'est volontaire. Si vous voulez voir la même mécanique tourner sur vos propres montants, la démonstration est ouverte sans inscription, et le code source est public - c'est la seule façon honnête de vérifier qu'un logiciel fiscal calcule ce qu'il prétend calculer.