Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?

Au régime réel, oui - et vous avez un choix à faire, une fois pour toutes.

Les deux options

Déduction immédiate : la totalité des frais passe en charge l'année de l'acquisition. Sur un bien à 200 000 €, cela représente environ 16 000 € de charge d'un coup.

Amortissement sur 25 ans : soit environ 640 € de dotation annuelle sur le même exemple.

Le choix est une décision de gestion irrévocable, et elle est globale à l'exercice : elle vaut pour toutes les immobilisations concernées, pas seulement pour ce bien. Contrairement à ce que cette fiche indiquait jusqu'au 2026-09-02, ce n'est donc pas un arbitrage bien par bien. À noter aussi : incorporés au coût, les frais suivent le plan d'amortissement des composants, et la fraction affectée au terrain n'est pas amortissable - les 25 ans sont un usage de place, pas une durée réglementaire (BOI-BIC-CHG-20-20-10).

Comment trancher

La déduction immédiate n'a d'intérêt que si votre résultat peut l'absorber. Or les frais sont une charge, pas un amortissement : ils peuvent créer un déficit BIC, contrairement à l'amortissement.

Mais ce déficit BIC :

• ne s'impute que sur des bénéfices de location meublée ultérieurs ;
• périme au bout de dix ans.

Autrement dit, si votre activité reste durablement à résultat nul - cas fréquent avec un crédit -, le déficit créé par la déduction immédiate risque de périmer sans avoir servi.

L'amortissement, lui, se reporte sans limite de durée.

En pratique

• Plusieurs biens déjà bénéficiaires : la déduction immédiate est absorbée, elle est intéressante.
• Premier bien acheté à crédit : l'amortissement sur 25 ans est plus sûr.

Ce qui entre dans les frais

Émoluments du notaire, droits de mutation, contribution de sécurité immobilière, débours, et commission d'agence si elle est incluse dans le prix d'acquisition.

Au micro-BIC

Rien n'est déductible : l'abattement forfaitaire est censé couvrir toutes les charges, frais d'acquisition compris.