Sur combien d'années amortit-on un bien en LMNP ?
Il n'y a pas de réponse unique, et c'est précisément le point que la question manque. L'amortissement se calcule poste par poste.
Les durées usuelles
| Poste | Durée |
|---|---|
| Gros œuvre | 50 ans |
| Toiture, installations électriques | 25 ans |
| Agencements, plomberie, étanchéité | 15 ans |
| Frais d'acquisition incorporés (part bâti) | durées des composants auxquels ils se rattachent |
| Travaux d'amélioration | 10 ans |
| Mobilier et électroménager | 5 à 10 ans |
| Terrain | jamais amorti |
Ce que ça donne globalement
La somme des dotations du bâti représente environ 3,8 % par an de la base amortissable - soit l'équivalent d'un amortissement sur 26 ans les quinze premières années, puis nettement moins ensuite.
C'est pour cela qu'amortir « sur 30 ans » en une seule ligne est à la fois plus simple et moins favorable les premières années.
Pourquoi la décomposition n'est pas facultative
Le plan comptable impose de traiter séparément les éléments dont la durée d'utilisation diffère de manière significative. Un tableau d'amortissement à une seule ligne est le premier signal d'une comptabilité approximative.
Le point de vigilance
La dotation chute au bout de quinze ans, quand les composants courts sont épuisés. Une projection de rentabilité qui reconduit la dotation de la première année sur vingt ans surestime nettement l'avantage fiscal.
Sources
- BOI-BIC-AMT-10-40
- Art. 214-9 du plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03)
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