Comment estimer la quote-part de terrain de son bien ?

Le terrain ne s'amortit pas : sa valeur doit être retirée avant tout calcul. Encore faut-il l'estimer, et aucun texte ne fixe de pourcentage.

Les ordres de grandeur admis

• 10 à 15 % : appartement en immeuble collectif, où le foncier se répartit entre de nombreux lots ;
• 20 à 30 % : zone tendue, grande ville, où le terrain porte l'essentiel de la valeur ;
• 30 à 40 % : maison individuelle avec terrain.

Les méthodes justifiables

Le Conseil d'État (15 février 2016, n° 380400) fixe l'ordre des méthodes que l'administration doit suivre lorsqu'elle conteste la valeur retenue pour le terrain, et c'est à elle de prouver que cette valeur est insuffisante :

1. Les ventes de terrains nus du même secteur, à une date proche de l'achat et avec des droits à construire similaires.
2. À défaut, le coût de reconstruction du bâti à la date de l'achat, diminué pour tenir compte de sa vétusté et de son état d'entretien.
3. En dernier recours, des taux moyens tirés d'un échantillon significatif d'immeubles comparables.

Une ventilation indiquée dans l'acte ou par le promoteur reste une pièce utile à conserver, mais l'arrêt n'en fait pas une méthode : elle peut être contestée par ces moyens.

Ce qui compte le plus

Pas tant le pourcentage exact que la capacité à l'expliquer. Conservez la pièce sur laquelle vous vous êtes appuyé : c'est elle qui fait la différence en cas de discussion.

L'enjeu chiffré

Sur un bien à 200 000 €, passer de 15 % à 30 % de terrain retire 30 000 € de base amortissable, soit environ 1 140 € de dotation annuelle en moins. À 30 % de tranche marginale plus prélèvements sociaux, c'est près de 550 € d'impôt en plus chaque année.

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D'où la tentation de retenir un pourcentage très bas - et l'attention que l'administration y porte. Un appartement en centre-ville déclaré avec 5 % de terrain sera difficile à défendre, et la reprise porterait sur toute la période non prescrite.