Base amortissable

La base amortissable est le montant de départ du calcul. Elle se construit à partir du prix payé, corrigé de plusieurs éléments.

Ce qui entre dans la base

• Le prix d'acquisition du bâti, c'est-à-dire le prix total moins la quote-part de terrain.
• Les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation, commission d'agence), si vous choisissez de les amortir plutôt que de les déduire immédiatement.
• Les travaux d'amélioration engagés avant la mise en location, qui augmentent la valeur du bien plutôt que de l'entretenir.
• Le mobilier et les équipements, sur une ligne distincte et une durée plus courte.

Ce qui n'y entre pas

Le terrain, les intérêts d'emprunt (déductibles directement en charge), les travaux d'entretien courant, et les charges de copropriété.

Le cas de la donation ou de la succession

Quand le bien n'a pas été acheté, il n'y a pas de prix d'acquisition. La base est alors la valeur vénale retenue à la date d'entrée dans le patrimoine - celle déclarée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession. C'est souvent plus favorable qu'on ne l'imagine : un bien reçu il y a peu et valorisé au prix du marché ouvre une base amortissable pleine.

Le piège

Un bien acquis il y a vingt ans conserve comme base son prix d'achat de l'époque, pas sa valeur actuelle. Basculer au régime réel tardivement sur un bien acheté bon marché donne des amortissements décevants - et c'est précisément le cas où la comparaison chiffrée avec le micro-BIC mérite d'être faite avant d'opter.