Quote-part de terrain

Un terrain ne s'use pas. Il ne peut donc pas être amorti, et sa valeur doit être retirée du prix d'acquisition avant tout calcul de dotation. Cette fraction s'appelle la quote-part de terrain.

Combien retenir

Il n'existe pas de pourcentage réglementaire. En pratique :

• 10 à 15 % pour un appartement en immeuble collectif, où la part de foncier par lot est faible ;
• 20 à 30 % en zone tendue, où le prix du terrain pèse lourd ;
• jusqu'à 40 % pour une maison individuelle avec jardin.

La méthode la plus solide consiste à s'appuyer sur une donnée externe : le prix des terrains à bâtir du secteur, la ventilation figurant dans l'acte notarié, ou celle retenue par le promoteur en cas d'achat neuf.

Pourquoi ce chiffre compte autant

Sur un bien à 200 000 €, passer de 15 % à 30 % de terrain retire 30 000 € de base amortissable, soit environ 1 140 € de charge déductible en moins chaque année. À une tranche marginale de 30 %, c'est près de 550 € d'impôt annuel supplémentaire.

Le piège

Retenir une quote-part très faible pour maximiser l'amortissement est la tentation évidente, et c'est un point que l'administration contrôle. Un appartement parisien déclaré avec 5 % de terrain est difficilement défendable. Conservez la pièce qui justifie votre pourcentage : en cas de rectification, les dotations excédentaires sont reprises sur toute la période non prescrite.