Amortissement par composants

Un immeuble n'est pas un objet homogène. Le gros œuvre tient un demi-siècle, une toiture vingt-cinq ans, une salle de bains quinze. L'amortissement par composants consiste à découper le bâti en éléments et à amortir chacun sur sa propre durée, au lieu d'appliquer une durée moyenne à l'ensemble.

La décomposition retenue

Ces proportions sont un usage largement admis, pas un barème réglementaire. Un bien atypique - un immeuble haussmannien intégralement rénové, un local transformé - peut justifier une autre ventilation, à condition de pouvoir l'expliquer.

Ce que ça change, en chiffres

Sur un bien à 200 000 €, terrain estimé à 15 %, la base amortissable du bâti est de 170 000 €. La somme des dotations annuelles atteint environ 3,80 % de cette base, soit 6 460 € par an les quinze premières années.

Amortir le même bien « en bloc » sur 30 ans donnerait 5 667 €. L'écart est de près de 800 € de charge déductible par an au début - et il s'inverse ensuite, quand les composants courts arrivent au bout de leur durée.

Le piège

La dotation n'est pas un cadeau permanent. Au bout de quinze ans, trois composants sur six sont totalement amortis et la charge annuelle chute de plus de moitié. Beaucoup de projections faites à l'achat prolongent la dotation de la première année sur toute la durée du prêt : c'est faux, et cela surestime l'avantage fiscal des dernières années.

Second point, plus lourd depuis 2025 : ces amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.