Peut-on amortir un bien reçu en donation ou en succession ?

Oui. L'absence de prix d'achat n'empêche pas d'amortir.

La base retenue

C'est la valeur vénale du bien au jour de sa première mise en location, justifiée par une estimation datée. Si la location suit de peu la donation ou la succession, c'est en pratique :

• la valeur déclarée dans l'acte de donation ;
• ou celle retenue dans la déclaration de succession.

Si vous avez reçu le bien des années avant de le louer, la valeur de l'acte ne suffit plus : il faut l'estimer au jour de la mise en location, et elle peut être plus basse.

Cette valeur est ensuite traitée comme un prix d'acquisition : quote-part de terrain déduite, bâti décomposé en composants.

Pourquoi c'est souvent favorable

Un bien reçu récemment est valorisé au prix du marché du moment. Vous démarrez donc avec une base amortissable pleine, sans avoir déboursé le prix.

La même règle vaut pour tout bien que vous possédiez avant de le louer : il entre à sa valeur réelle au jour de la première mise en location. Un bien acheté pour être loué garde, lui, comme base son coût d'acquisition.

Les frais assimilés

Les droits de mutation à titre gratuit acquittés lors de la donation ou de la succession peuvent être traités comme des frais d'acquisition : déduits immédiatement ou amortis.

Le point de vigilance

La valeur déclarée à l'acte est le point d'ancrage, et elle a des effets contradictoires : une valeur basse réduit les droits de mutation mais ampute la base amortissable pour les décennies suivantes - et augmente la plus-value future.

C'est un arbitrage à faire au moment de l'acte, pas après. Une fois la déclaration déposée, la valeur est acquise pour les droits et pour la future plus-value, dont elle reste le prix d'acquisition. Elle ne fixe pas forcément la base d'amortissement, qui suit la valeur au jour de la première mise en location.

En démembrement

L'usufruitier qui perçoit les loyers n'amortit pas le bien, qui ne figure pas à son actif (BOI-BIC-AMT-10-20) : il amortit son droit d'usufruit, sur sa valeur et non sur celle de la pleine propriété. Pour un usufruit viager, la durée est l'espérance de vie de l'usufruitier (CE, 24 avril 2019, n° 419912). La valeur d'entrée suit en pratique le barème de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier, mais ce barème est fait pour les droits d'enregistrement : faites valider ce choix.