Peut-on amortir un bien reçu en donation ou en succession ?

Oui. L'absence de prix d'achat n'empêche pas d'amortir.

La base retenue

C'est la valeur vénale du bien à la date de son entrée dans votre patrimoine :

• la valeur déclarée dans l'acte de donation ;
• ou celle retenue dans la déclaration de succession.

Cette valeur est ensuite traitée comme un prix d'acquisition : quote-part de terrain déduite, bâti décomposé en composants.

Pourquoi c'est souvent favorable

Un bien reçu récemment est valorisé au prix du marché du moment. Vous démarrez donc avec une base amortissable pleine, sans avoir déboursé le prix.

À l'inverse, un bien acheté il y a vingt-cinq ans conserve comme base son prix d'achat de l'époque, très inférieur à sa valeur actuelle.

Les frais assimilés

Les droits de mutation à titre gratuit acquittés lors de la donation ou de la succession peuvent être traités comme des frais d'acquisition : déduits immédiatement ou amortis.

Le point de vigilance

La valeur déclarée à l'acte est le point d'ancrage, et elle a des effets contradictoires : une valeur basse réduit les droits de mutation mais ampute la base amortissable pour les décennies suivantes - et augmente la plus-value future.

C'est un arbitrage à faire au moment de l'acte, pas après. Une fois la déclaration déposée, la valeur est acquise.

En démembrement

L'usufruitier qui perçoit les loyers amortit sur la valeur de l'usufruit, pas sur celle de la pleine propriété. Le calcul suit le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier.