Travaux : déductibles ou amortissables ?

La question n'est pas « ai-je le droit de déduire ces travaux ? » mais « dois-je les déduire ou les amortir ? ». La réponse tient à leur nature.

Entretien et réparation - déductibles

Ce qui maintient le bien en état sans en augmenter la valeur ni la durée de vie : réparation d'un mitigeur, réfection de peinture, dépannage de chaudière. Le remplacement d'un équipement entier, même à l'identique, s'immobilise (art. 15 bis de l'annexe II au CGI). Déduction intégrale sur l'exercice où la dette est née, en pratique celui de l'intervention, et non l'année du paiement : la location meublée relève d'une comptabilité d'engagement.

Amélioration - amortissable

Ce qui apporte un élément nouveau ou augmente durablement la valeur : création d'une salle d'eau, installation d'une climatisation, isolation, remplacement d'une cuisine par une cuisine mieux équipée. Amortissement sur environ dix ans.

Le critère qui départage

Demandez-vous si les travaux remettent le bien dans son état antérieur ou lui apportent quelque chose qu'il n'avait pas. Repeindre un mur entretient ; abattre une cloison pour créer une pièce améliore.

Le cas des travaux avant mise en location

Les travaux engagés avant la première location ne sont pas déductibles en tant que charges : l'activité n'a pas commencé. Ils s'ajoutent à la base amortissable du bien.

Le piège

Une facture globale mêlant entretien et amélioration doit être ventilée. Faute de ventilation, l'administration requalifie généralement l'ensemble en amélioration - c'est-à-dire au traitement le moins favorable à court terme.

En copropriété, le décompte annuel du syndic ne dit pas quelle dépense est une charge et laquelle est un travail à immobiliser. La demande de décompte et de détail des travaux réclame les pièces qui permettent de trancher, procès-verbal d'assemblée générale compris.