Charges déductibles

Au régime réel, toute dépense engagée dans l'intérêt de l'activité et justifiée par une pièce est déductible. Elle se rattache à l'exercice où la dette est née, certaine dans son principe et son montant, en pratique celui de l'intervention, et non à la date de la facture ou du paiement : le BIC se tient en comptabilité d'engagement.

Ce qui se déduit

• Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur ;
• taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables ;
• frais de gestion : agence, conciergerie, commissions de plateformes, honoraires comptables, cotisation à un centre de gestion ;
• prime de garantie loyers impayés, quand le contrat couvre la location meublée - la plupart excluent la courte durée ;
• entretien et petites réparations qui maintiennent le bien en état ;
• CFE, frais de tenue de compte bancaire dédié, abonnements logiciels ;
• déplacements pour la gestion du bien, sur justificatifs.

Ce qui ne se déduit pas

• Le capital remboursé de l'emprunt : seuls les intérêts sont une charge ;
• les travaux d'amélioration, qui s'amortissent au lieu de se déduire ;
• le prix du bien lui-même ;
• les dépenses personnelles, même partiellement liées.

La règle de partage

Un bien loué une partie de l'année seulement, ou occupé personnellement le reste du temps, n'ouvre droit qu'à la fraction correspondante des charges. Le prorata doit être documenté et cohérent d'une année sur l'autre.

Au micro-BIC

Rien n'est déductible : l'abattement forfaitaire est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris les commissions de plateforme.

Aller plus loin

Le déroulé complet - où ranger chaque poste, un exercice chiffré du loyer brut au résultat fiscal, et les dépenses que l'on croit déductibles à tort - est dans notre guide quelles charges déduire en LMNP.