Fiscalité LMNP 2026 : 4 règles ont changé, 1 n'a pas bougé

La fiscalité LMNP 2026 ne ressemble plus à celle qu'on lit dans la moitié des pages qui en parlent. En deux ans, trois lois ont modifié des règles que tout loueur en meublé applique : le taux des prélèvements sociaux, le calcul de la plus-value à la revente, l'abattement des meublés de tourisme. Une quatrième a allongé la durée de conservation des pièces. Et une réforme très commentée n'a jamais vu le jour.

Les pages écrites avant ces textes ne se mettent pas à jour toutes seules, et les simulateurs non plus. Nous l'avons constaté sur notre propre site : en relisant nos guides cet automne, nous avons retrouvé plusieurs de ces règles périmées dans nos propres textes, et nous les avons corrigées. Voici ce qui a changé, à quelle date, et ce qu'il faut vérifier dans vos propres calculs.

Fiscalité LMNP 2026 : les prélèvements sociaux passent à 18,6 %

C'est le changement le plus coûteux, et le plus souvent ignoré. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Les bénéfices de location meublée non professionnelle sont désormais taxés à 18,6 %, contre 17,2 % auparavant, dès les revenus 2025 déclarés au printemps 2026.

Le piège tient à ce que deux taux coexistent désormais :

Un simulateur resté à 17,2 % sous-estime le coût du micro-BIC comme celui du réel, et fausse donc la comparaison entre les deux. Si vous avez fait vos calculs avec un outil qui n'affiche pas sa date de mise à jour, refaites-les. Le détail est dans la fiche Prélèvements sociaux.

Revente : les amortissements sont désormais réintégrés

Pendant des années, c'était l'argument massue du LMNP au réel : on amortit le logement, on paie peu d'impôt, et les amortissements ne reviennent jamais. C'est fini pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a créé le III de l'article 150 VB du CGI : les amortissements admis en déduction viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. La plus-value grossit d'autant, et elle est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (article 1609 nonies G du CGI).

Trois précisions, qui manquent souvent :

• seuls les amortissements de l'immeuble sont visés, pas ceux du mobilier ;
• seuls les amortissements réellement déduits comptent : la part bloquée par le plafonnement de l'article 39 C et jamais utilisée n'est pas réintégrée ;
• seules certaines résidences services, énumérées limitativement par le texte (résidences étudiantes, pour seniors, EHPAD), sont exclues du dispositif ; les résidences de tourisme et d'affaires restent concernées.

Le réel reste souvent plus avantageux que le micro-BIC sur la durée de détention, mais l'arbitrage se calcule désormais en incluant la sortie. Notre article sur l'impôt de sortie à la revente d'un LMNP déroule un calcul complet, et la fiche Réintégration des amortissements résume la règle.

Meublés de tourisme : l'abattement de 71 % a disparu

La loi du 19 novembre 2024, dite « Le Meur », a revu le micro-BIC des meublés de tourisme à partir des revenus 2025 :

Pour un studio loué sur Airbnb sans classement, la différence est nette : à 14 000 € de recettes, le revenu imposable passe de 7 000 € à 9 800 €. Et si les recettes dépassent 15 000 € deux années de suite, le micro-BIC n'est plus accessible pour un meublé non classé : le régime réel s'impose (article 50-0, 1 du CGI). Un dépassement isolé ne suffit pas à en sortir. Beaucoup d'hôtes qui étaient au micro-BIC « par défaut » ont donc intérêt à refaire le calcul : le comparateur micro-BIC ou réel le fait sans compte ni email, et la fiche Meublé de tourisme détaille l'effet du classement.

Pièces justificatives : dix ans de conservation

Moins spectaculaire, mais il concerne tout le monde. L'article 36 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a modifié l'article L. 102 B du Livre des procédures fiscales : la durée de conservation des livres, registres et pièces justificatives passe de six à dix ans, pour les documents dont le délai de conservation expire après le 1er janvier 2027.

Concrètement, une facture de 2021 qu'on aurait pu jeter en 2028 doit désormais être gardée jusqu'à fin 2031. Il ne faut pas confondre cette durée avec le délai de reprise, pendant lequel l'administration peut rectifier votre impôt : il reste de trois ans dans le cas général (article L. 169 du LPF). Garder une pièce plus longtemps ne prolonge pas le délai de contrôle ; ne plus l'avoir, en revanche, peut vous empêcher de justifier une charge ou un amortissement.

C'est la règle que nous avions le plus souvent écrite à l'ancienne : sept de nos pages disaient encore six ans. Elles sont corrigées.

La réforme qui n'a pas eu lieu : l'exonération de la plus-value reste à 22 ans

Dernier piège, et celui-ci fonctionne à l'envers. Pendant l'examen du projet de loi de finances pour 2026, l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui ramenait de 22 à 17 ans la durée de détention ouvrant droit à l'exonération totale d'impôt sur le revenu sur la plus-value. La presse spécialisée l'a largement relayé.

L'amendement a été abandonné dans la loi définitive, et son retrait a fait beaucoup moins de bruit que son vote. Le barème est inchangé : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans (article 150 VC du CGI pour l'impôt sur le revenu, BOI-RFPI-PVI-20-20 pour les prélèvements sociaux). Si vous avez lu « 17 ans » quelque part, la page date de l'automne 2025 et n'a pas été corrigée. La fiche Plus-value immobilière donne le barème complet.

Comment ne pas se faire piéger par une page périmée

Une règle fiscale lue en ligne se vérifie en trois questions :

1. La page est-elle datée ? Une affirmation fiscale sans date de mise à jour ne vaut que pour l'année où elle a été écrite.
2. Cite-t-elle son texte ? Un article du CGI ou une référence BOFiP se vérifient en quelques minutes sur Légifrance ou le BOFiP. Une règle sans source est une opinion.
3. Le texte a-t-il été modifié depuis ? Les lois de finances votées en décembre changent les règles de l'année suivante. Un article de 2024 sur la plus-value LMNP est faux pour une vente de 2026.

C'est aussi pour cela que nous publions le code d'OpenLMNP : les règles fiscales testées dans le logiciel sont visibles sur notre page Transparence des calculs, avec son texte et le test qui la vérifie. Une règle qui change se corrige au vu de tous, et vous pouvez vérifier qu'elle l'a été.

Pour les autres affirmations périmées qu'on lit encore (le micro-BIC « sans aucune comptabilité », le plafonnement de l'amortissement calculé bien par bien, la majoration de la CFE payée en retard...), notre page Idées reçues sur le LMNP est tenue à jour après chaque loi de finances. Et si vous voulez voir ces règles appliquées sur vos chiffres, la démo d'OpenLMNP est ouverte sans inscription.