Plus-value LMNP : l'impôt de sortie après la réforme de 2025

La location meublée au réel a longtemps cumulé deux avantages qui n'allaient pas ensemble : amortir le bien chaque année, et ressortir à la revente sous le régime des plus-values des particuliers, sans que ces amortissements ne reviennent jamais dans le calcul. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, ce cumul a pris fin. Vendre son LMNP suppose désormais de chiffrer une facture qui dépend d'un paramètre que personne ne regardait auparavant : le cumul des amortissements déduits depuis l'origine, qui alourdit la plus-value LMNP imposable.

Ce guide ne redéfinit ni la plus-value immobilière ni le mécanisme de réintégration des amortissements : les deux fiches s'en chargent. Il déroule le calcul dans l'ordre où il s'applique, montre pourquoi les deux barèmes d'abattement ne se rejoignent jamais, et compare le même appartement vendu après 12, 22 puis 30 ans de détention. Références et taux vérifiés en septembre 2026 sur Légifrance, le BOFiP et impots.gouv.fr.

Ce que déclenche la vente d'un LMNP, et dans quel ordre le calcul s'applique

L'impôt de sortie n'est pas calculé par le vendeur. Le notaire établit la déclaration 2048-IMM, prélève l'impôt sur le prix et le reverse au moment de la publication de l'acte au service de la publicité foncière. Le vendeur n'a qu'un report à faire l'année suivante, en case 3VZ de la déclaration complémentaire 2042-C : la plus-value nette imposable, déjà taxée, entre dans le revenu fiscal de référence. Mais les chiffres que le notaire utilise, c'est vous qui les lui fournissez, et le cumul des amortissements ne figure sur aucun document qu'il détient.

Le point de départ est le prix stipulé dans l'acte, majoré des charges et indemnités mises à la charge de l'acquéreur, et minoré, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur : diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence à sa charge.

Le prix d'acquisition majoré : les forfaits de 7,5 % et de 15 %

Le prix d'acquisition retenu, lui, n'est pas celui de l'acte. L'article 150 VB II du CGI autorise deux majorations, chacune ouvrant le choix entre le réel et un forfait.

• Les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, émoluments du notaire) : soit leur montant réel sur justificatifs, soit un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition, sans justification. Le forfait est réservé aux acquisitions à titre onéreux ; après une donation ou une succession, seuls les frais réels sont admis.
• Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : soit leur montant réel, soit un forfait de 15 % du prix d'acquisition, ouvert dès lors que le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition. Le BOFiP précise que ce forfait s'applique sans avoir à établir la réalité ni le montant des travaux.

La réintégration : quel stock d'amortissements entre réellement dans le calcul

Le III de l'article 150 VB, créé par l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, dispose que « le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C, à l'exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article ». La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) y a ajouté la référence à l'article 31, qui vise les anciens dispositifs de location nue amortissable ; pour un meublé, la référence utile reste l'article 39 C.

Trois précisions se lisent directement dans cette phrase, et elles changent le montant.

1. Seuls les amortissements « admis en déduction » sont visés. Une dotation dont la déduction a été bloquée par le plafonnement de l'article 39 C, au II 2 pour les personnes physiques, n'a jamais été admise en déduction : par construction, elle n'entre pas dans la minoration tant qu'elle reste en report. Un loueur qui a accumulé un stock d'amortissements différés ne réintègre donc pas ses dotations théoriques, mais ce qu'il a effectivement déduit exercice après exercice.
2. Les amortissements afférents à des travaux déjà retenus en majoration du prix d'acquisition sont expressément exclus, pour éviter le double compte.
3. La minoration porte sur le prix d'acquisition de l'immeuble cédé. L'amortissement du mobilier concerne un autre bien, qui ne relève pas des plus-values immobilières. Aucune doctrine ne tranche encore ce point : tenir un plan d'amortissement où mobilier et immeuble sont séparés est la seule façon de pouvoir le justifier.

Reconstituer le montant est un travail d'archives. Les amortissements déduits se relisent dans les tableaux d'amortissement des liasses successives, exercice par exercice. Le stock différé, lui, ne figure dans aucun cadre de la liasse simplifiée : il ne se retrouve que dans votre plan d'amortissement. C'est pourquoi une comptabilité LMNP tenue à la va-vite coûte cher au moment précis de la vente, quand il faut produire un chiffre unique et opposable.

Deux barèmes d'abattement, et huit années d'écart entre eux

La plus-value brute est ensuite réduite d'un abattement pour durée de détention, décompté de date à date depuis l'acquisition. Il existe deux barèmes distincts : l'un pour l'impôt sur le revenu, à l'article 150 VC I du CGI, l'autre pour les prélèvements sociaux, à l'article L. 136-7 VI 2 du code de la sécurité sociale. Deux textes, deux codes, deux calendriers. Rien n'oblige le législateur fiscal et le législateur social à s'accorder, et ils ne s'accordent pas.

Entre les deux, pendant huit ans, la plus-value ne supporte plus que les prélèvements sociaux, sur une assiette qui ne s'efface qu'à 9 % par an.

Le taux d'impôt sur le revenu, lui, est de 19 % (article 200 B du CGI), quel que soit le taux marginal du vendeur : la plus-value immobilière échappe au barème progressif.

Le cas : le même T2 vendu après 12, 22 et 30 ans

Un appartement acheté 200 000 € à l'acte, loué meublé au régime réel dès l'acquisition, sans travaux immobilisés et sans interruption de location. Frais d'acquisition retenus au forfait de 7,5 %, soit 15 000 €. Travaux retenus au forfait de 15 %, soit 30 000 €, le bien étant cédé au-delà de la cinquième année dans les trois hypothèses. Prix d'acquisition majoré : 245 000 € dans tous les cas.

Le plan d'amortissement, et ce qu'il a cumulé

Quote-part de terrain retenue à 20 %, soit 40 000 € non amortissables. Base amortissable du bâti : 160 000 €, ventilée par composants.

La dotation n'est donc pas constante : 6 160 € par an de l'année 1 à l'année 15, puis 4 560 € jusqu'à l'année 20, 2 560 € jusqu'à l'année 25, et 1 280 € ensuite. On suppose que le résultat avant amortissement a permis de déduire chaque dotation en totalité, sans report au titre de l'article 39 C. Cumuls déduits : 73 920 € à 12 ans, 120 320 € à 22 ans, 134 400 € à 30 ans. Le stock progresse vite au début puis ralentit fortement : il gagne 46 400 € entre la 12e et la 22e année, mais seulement 14 080 € entre la 22e et la 30e.

Hypothèse d'un marché plat

Pour isoler ce que la seule durée de détention change, on retient d'abord un prix de vente identique dans les trois scénarios : 300 000 €. Montants arrondis à l'euro, comme le fait notre simulateur : les chiffres ci-dessous sont ceux qu'il renvoie sur les mêmes entrées.

Le tableau contient un résultat contre-intuitif : la plus-value brute augmente avec la durée de détention, de 128 920 € à 189 400 €, alors que le prix de vente ne bouge pas. C'est l'effet mécanique de la réintégration, qui rabote le prix d'acquisition retenu année après année. L'impôt, lui, diminue quand même, parce que les abattements progressent plus vite que le stock d'amortissements. Pour mesurer ce que la réforme a changé : sans réintégration, la plus-value brute à 12 ans aurait été de 55 000 €, pour un total dû de 14 428 €. L'écart est de 20 887 €.

Le même bien dans un marché à +2 % par an

Un marché plat est une commodité de raisonnement. En retenant une revalorisation de 2 % par an, arrondie au millier, le même bien vaudrait 254 000 € après 12 ans, 309 000 € après 22 ans et 362 000 € après 30 ans.

Attendre dix ans de plus ne fait alors pratiquement rien à la facture : 21 753 € contre 22 826 €. Le gain d'abattement est annulé par la hausse du prix et par la poursuite de l'amortissement. La bascule ne se produit qu'ensuite, entre la 23e et la 30e année. Vous pouvez rejouer ces hypothèses avec vos propres chiffres dans le simulateur de plus-value.

La surtaxe sur les plus-values élevées, et pourquoi elle s'éteint la première

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une taxe additionnelle s'applique (article 1609 nonies G du CGI). Elle est assise sur la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, donc après abattement pour durée de détention : elle suit le sort de l'impôt sur le revenu, pas celui des prélèvements sociaux. Dans notre cas, dès la 22e année, la base imposable à l'impôt sur le revenu est nulle et la surtaxe l'est aussi, alors que 21 712 € de prélèvements sociaux restent dus. Le seuil s'apprécie par cédant : en indivision, chaque indivisaire est un cédant distinct, et les 50 000 € se mesurent sur chaque quote-part.

Le taux, une fois atteint, s'applique à la totalité de la plus-value et non à la seule fraction excédentaire : d'où les lignes intermédiaires, qui lissent le franchissement de chaque seuil. Notre bien vendu après 16 ans en donne l'illustration : la base imposable ressort à 51 666 €, et la formule ramène la taxe à 617 € au lieu des 1 033 € qu'un taux de 2 % appliqué sèchement produirait.

Ce qui sort du champ : les exclusions de la réintégration et les exonérations de plus-value

Deux mécanismes différents sont souvent confondus. Les exclusions neutralisent la réintégration des amortissements ; les exonérations effacent la plus-value elle-même.

Le III de l'article 150 VB écarte la réintégration pour trois familles de biens, limitativement énumérées : les résidences des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, à la condition qu'elles soient destinées à l'accueil exclusif d'étudiants, de personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, de titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou de personnes âgées de plus de 65 ans - cette dernière catégorie est celle qui y fait entrer les résidences seniors ; les établissements sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées (6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles), ainsi que les résidences dont le gestionnaire dispose de l'agrément ou de l'autorisation exigés pour l'aide à domicile et l'accueil familial de personnes âgées ou handicapées ; enfin les établissements délivrant des soins de longue durée avec hébergement (article L. 6143-5 du code de la santé publique).

Côté exonérations, deux cas concernent réellement un loueur en meublé : la cession dont le prix n'excède pas 15 000 € (6° du II de l'article 150 U du CGI, seuil apprécié par bien et, en indivision, par quote-part) et la détention longue vue plus haut. L'exonération de résidence principale suppose, elle, que le logement ait cessé d'être loué et soit occupé de façon effective et habituelle au jour de la cession ; elle ne s'improvise pas quelques semaines avant le compromis.

Arbitrer sa date : quand vendre son LMNP coûte le moins d'impôts

Le réflexe qui a suivi la réforme, « l'amortissement ne sert plus à rien », ne résiste pas au chiffrage. Reprenons le cas à 12 ans, marché plat. Les 73 920 € d'amortissements déduits ont réduit le résultat BIC d'autant : pour un foyer à 30 % de taux marginal, l'économie cumulée ressort à 73 920 x 48,6 % (30 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs), soit environ 35 900 € - au taux d'aujourd'hui, en simplifiant : les premières années de la période supportaient 17,2 %, l'économie réelle est donc un peu inférieure, de l'ordre d'un millier d'euros, contre 20 887 € de surcoût de sortie. Le solde reste favorable, et il l'est d'autant plus que l'économie est encaissée chaque année tandis que la reprise est différée et atténuée par les abattements.

Trois observations utiles pour caler une date de vente :

• Il n'y a pas de marche d'escalier à la 22e année. Sur notre cas, à marché plat, le total dû s'établit à 23 183 € après 21 ans, 21 712 € après 22 ans et 19 275 € après 23 ans. L'exonération d'impôt sur le revenu, souvent présentée comme le moment charnière, n'apporte qu'un gain modeste : à 21 ans, l'abattement de 6 % par an avait déjà effacé 96 % de la base.
• L'accélération réelle se situe entre la 23e et la 30e année. L'abattement social passe alors de 1,65 % à 9 % par an, pendant que la dotation d'amortissement est retombée à 1 280 €. C'est le seul segment où la facture recule nettement plus vite que le stock d'amortissements ne la creuse.
• La surtaxe s'éteint tôt, et son seuil se pilote. Sur notre cas, la base imposable à l'impôt sur le revenu repasse sous 50 000 € dès la 17e année : les 1 495 € dus à 12 ans disparaissent bien avant l'exonération. Le seuil s'appréciant par cédant, une vente en indivision le mesure sur chaque quote-part.

Le chiffre qui manque, dans presque tous les dossiers, reste le même : le cumul exact des amortissements déduits, séparé du stock différé et du mobilier. Il ne se reconstitue pas la veille du compromis. La démo en ligne contient une chaîne d'exercices complète où ce chiffre se lit directement, et les règles de calcul sont publiques sur GitHub.