Indivision

L'indivision naît d'un achat à plusieurs, d'une succession ou d'un divorce. Ce n'est pas une société : il n'y a ni personne morale, ni capital.

Comment ça se déclare

L'activité de location meublée est déclarée une fois, avec un SIRET, mais le résultat est réparti entre indivisaires selon leurs droits. Chacun reporte sa quote-part sur sa propre déclaration de revenus.

L'amortissement, les charges et les intérêts d'emprunt suivent la même clé de répartition.

Sur la liasse, cette répartition figure au cadre E de l'annexe 2031 bis-SD, une ligne par indivisaire. Le détail, jusqu'au report de chacun sur la 2042-C-PRO, est dans notre guide la liasse d'un LMNP en indivision.

Micro-BIC ou réel

Une indivision n'est pas exclue d'office du micro-BIC. Le micro-BIC est fermé aux sociétés de fait, et une indivision n'en devient une que si chaque indivisaire participe à la direction et au contrôle de la location, ainsi qu'aux bénéfices ou aux pertes. Posséder le bien à deux, signer les contrats à deux noms ou partager les loyers moitié-moitié ne suffit pas : c'est ce qu'a jugé le Conseil d'État le 14 novembre 2025 (décision n° 495516).

• Si chacun participe à la gestion et aux décisions, l'indivision relève de la société de fait : régime réel, une liasse au nom de l'indivision, puis répartition du résultat.
• Dans le cas contraire, le micro-BIC n'est pas fermé pour ce motif. Mais son plafond se compte sur la totalité des recettes de la location, pas sur la part de chacun.

Dans sa version du 19 août 2026, la documentation de l'administration (BOFiP) écrit toujours que les indivisions ne peuvent pas, en principe, bénéficier du micro-BIC, sans citer cette décision. L'administration peut donc s'appuyer sur sa doctrine pour contester le micro-BIC ; c'est alors à elle de prouver que chacun dirige l'activité. Si vous l'envisagez, faites valider votre situation.

Ce qui complique

• Les indivisaires peuvent avoir des taux marginaux différents : le régime réel est avantageux pour l'un et neutre pour l'autre.
• Les décisions de gestion courante requièrent la majorité des deux tiers ; vendre exige l'unanimité.
• « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » : un indivisaire peut en provoquer le partage, donc la vente, à tout moment.

Pourquoi le suivi par quote-part n'est pas optionnel

Tenir une comptabilité globale sans suivre les quotes-parts rend la déclaration de chacun injustifiable. Le tableau d'amortissement doit permettre de reconstituer la part de chaque indivisaire : c'est aussi ce qui déterminera sa plus-value à la revente.