LMNP en indivision : la liasse et la 2031 bis dans OpenLMNP 2.0

Acheter un appartement à deux sans créer de société, puis le louer meublé : la situation est courante, et elle se déclare d'une façon particulière. Un LMNP en indivision dépose une seule liasse, au nom de l'indivision, puis le résultat se répartit entre les indivisaires, et chacun reporte sa part sur sa propre déclaration de revenus. Cet article décrit ce que demande cette répartition, ce que la version 2.0 d'OpenLMNP, aujourd'hui en bêta, sait en faire, et ce que dit le droit sur le micro-BIC depuis une décision du Conseil d'État de novembre 2025.

Le LMNP en indivision, un cas fréquent et inégalement outillé

Les indivisions pèsent dans la location meublée. Selon le rapport 2026 de l'Observatoire français de la location meublée (p. 42-43), 9,1 % des activités de location meublée encore actives et immatriculées au répertoire Sirene sont des indivisions, et elles représentent 11 % des créations depuis 2020. L'Observatoire y voit deux mouvements probables : l'investissement à deux au sein du couple, qu'il soit marié sous un régime séparatiste, pacsé ou en concubinage, et des héritiers qui choisissent de conserver ensemble un bien loué en meublé. C'est une interprétation de sa part, pas une mesure.

Côté logiciels, la prise en charge est inégale. Dans les pages d'offres que nous avons lues en octobre 2026, une formule d'entrée de gamme exclut l'indivision (« activité enregistrée en nom propre ») et la renvoie vers une formule plus chère, avec comptable. Aucun des éditeurs consultés ne propose d'accès partagé entre indivisaires, ni de tarif pour les différents dossiers d'un même foyer.

La difficulté tient à quelques règles qu'un tableur ou un logiciel pensé pour un loueur seul ne connaît pas :

• la liasse porte le SIREN de l'indivision, et non celui de l'un des indivisaires ;
• le prix du bien, l'emprunt, les recettes et les charges se comptent pour leur montant total, la quote-part ne s'appliquant qu'au résultat ;
• la somme des parts réparties doit retomber au centime sur le résultat de la liasse ;
• chaque indivisaire reporte sa part, jamais le résultat entier, sur sa déclaration de revenus ;
• les biens qu'un indivisaire loue seul relèvent d'une autre liasse, la sienne.

La liasse d'un LMNP en indivision : 2031, 2031 bis et 2042-C-PRO

Au régime réel, l'indivision dépose la déclaration 2031 et ses tableaux 2033 comme n'importe quel loueur en meublé. Ce qui change se trouve dans l'annexe 2031 bis-SD : son cadre E répartit le bénéfice ou le déficit entre les indivisaires, une ligne par personne, avec son identité, sa quote-part et sa part du résultat. Le guide la liasse 2031 en LMNP détaille le reste de la liasse.

Chaque indivisaire reporte ensuite sa part sur sa propre 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles : en case 5NA pour un bénéfice, en case 5NY pour un déficit, ou 5OA et 5OY s'il est le déclarant 2 de son foyer.

La répartition se joue au centime. Prenons un exemple fictif : une indivision à parts égales dégage un bénéfice de 3 001,01 €, dont la moitié tombe sur un demi-centime.

OpenLMNP tronque chaque part au centime (vers zéro, y compris pour un déficit) et attribue l'écart au dernier indivisaire de la liste. La somme des parts égale ainsi le résultat porté sur la 2031, sans centime perdu ni ajouté.

Ce que fait OpenLMNP 2.0 pour un LMNP en indivision

Une rubrique Indivision dans le profil

Dans Mon profil, la rubrique Indivision déclare le dossier comme tel. Vous y indiquez chaque indivisaire avec sa quote-part en pourcentage, à deux décimales au plus (33,33 par exemple), et le total doit faire 100 %. Le nom, l'adresse, la date et le lieu de naissance de chacun alimentent la 2031 bis ; le numéro fiscal y est facultatif.

Des montants saisis pour leur total

Le bien, les emprunts, les recettes et les charges se saisissent tels qu'ils figurent sur l'acte, l'offre de prêt et les factures, pour leur montant total. La quote-part ne s'applique qu'au résultat final. Saisir la moitié des charges reviendrait à appliquer la clé de répartition deux fois.

La 2031 bis, cadre E, et une ligne 2042-C-PRO par indivisaire

La liasse PDF et l'écran Télédéclaration ajoutent la section 2031 bis-SD, cadre E : une ligne par indivisaire, avec sa quote-part, la mention « M » des BIC non professionnels et sa part du bénéfice ou du déficit. La rubrique 2042-C-PRO de l'écran donne ensuite une ligne par indivisaire, avec le montant à reporter et sa case.

Un contrôle de répartition s'ajoute aux vérifications du bas de l'écran. Si les quotes-parts ne totalisent pas 100 %, aucun montant n'est affiché et le contrôle passe au rouge, plutôt que de laisser partir une répartition fausse.

Le SIREN vérifié dans la base Sirene

Le bouton « Vérifier dans Sirene » interroge l'API Recherche d'entreprises de l'État et affiche désormais la forme juridique du numéro, par exemple « Indivision entre personnes physiques ». Il vous prévient si un dossier déclaré en indivision porte le SIREN personnel d'un indivisaire, ou si un SIREN d'indivision est saisi sans que la rubrique Indivision soit activée. Seul le SIREN est transmis, et seulement au clic.

Une comptabilité tenue au régime réel

OpenLMNP tient la comptabilité d'une location meublée au régime réel : amortissements, liasse 2031 et 2033, et pour une indivision la 2031 bis. Au micro-BIC, il n'y a pas de liasse à déposer : l'abattement s'applique directement aux recettes reportées sur la 2042-C-PRO. Il reste à tenir un livre-journal des recettes et, pour qui fournit le logement, un registre annuel des achats, appuyés des factures (article 50-0, 5 du CGI). Le micro-BIC n'apparaît donc dans le logiciel que comme point de comparaison chiffré, dans le simulateur et le tableau de bord, comme pour tout loueur.

Pendant la saisie des indivisaires, le profil affiche le total des quotes-parts et ce qu'il manque pour atteindre 100 %. Un contrôle signale aussi l'indivisaire dont l'adresse, ou la date et le lieu de naissance, manquent : la 2031 bis les demande.

Un dossier d'indivision offert, partagé entre indivisaires

Une indivision dépose sa propre liasse : elle a donc son propre dossier, distinct de celui où chaque indivisaire tient les biens qu'il loue seul. La version 2.0 introduit les dossiers liés. Depuis Dossiers liés, dans les paramètres, vous créez le dossier de l'indivision à partir de son SIREN, vérifié dans la base Sirene (indivision entre personnes physiques, établissement actif). Ce SIREN et le caractère « indivision » du dossier sont ensuite verrouillés. Un sélecteur dans le menu ouvre le dossier d'un clic, sans mot de passe supplémentaire, et un bandeau rappelle en permanence dans quel dossier vous travaillez.

Biens, recettes, charges, justificatifs et coffre-fort restent propres au dossier de l'indivision. La clé d'intelligence artificielle et les jetons MCP restent ceux de votre compte principal, quel que soit le dossier ouvert.

Le dossier se partage : depuis Dossiers liés, vous invitez l'autre indivisaire par son adresse électronique. Il accepte en se connectant avec cette adresse sur son propre compte, puis ouvre le dossier depuis son sélecteur. Si le créateur du dossier résilie son abonnement, l'administration du dossier passe à l'autre indivisaire, et rien n'est supprimé.

Sur le cloud, l'offre suit une logique simple, active avec la version 2.0 une fois en production :

• chaque personne a son abonnement pour les biens qu'elle loue en propre ;
• tout abonné du cloud dispose d'un dossier d'indivision offert, partagé avec l'autre indivisaire ;
• si aucun indivisaire n'est abonné, par exemple entre héritiers qui ne louent rien d'autre, l'indivision peut avoir son propre compte, au prix d'un abonnement ordinaire (voir les tarifs).

En auto-hébergement, la fonction s'active par un réglage de l'instance, et le nombre de dossiers liés y est illimité par défaut.

Micro-BIC ou réel : ce qu'a jugé le Conseil d'État

L'article 50-0 du CGI, en son 2-c, ferme le micro-BIC aux sociétés ou organismes dont les résultats sont imposés selon le régime des sociétés de personnes, dont font partie les sociétés de fait. Il ne nomme pas les indivisions.

Le 14 novembre 2025, le Conseil d'État a précisé quand une indivision affectée à une location devient une société de fait (décision n° 495516, mentionnée aux tables). Il faut que chaque indivisaire participe à la direction et au contrôle de l'affaire, ainsi qu'aux bénéfices ou aux pertes. La propriété indivise du bien, des contrats signés aux deux noms et un partage égal des recettes ne suffisent pas, et la preuve incombe à celui qui invoque la société de fait.

• Si chacun participe à la gestion et aux décisions, l'indivision relève de la société de fait : régime réel, une liasse au nom de l'indivision, puis la répartition sur la 2031 bis.
• Dans le cas contraire, le micro-BIC n'est pas fermé pour ce motif. Son plafond se compte alors sur la totalité des recettes de la location, et non sur la part de chacun : c'est sur ce point que les époux de l'affaire jugée ont perdu, leurs recettes cumulées dépassant le plafond.

La documentation de l'administration n'a pas suivi. Dans sa version du 19 août 2026, le BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 80) écrit toujours que les sociétés de fait et les indivisions ne peuvent pas, en principe, bénéficier du micro-BIC, sans citer la décision n° 495516. Une indivision qui reste au micro-BIC s'expose donc à une contestation, dans laquelle il reviendra à l'administration d'établir que chacun dirige l'activité. Un point reste ouvert : qui déclare les recettes au micro-BIC, un exploitant pour le tout ou chacun pour sa part.

Ce point ne change rien à la tenue de la comptabilité au réel dans OpenLMNP. Pour comparer les deux régimes sur vos chiffres, le calculateur micro-BIC ou réel fonctionne sans compte ; saisissez-y les recettes totales de l'indivision. Le guide micro-BIC ou régime réel reprend les critères de choix, et la question comment déclarer une location meublée en indivision résume les formulaires à déposer.

Essayer la bêta de la version 2.0

La version 2.0 tourne en bêta sur beta.openlmnp.fr, une instance séparée du service en production. L'accès se fait sur invitation : écrivez-nous depuis la page contact en décrivant votre situation (nombre d'indivisaires, biens loués en propre, régime actuel), et nous vous enverrons un lien d'inscription.

Une bêta sert à éprouver le logiciel : n'y entrez rien que vous ne puissiez ressaisir. Les retours les plus utiles comparent la liasse produite à une liasse déjà déposée pour la même indivision, ou à celle de votre comptable, et signalent chaque écart.

Pour le reste du logiciel, déjà en production, la démo reste ouverte sans compte. Elle ne contient pas encore la rubrique Indivision.