Comment déclarer une location meublée détenue en indivision ?

Une location meublée en indivision se déclare une fois, au nom de l'indivision, puis le résultat se partage. Au régime réel, l'indivision dépose sa propre liasse 2031 ; chaque indivisaire reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration de revenus. La question du micro-BIC est plus disputée : l'administration le refuse, le Conseil d'État l'admet sous condition.

Qui dépose quoi au régime réel

L'indivision a son propre numéro SIREN : le dépliant de la DGFiP sur les loueurs en meublé (avril 2026) demande de déclarer l'activité sur formalites.entreprises.gouv.fr dans les 15 jours du début de la location. C'est ce numéro qui figure sur la liasse, et non celui d'un indivisaire.

Le tableau ci-dessous résume la répartition des formulaires.

Source : 2031-SD et 2031 bis-SD, cerfa 1108528, millésime 2026, et sa notice ; cases 5NA et 5NY : 2042-C-PRO, cerfa 1122228, millésime 2026. Le déclarant 2 d'un foyer utilise les cases 5OA et 5OY.

Les recettes, les charges, le prix du bien et l'emprunt se comptent pour leur montant total. La quote-part ne s'applique qu'au résultat final, sur le cadre E. Dans une indivision à 50/50 qui dégage 4 000 € de bénéfice, chacun reporte 2 000 € en 5NA ; un déficit de 1 200 € donne 600 € en 5NY pour chacun.

Le micro-BIC : la doctrine et le juge divergent

L'article 50-0 du CGI ferme le micro-BIC aux sociétés de personnes, dont les sociétés de fait. Il ne nomme pas l'indivision. Pourtant, impots.gouv.fr écrit sans nuance (page modifiée le 8 avril 2026) qu'un logement détenu en indivision ne peut pas bénéficier du régime micro, et le BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 80, version du 19 août 2026) range toujours les indivisions parmi les exclus.

Le Conseil d'État a jugé autrement le 14 novembre 2025 (n° 495516). Une indivision affectée à une location meublée ne devient une société de fait que si chaque indivisaire participe à la direction et au contrôle de l'activité. Des contrats aux deux noms et un partage des recettes par moitié ne suffisent pas, et la preuve incombe à l'administration.

Sur le seuil, la même décision tranche : il s'apprécie sur la totalité des recettes de l'activité, et non sur la part de chacun. Une indivision à 50/50 qui encaisse 20 000 € par an sur un meublé de tourisme non classé dépasse donc le plafond de 15 000 €, même si chacun n'en perçoit que 10 000 €.

Ce qu'il faut retenir pour choisir

• Si les deux indivisaires gèrent ensemble (annonces, voyageurs, dépenses), l'indivision relève de la société de fait : le régime réel s'impose.
• Si un seul gère, le micro-BIC n'est pas fermé pour ce motif, mais il contredit la doctrine affichée par l'administration, qui peut le contester. Qui déclare alors les recettes au micro-BIC, un indivisaire pour le tout ou chacun pour sa part, n'est pas tranché ; faites valider ce point par un professionnel avant de déposer.

Le régime réel reste la voie que l'administration ne discute pas. OpenLMNP tient la comptabilité au réel et produit la liasse 2031 et 2033 avec ses tableaux d'amortissement.