Rester au micro-BIC en LMNP : dans quels cas et pourquoi

Le micro-BIC reste le bon choix tant que l'abattement forfaitaire déduit plus que ce que vous déduiriez au réel. C'est moins rare qu'on le lit.

Encore faut-il y avoir accès. L'abattement est de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes (revenus 2026) pour une location à l'année ou un meublé de tourisme classé. Pour un meublé de tourisme non classé, il tombe à 30 %, et le micro-BIC se perd si les recettes dépassent 15 000 € deux années de suite : le calcul penche alors très vite vers le réel.

Pourquoi rester au micro-BIC

• Presque rien à tenir. Un registre des recettes suffit : pas de comptabilité d'engagement, pas de liasse 2031, pas de télétransmission. Vos recettes vont sur la déclaration de revenus, l'administration applique l'abattement.
• Un forfait qui ne se justifie pas. L'abattement s'applique même si vos charges réelles sont bien plus faibles.
• Aucun amortissement à suivre. Rien ne sera réintégré à la revente pour les années passées au micro-BIC.

Les cas où le micro-BIC reste gagnant

Un bien détenu depuis longtemps, sans crédit. Plus d'intérêts à déduire, et une base amortissable calculée sur un prix d'achat ancien, donc faible.

Des amortissements épuisés. Mobilier et composants courts arrivés à terme : la dotation annuelle ne pèse presque plus rien face à l'abattement.

Peu de charges. Pas de travaux, une copropriété légère, une taxe foncière modeste : le total reste loin de la moitié des loyers.

Des recettes modestes. Quelques milliers d'euros par an : l'économie d'impôt du réel, quand elle existe, ne couvre pas toujours le coût et le temps de la comptabilité.

Si vous prévoyez de revendre

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel minorent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Au micro-BIC, il n'y a rien à réintégrer.

L'effet dépend de votre tranche marginale. Chaque euro amorti fait économiser, chaque année, votre tranche marginale plus 18,6 % de prélèvements sociaux. À la revente, il est repris à 19 % plus 17,2 %, moins les abattements pour durée de détention :

• à 30 % de tranche marginale ou plus, le réel reste gagnant même avec une revente rapide ;
• à 0 ou 11 %, une revente dans les premières années peut reprendre plus que ce que l'amortissement a fait économiser.

Les abattements effacent la plus-value à 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales échappent à la réintégration : voir ce qui se passe à la revente d'un LMNP.

Le test en une ligne

Additionnez vos charges déductibles et votre dotation aux amortissements. Si le total reste sous l'abattement, restez au micro-BIC.

Un exemple. 9 000 € de loyers d'une location à l'année, 1 800 € de charges, 2 000 € de dotation. Au micro-BIC, l'abattement retire 4 500 € : 4 500 € imposables. Au réel, charges et dotation retirent 3 800 € : 5 200 € imposables, et une comptabilité à tenir en plus.

Le calculateur micro-BIC ou régime réel fait ce calcul sur vos montants, amortissements compris, sans compte ni adresse email.

Et si la situation change - un crédit, de gros travaux -, l'option pour le réel reste possible les années suivantes : voir à partir de quand le régime réel devient plus intéressant.