À partir de quand le régime réel devient-il plus intéressant que le micro-BIC ?

La règle tient en une phrase : le réel devient plus intéressant dès que charges réelles + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC.

Les trois situations qui font basculer

1. Un crédit en cours. Les intérêts sont déductibles au réel, pas au micro-BIC. À eux seuls, ils représentent souvent 25 à 30 % des loyers les premières années.

2. Un bien acheté récemment. L'amortissement se calcule sur le prix payé. Un bien acquis 200 000 € génère environ 6 500 € de dotation annuelle - soit près de la moitié des loyers d'un T2 à 1 200 €/mois.

3. Un meublé de tourisme non classé. L'abattement est tombé à 30 % et le plafond à 15 000 €. Le réel s'impose très vite, et devient obligatoire au-delà du plafond.

Quand le micro-BIC reste gagnant

• Bien détenu depuis longtemps, sans crédit ;
• reçu par donation ou succession avec une valeur d'entrée faible ;
• charges réduites, pas de travaux ;
• recettes modestes, où la simplicité du forfait vaut son coût d'opportunité.

Un ordre de grandeur

Sur 14 400 € de loyers annuels, l'abattement de 50 % laisse 7 200 € imposables. Le même bien au réel, acheté 200 000 € à crédit, dégage typiquement un résultat nul après amortissement.

À 30 % de tranche marginale et 18,6 % de prélèvements sociaux, l'écart dépasse 3 400 € d'impôt par an.

Le point à ne plus négliger

Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente. L'avantage annuel reste entier, mais une partie se rattrape à la sortie - d'autant moins que la détention est longue, puisque les abattements pour durée effacent la plus-value à 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.