Régime réel ou micro-BIC : à partir de quand le réel gagne
La règle tient en une phrase : le réel devient plus intéressant dès que charges réelles + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC.
Les trois situations qui font basculer
1. Un crédit en cours. Les intérêts sont déductibles au réel, pas au micro-BIC. À eux seuls, ils représentent souvent 25 à 30 % des loyers les premières années.
2. Un bien acheté récemment. L'amortissement se calcule sur le prix payé. Un bien acquis 200 000 € génère environ 6 500 € de dotation annuelle - soit près de la moitié des loyers d'un T2 à 1 200 €/mois.
3. Un meublé de tourisme non classé. L'abattement est tombé à 30 % et le plafond à 15 000 €. Le réel s'impose très vite, et devient obligatoire lorsque les recettes dépassent le plafond deux années civiles consécutives (art. 50-0, 1 du CGI).
Quand le micro-BIC reste gagnant
Sans crédit, sur un bien détenu de longue date et avec peu de charges, le forfait l'emporte souvent. Les cas sont détaillés dans dans quels cas rester au micro-BIC.
Un ordre de grandeur
Sur 14 400 € de loyers annuels, l'abattement de 50 % laisse 7 200 € imposables. Le même bien au réel, acheté 200 000 € à crédit, dégage typiquement un résultat nul après amortissement.
À 30 % de tranche marginale et 18,6 % de prélèvements sociaux, l'écart dépasse 3 400 € d'impôt par an.
Le point à ne plus négliger
Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente. L'avantage annuel reste entier, mais une partie se rattrape à la sortie - d'autant moins que la détention est longue, puisque les abattements pour durée effacent la plus-value à 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Sources
- Art. 50-0 du CGI
- Art. 39 C du CGI
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