Réintégration des amortissements

C'est le changement le plus important de ces dernières années pour les loueurs en meublé au régime réel.

Ce qui a changé

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant l'exploitation viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente d'autant.

Auparavant, le LMNP cumulait deux avantages : l'amortissement pendant la détention, et le régime des plus-values des particuliers à la sortie, sans reprise. Ce cumul est terminé.

Un exemple

Bien acheté 200 000 €, revendu 260 000 € après douze ans, avec 54 000 € d'amortissements déduits.

• Prix d'acquisition majoré des frais forfaitaires (7,5 %) et travaux forfaitaires (15 %) : 245 000 € ;
• moins les amortissements réintégrés : 191 000 € ;
• plus-value brute : 69 000 € au lieu de 15 000 € avant la réforme.

Après abattement pour durée de détention, la différence d'impôt se compte en milliers d'euros.

Les exclusions

Restent hors du mécanisme les logements situés en résidences services : résidences étudiantes, résidences seniors, établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées.

Ce qu'il faut en conclure

Pas que le régime réel n'a plus d'intérêt : l'avantage annuel demeure entier, et l'abattement pour durée de détention efface la plus-value au bout de vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu et de trente ans pour les prélèvements sociaux. Mais l'arbitrage doit désormais intégrer l'horizon de revente.