Taxe d'habitation et location meublée : due même avec la CFE

Les avis de taxe d'habitation 2026 seront en ligne à partir du 2 novembre, et beaucoup de loueurs en meublé vont en recevoir un pour un logement qu'ils n'habitent pas. La surprise est compréhensible : ce logement paie déjà la cotisation foncière des entreprises, et pendant des années on a répété qu'un meublé loué relevait de la CFE ou de la taxe d'habitation, jamais des deux. Sur la taxe d'habitation en location meublée, cette règle n'existe plus depuis la loi de finances pour 2025. Cet article explique ce qui a changé dans l'article 1407 du code général des impôts, qui doit la taxe selon la situation du logement au 1er janvier, comment elle se combine avec la CFE, et dans quels cas un avis est erroné et se conteste.

Ce que la loi de finances pour 2025 a changé

Depuis 2023, la taxe d'habitation ne frappe plus les résidences principales. Il ne reste que la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), qui vise les logements meublés que personne n'occupe à titre principal. Un meublé que vous louez à des voyageurs entre naturellement dans cette définition. Ce qui l'en sortait autrefois, c'était une exclusion écrite dans la loi.

L'ancien article 1407 du CGI excluait en effet de la taxe d'habitation les locaux passibles de la CFE lorsqu'ils ne faisaient pas partie de l'habitation personnelle du contribuable. C'est de là que vient l'idée reçue : un meublé de tourisme exploité comme une activité, que le propriétaire n'habite jamais, payait la CFE et échappait à la taxe d'habitation.

L'article 110 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a réécrit l'article 1407. Son nouveau I dispose que la taxe d'habitation sur les résidences secondaires « est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises ». L'exclusion a disparu, et la nouvelle rédaction s'applique aux impositions établies à compter de 2025.

Le même I prévoit une réserve : les locaux ne sont pas soumis à la taxe « lorsqu'ils font l'objet d'un usage exclusivement professionnel ». Elle ne vise pas un logement proposé à des voyageurs. Le gouvernement l'a confirmé dans deux réponses ministérielles (question n° 4697, JOAN du 3 juin 2025, et question n° 6290, réponse publiée le 3 février 2026) : un logement meublé loué qui n'est pas la résidence principale du contribuable peut être imposable à la fois à la CFE et à la THRS. La seconde réponse précise toutefois l'exception qui compte le plus en pratique, celle du logement confié à un gestionnaire (voir plus bas).

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 55) a ajouté une autre sortie, réservée à une catégorie précise de meublés de tourisme : l'article 1407, II-5°, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, exclut du champ de la THRS les gîtes ruraux définis à l'article L. 324-6 du code du tourisme. Le texte ne précise pas à partir de quelle année d'imposition cette exclusion joue : si votre logement est un gîte rural, vérifiez-le auprès du service des impôts du lieu du bien avant de compter dessus.

Taxe d'habitation en location meublée : tout se joue au 1er janvier

La taxe est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier (article 1415 du CGI), au nom de la personne qui a, à ce moment-là, « la disposition ou la jouissance » du logement (article 1408).

La date. Ce qui se passe le reste de l'année ne compte pas. Un logement vendu le 3 janvier est taxé au nom du vendeur pour toute l'année ; un logement acheté le 3 janvier ne l'est pas au nom de l'acheteur avant l'année suivante. Il n'y a ni prorata, ni régularisation en cours d'année.

La disposition. Elle ne se confond pas avec l'occupation. La doctrine (BOI-IF-TH-10-20-10) est constante sur ce point : un logement inoccupé reste taxable au nom de celui qui peut s'en servir, quelle que soit la durée de ses séjours, et même s'il l'a mis en location sans trouver de preneur. Le simple fait d'avoir confié les clés à une agence ne retire pas non plus la disposition (CE, 22 mai 1974, n° 91679).

Il en va autrement d'un véritable contrat de gestion. Selon la réponse ministérielle n° 6290, le propriétaire qui indique, dans sa déclaration d'occupation, avoir un contrat avec un gestionnaire qui exclut toute utilisation personnelle de son bien n'est pas soumis à la THRS. Celui qui gère lui-même ses locations est en revanche, par principe, imposé.

Pour la location courte durée, la réponse ministérielle de 2025 reprend la règle posée par le Conseil d'État en 2023 : lorsque des locaux sont loués pour de courtes durées, pour des périodes qu'il est loisible au propriétaire d'accepter ou de refuser, celui-ci est regardé au 1er janvier comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition. Autrement dit, le simple fait de piloter vous-même votre calendrier de réservations suffit. Que vous n'y dormiez jamais n'y change rien.

Le voyageur présent le 1er janvier n'est pas redevable pour autant : la doctrine écarte toute imposition des occupants temporaires et des séjours limités (BOI-IF-TH-10-20-20, § 70). Le logement loué pour le réveillon reste donc taxé à votre nom.

Qui paie quoi, selon votre situation au 1er janvier

Le tableau suivant reprend les cas que l'on rencontre le plus souvent en LMNP. Il raisonne sur la règle générale ; une délibération locale peut modifier la colonne CFE.

Le bail de quelques mois. C'est le cas typique de la location étudiante sur neuf mois ou du bail mobilité. Le Conseil d'État a jugé redevable un propriétaire qui avait loué son meublé plusieurs mois par un bail excluant la tacite reconduction et se terminant en juin : faute d'avoir mandaté une agence pour relouer à l'issue du bail, il était regardé au 1er janvier comme s'en réservant la disposition en dehors des périodes de location (CE, 30 novembre 2007, n° 291252, repris au BOI-IF-TH-10-20-20, § 40). Si vous enchaînez les baux courts, gardez une trace écrite de ce qui est prévu pour la période suivante.

Le logement vidé. La THRS ne vise que les locaux meublés. Un logement sans meubles au 1er janvier lui échappe, mais il peut tomber sous la taxe sur les logements vacants ou ses équivalents, avec des règles et des délais propres que détaille le guide sur la taxe sur les logements vacants en LMNP. Retirer les meubles pour échapper à la THRS ne fait donc souvent que changer d'impôt.

CFE et taxe d'habitation : deux impôts, deux logiques

Le cumul paraît absurde tant qu'on pense que les deux taxes frappent la même chose. Elles ne frappent pas la même chose, et c'est ce qui explique la position de l'administration.

La CFE est un impôt sur l'activité. Louer en meublé de façon habituelle est une activité professionnelle au sens de l'article 1447 du CGI, même exercée à titre non professionnel au sens de l'impôt sur le revenu. Elle est due par l'exploitant, sur une base qui est le plus souvent la cotisation minimum fixée par la commune.

La THRS est un impôt sur la disposition d'un logement meublé qui n'est la résidence principale de personne. Elle ne s'intéresse pas à ce que vous en faites, seulement à votre capacité à en disposer au 1er janvier.

Les deux tests se ressemblent sans se confondre, et c'est là que la combinaison devient contre-intuitive. Pour l'exonération de CFE réservée aux locaux compris dans l'habitation personnelle (article 1459, 3°), le Conseil d'État exige que vous vous réserviez l'usage du logement en dehors des périodes de location (CE, 9 octobre 2019, n° 417676). Pour la THRS, il suffit de pouvoir accepter ou refuser les réservations. Résultat :

• le logement que vous utilisez aussi pour vous ou votre famille paie la THRS, mais en principe pas la CFE, sauf si la commune a supprimé l'exonération par délibération ;
• le logement entièrement consacré à la location courte durée paie les deux.

C'est le second cas, celui du meublé de tourisme « pur », qui sortait de la taxe d'habitation avant 2025, et c'est lui qui découvre le cumul. La réponse ministérielle de 2025 en prend acte et renvoie aux atténuations existantes : la cotisation minimum de CFE est proportionnée au chiffre d'affaires, et elle n'est pas due lorsque les recettes n'excèdent pas 5 000 €. Le détail des exonérations de CFE est dans la fiche suis-je redevable de la CFE.

À l'inverse, dans les communes listées par décret (zones tendues et certaines communes touristiques), la part communale de la THRS peut être majorée par délibération (article 1407 ter du CGI). La majoration suit l'impôt : si la THRS est due, elle l'est aussi.

Quand un avis est-il reçu à tort ?

Les chiffres de l'avis viennent en partie de vous. Depuis 2023, chaque propriétaire doit déclarer dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace sur impots.gouv.fr la façon dont ses logements sont occupés, et signaler tout changement avant le 1er juillet (article 1418 du CGI). La déclaration porte notamment sur le mode d'occupation, le type de location, les dates de début et de fin d'occupation et l'identité des occupants. Une déclaration absente, incomplète ou inexacte est passible d'une amende de 150 € par local (article 1770 terdecies). Beaucoup d'avis erronés viennent d'une déclaration jamais mise à jour : un logement déclaré « occupé par le propriétaire » il y a trois ans, loué depuis à un locataire à l'année, continue de produire un avis à votre nom.

Si votre logement est loué ou confié à un gestionnaire qui le sous-loue (c'est lui qui est alors titulaire du bail ou de la convention de mise à disposition), l'article 1418, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, vous permet de lui demander les dates d'occupation et l'identité des sous-locataires, ou de lui déléguer la mise à jour de cette déclaration, dont il devient alors responsable. C'est aussi dans cette déclaration que l'on indique si l'on gère soi-même la location saisonnière ou si on l'a confiée à un tiers : c'est d'elle que dépend, dès l'émission de l'avis, l'exception décrite plus haut.

Un avis se conteste utilement dans les situations suivantes :

• Le logement était, au 1er janvier, la résidence principale d'un locataire, en vertu d'un bail meublé en cours. Ni vous ni lui n'êtes redevables de la THRS.
• Le logement n'était pas meublé au 1er janvier, ou il était inhabitable : la doctrine écarte la taxe pour un immeuble que son état de délabrement rend impropre à un séjour, même de courte durée (BOI-IF-TH-10-20-10, § 150). Des travaux lourds en cours se prouvent par les factures et des photos datées.
• Vous n'étiez plus propriétaire au 1er janvier, ou pas encore.
• Vous aviez confié le logement à un gestionnaire par un contrat qui exclut toute utilisation personnelle : la réponse ministérielle n° 6290 écarte alors la THRS. Par précaution, mieux vaut que le contrat soit signé avant le 1er janvier, puisque c'est la situation à cette date qui compte. La simple remise des clés à une agence, sans cet engagement, ne suffit pas.
• Vous gériez vous-même la location, mais vous étiez lié toute l'année par un engagement juridiquement contraignant qui vous empêchait de disposer du logement à quelque moment que ce soit. Cette voie est plus exigeante : selon la même réponse, il faut produire pour chaque bien le décompte des jours loués sur chaque plateforme, les conventions signées avant le début de l'année et tout justificatif d'une affectation exclusive à la location.
• Une exonération votée par la commune n'a pas été appliquée, alors que vous en remplissiez les conditions et aviez déposé la déclaration requise dans les délais.

En revanche, ne fondez pas une réclamation sur les arguments suivants, qui n'ont aucune chance d'aboutir :

• « je paie déjà la CFE » : c'est le cas que la loi a voulu viser ;
• « je n'y vais jamais » : la disposition ne se confond pas avec l'occupation ;
• « un voyageur l'occupait le 1er janvier » : un occupant de passage ne devient pas redevable ;
• « c'est un local professionnel » : un logement proposé à des voyageurs n'a pas un usage exclusivement professionnel.

Comment contester, et jusqu'à quand

Avant toute réclamation, corrigez la déclaration d'occupation dans « Gérer mes biens immobiliers » : c'est elle qui alimentera l'avis de l'année suivante, et une réclamation qui obtient gain de cause sans cette correction vous vaudra le même avis l'an prochain.

La réclamation elle-même se dépose par la messagerie sécurisée de votre espace particulier ou par courrier au service des impôts dont dépend le logement. Elle identifie l'avis contesté, expose la situation au 1er janvier et joint les preuves qui s'y rapportent : bail et attestation d'assurance habitation du locataire, acte de vente, factures de travaux, photos datées, contrat d'exploitation. Le délai est celui des impôts locaux : jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (article R*196-2 du LPF).

Si l'avis est fondé, il reste à l'anticiper. La THRS revient chaque année tant que la situation au 1er janvier ne change pas, et elle pèse directement sur la rentabilité réelle de votre location. Une comptabilité qui enregistre les impôts locaux au fil de l'eau, CFE comprise, évite de découvrir en novembre une charge que le prévisionnel ignorait. C'est ce que permet OpenLMNP, dont vous pouvez parcourir la démo en ligne sur des données fictives, ou lire le code source avant de lui confier les vôtres.

Et si vous envisagez d'arrêter la location, la question de la taxe d'habitation se pose autrement : elle est traitée dans le guide pour cesser son activité LMNP.