Taxe sur les logements vacants : le jour où un meublé bascule

Un loueur en meublé se croit hors d'atteinte de la taxe logement vacant, et il a raison la plupart du temps : le meuble est précisément ce qui fait sortir un logement du champ de cette taxe. Le problème est que ce raisonnement reste vrai tant que les meubles sont dedans. Le jour où l'on vide un appartement pour refaire une salle d'eau, où l'on achète un bien nu qu'on laisse en chantier avant la première mise en location, ou où l'on arrête l'activité sans revendre, le logement change de catégorie fiscale sans que personne ne le signale.

La bascule ne se voit qu'un an plus tard, sur un avis. Ce guide dit à quel moment précis elle se produit, comment jouer les deux exonérations qui comptent - les travaux dont le coût dépasse 25 % de la valeur vénale, et l'occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs - et chiffre ce que la fusion des deux taxes existantes, prévue pour 2027, permettra aux communes de réclamer en plus. Chiffres et références vérifiés en septembre 2026.

Un meublé loué n'est jamais un logement vacant : le mécanisme en deux articles

La règle ne se lit pas dans le texte sur les logements vacants, mais dans celui sur la taxe d'habitation. Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 110), l'article 1407 du CGI soumet à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires tous les locaux meublés affectés à l'habitation autrement qu'à titre principal, « y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises ». Un meublé relève donc de la taxe d'habitation, en plus de la CFE s'il est exploité, dès qu'il n'est l'habitation principale de personne au 1er janvier.

L'autre bout de la chaîne est dans la doctrine administrative, qui énonce que les logements vacants « s'entendent des logements non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d'habitation ». Les deux champs ne se recouvrent donc jamais : un logement est dans l'un ou dans l'autre, selon qu'il est meublé ou non.

Le mobilier, qui vous protège ici, joue contre vous sur la taxe foncière : c'est au nom du même critère que la doctrine ferme au meublé le dégrèvement pour vacance de l'article 1389 - une position que le Conseil d'État n'a pas suivie, mais qui s'applique au guichet.

D'où le résumé, qui vaut pour la quasi-totalité des situations LMNP :

Hors zone tendue, les deux dernières lignes supposent deux ans de vacance et une délibération de la commune : c'est l'objet de la section suivante.

La ligne qui surprend est la deuxième. Un meublé de tourisme resté vide toute la saison n'est pas « vacant » : il est meublé, donc imposable à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires dès lors que le propriétaire s'en réserve la disposition - et cette taxe peut être majorée jusqu'à 60 % de la part communale dans les communes classées en zone tendue. Vider le logement pour échapper à cette majoration revient à le faire entrer dans l'autre taxe. C'est le premier réflexe à ne pas avoir.

Les trois moments où un LMNP bascule dans la taxe logement vacant

Aucun des trois ne s'accompagne d'un signal. Ils se ressemblent tous les trois : le mobilier sort, et le calendrier tourne.

1. Le logement vidé entre deux locataires. Un locataire part, le propriétaire profite du départ pour refaire l'électricité ou la salle d'eau, stocke les meubles ailleurs, et le chantier prend du retard. La vacance locative devient une vacance au sens fiscal du terme le jour où le logement n'est plus meublé. Le compteur démarre alors, et il faut qu'il ait tourné un an entier pour qu'un premier avis arrive.

2. L'acquisition nue laissée en travaux avant la première mise en location. C'est le cas le plus fréquent chez les primo-investisseurs, et le plus mal anticipé : le bien est acheté sans mobilier, il ne sera meublé qu'à la livraison du chantier, et l'activité LMNP n'a pas encore commencé. Entre l'acte et la mise en location, le logement est un logement vide comme un autre. S'il est habitable en l'état - clos, couvert, avec électricité, eau courante et sanitaires - il entre dans le champ. S'il ne l'est pas, il en sort, mais il faudra le démontrer.

3. La cessation d'activité sans remise en location ni revente. La CFE s'arrête, et le logement retombe dans le droit commun : selon qu'il reste meublé ou non, c'est la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ou la taxe sur les logements vacants qui prend le relais. Arrêter l'activité ne fait pas disparaître l'impôt local, cela en change la nature.

Ce que la taxe coûte en 2026 : deux régimes selon la commune

Deux taxes coexistent jusqu'aux impositions de 2026 incluses, et la commune détermine laquelle s'applique.

L'assiette mérite une précision, parce qu'elle est systématiquement sous-estimée. Il s'agit de la valeur locative cadastrale entière, celle qui sert de base à la taxe d'habitation - et non du revenu cadastral, qui est cette même valeur diminuée de l'abattement de 50 % appliqué par la taxe foncière. Lire son avis de taxe foncière et appliquer 17 % à la ligne « base » donne donc un montant deux fois trop faible.

Le zonage, lui, a beaucoup bougé : d'environ 1 150 communes en 2013 à environ 3 700 aujourd'hui, la loi de finances pour 2023 ayant ajouté au critère des grandes agglomérations celui des communes à forte proportion de résidences secondaires. Un bien acheté hors zone tendue peut y être entré depuis, sans démarche ni notification.

L'exonération travaux : 25 % de la valeur vénale, pas du prix payé

C'est l'exonération la plus utile au LMNP en chantier, et celle dont le seuil est le plus mal cité. Elle ne figure pas dans la loi : c'est la doctrine administrative qui admet que la condition d'inhabitabilité est remplie « lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l'année d'imposition ».

Trois expressions comptent dans cette phrase.

• « Nécessaires pour rendre le logement habitable », et non « prévus ». Refaire une cuisine dans un logement où l'on peut vivre ne compte pas. Rétablir une installation électrique aux normes, l'eau courante ou des sanitaires absents, oui. Le critère d'habitabilité est celui du logement clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum.
• « Valeur vénale », et non prix d'acquisition. Sur un bien acheté décoté puis valorisé par le marché, le dénominateur monte et le ratio se dégrade : 40 000 € de travaux sur un bien payé 120 000 € font 33 %, mais seulement 22 % si le bien en vaut 180 000 € au 1er janvier. Notre estimateur de valeur vénale en donne un ordre de grandeur défendable, à partir des ventes réelles publiées par l'administration.
• « Au 1er janvier de l'année d'imposition », ce qui signifie que le ratio se réapprécie chaque année. Une exonération acquise une année ne l'est pas pour la suivante, d'autant que le montant des travaux restant à faire diminue à mesure que le chantier avance.

L'exonération des 90 jours : consécutifs, et c'est tout le sujet

L'autre porte de sortie tient en une phrase : un logement dont la durée d'occupation excède quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence n'est pas considéré comme vacant.

L'adjectif est décisif, et il est plus exigeant qu'il n'y paraît. Un logement vide prêté à des proches trois week-ends par trimestre, ou occupé par les artisans du chantier, totalise peut-être quarante nuits dans l'année sans jamais atteindre trois mois d'affilée : le seuil n'est pas franchi. Une seule occupation continue de plus de trois mois suffit à l'inverse à faire sortir le logement du champ pour toute l'année de référence, et l'occupation se prouve par tous moyens - elle n'a pas à être onéreuse.

Une limite à connaître avant d'en faire une stratégie : un logement non meublé ne se loue pas pour quatre mois. Le bail d'habitation classique est de trois ans, et le bail mobilité, qui va de un à dix mois, suppose un logement meublé. Le seuil se franchit donc plutôt par une occupation à titre gratuit documentée que par un bail - et si l'on remeuble pour louer, la question disparaît d'elle-même, le logement quittant le champ par la règle du meuble.

Un T2 vidé pour travaux, chiffré sur deux avis

Le cas suivant est construit pour rester lisible, avec une valeur locative supposée stable d'une année sur l'autre - elle est en réalité revalorisée chaque année.

Un T2 de 45 m² dans une commune de zone tendue, loué meublé depuis 2021, valeur locative cadastrale de 3 800 €. Le locataire part en mars 2024. Le propriétaire retire le mobilier pour refaire l'électricité et la salle d'eau, obtient un devis de 18 000 € pour un bien qui en vaut 165 000 €, et repousse le chantier.

1. Au 1er janvier 2025, le logement est vacant depuis neuf mois. Sous le seuil d'un an : aucune taxe au titre de 2025.
2. Au 1er janvier 2026, la vacance dure depuis vingt et un mois. Première année d'imposition, au taux de 17 % : 3 800 x 17 % = 646 €, plus 9 % de frais de gestion, soit 704 €.
3. L'exonération travaux ne joue pas. 18 000 € rapportés à 165 000 € font 10,9 %, très en deçà des 25 % exigés. Le devis existe, le chantier est réel, et le seuil n'est pas atteint : c'est le cas le plus courant, et le plus décevant.
4. Au 1er janvier 2027, la nouvelle taxe prend le relais (voir plus bas). En la traitant comme une deuxième année d'imposition, lecture qui reste à confirmer par la doctrine, le taux de droit commun est de 34 % : 3 800 x 34 % = 1 292 €, plus 5,4 % de frais de gestion, soit 1 362 €.

Deux avis, 1 938 € de taxe pour un logement qui n'a rien rapporté pendant trois ans, soit 2 066 € une fois ajoutés les frais de gestion : 9 % sur la TLV de 2026, 5,4 % sur la taxe de 2027 (art. 1641 du CGI, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2026). Et ce montant est celui du droit commun : la section suivante montre ce que la même situation donnerait si la commune décidait d'aller au plafond que lui ouvre la réforme.

Le contrefactuel vaut d'être posé. Remeubler et relouer avant le 1er janvier 2025 ramenait la facture à zéro et rétablissait des recettes. Faire occuper le logement plus de trois mois d'affilée pendant le chantier produisait le même résultat pour l'année concernée, par la règle des quatre-vingt-dix jours consécutifs.

2027 : la TVLH, et ce que les communes pourront réclamer en plus

L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 fusionne les deux taxes. À compter des impositions établies au titre de 2027, la TLV et la THLV disparaissent au profit d'une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, codifiée à l'article 1406 bis du CGI. Les impositions de 2026 restent régies par les règles ci-dessus.

Trois changements comptent pour un propriétaire.

Le produit change de destinataire. Il revient au bloc communal, au lieu d'aller à l'État et à l'Anah pour la part TLV. Une commune qui vote un taux élevé en perçoit désormais directement le produit.

Les communes de zone tendue peuvent voter au-dessus du droit commun. Les taux de 17 % et 34 % restent la règle par défaut, mais une délibération peut les porter jusqu'à 30 % la première année d'imposition et 60 % à compter de la deuxième.

Hors zone tendue, le plafond passe à 50 %. La taxe reste facultative et suppose une délibération, la vacance requise reste de deux ans, mais le taux n'est plus indexé sur celui de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires de la commune : il est voté librement dans la limite de 50 %. C'est de loin l'écart le plus grand, ces taux communaux se situant le plus souvent bien en dessous.

Sur le T2 de l'exemple, avec la même valeur locative de 3 800 € :

Les exonérations légales sont reprises : vacance indépendante de la volonté du propriétaire, occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, dépendances du domaine public, logements des organismes de logement social. La règle des 25 %, elle, ne figure pas dans la loi mais dans la doctrine, et celle-ci n'a pas encore été mise à jour pour la nouvelle taxe : sa reprise est probable, elle n'est pas acquise. Ce point, comme le taux appliqué la première année à une vacance déjà ancienne, sera à revérifier une fois la doctrine publiée.

La taxe logement vacant ne se déduit pas, et elle se déclare ailleurs

Deux réflexes de fin d'exercice, souvent inversés.

Ce qui se déclare. La situation d'occupation de chaque logement se signale dans le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, au titre de l'article 1418 du CGI. La déclaration n'est plus annuelle : elle n'est due qu'en cas de changement depuis la dernière déposée, avant le 1er juillet, et l'omission coûte 150 € par local (art. 1770 terdecies). C'est matériellement elle qui détermine si l'administration traite le logement comme loué, comme résidence secondaire ou comme vacant : la corriger est plus efficace que de contester l'avis ensuite. Les autres échéances sont dans notre calendrier fiscal.

Ce qui ne se déduit pas. En revenus fonciers, la position est établie : la taxe sur les logements vacants ne figure ni parmi les charges légalement déductibles, ni parmi celles admises par l'administration, pour une raison de fond - elle n'est due que parce que le logement n'est pas loué. En BIC, aucun texte ni aucune doctrine ne règle expressément le cas, et la réponse dépend de la situation : un meublé vidé six mois pour un chantier reste affecté à l'activité, alors qu'un logement sorti de la location meublée sans perspective de retour ne l'est plus. La porter en charge déductible dans la liasse d'un exercice où le bien n'était plus dans l'activité est difficile à soutenir ; dans le cas intermédiaire, la question mérite d'être posée à un professionnel plutôt que tranchée seul.

La distinction avec la taxe foncière est nette et vaut d'être retenue : celle-ci reste déductible pendant une vacance, à condition que le bien demeure effectivement proposé à la location. C'est la même condition d'affectation, et c'est elle qui départage les deux.

Un logiciel de comptabilité ne décide pas de votre fiscalité locale, mais il tient les dates qui la déterminent : location effective de chaque bien, sortie du mobilier, dates et montants des travaux avec leurs justificatifs - exactement les pièces qu'une réclamation exige. La démo en ligne est ouverte sans inscription, et le code est public sur GitHub.