DPE (diagnostic de performance énergétique)

Le diagnostic de performance énergétique classe un logement de A (le plus sobre) à G (le plus énergivore). Pour un loueur en meublé, il ne sert pas qu'à informer le locataire : sa classe dit si le logement est décent et, en courte durée, s'il peut obtenir une autorisation.

Location meublée de longue durée

Un logement dont la performance est insuffisante n'est pas décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et un bailleur doit remettre un logement décent. L'article 25-3 applique cette règle aux meublés loués comme résidence principale du locataire - bail d'un an, bail étudiant de neuf mois.

Le seuil se relève par étapes :

L'outre-mer vise ici la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte.

Louer un logement non décent est un manquement du bailleur, mais la loi n'en fait pas une interdiction de louer : le bail en cours reste valable. Le locataire peut exiger sa mise en conformité, et le juge, saisi, peut fixer les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur exécution (article 20-1, applicable au meublé par l'article 25-3). Relouer un tel logement revient donc à s'exposer à ce recours dès l'entrée dans les lieux.

Pour confronter la classe d'un logement précis à ces échéances, retrouvé par son adresse, voir l'outil DPE et location meublée.

Les classes F et G ont en plus un loyer gelé : à la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, et il n'est ni révisé en cours de bail, ni majoré pour travaux, ni réévalué au renouvellement (articles 17, 17-1 et 17-2, applicables au meublé par les articles 25-3 et 25-9, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole).

Meublé de tourisme

La loi Le Meur a étendu l'exigence à la courte durée, en deux temps :

• Aujourd'hui, là où le changement d'usage est soumis à autorisation, le propriétaire doit présenter un DPE compris entre A et E pour l'obtenir (article L. 631-10 du code de la construction, métropole seulement). Un logement classé F ou G ne peut donc pas devenir meublé de tourisme dans ces communes, sauf s'il s'agit de la résidence principale du loueur, qui n'a pas besoin de cette autorisation.
• Au 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront respecter les niveaux d'un logement décent, soit la classe D au moins en métropole (article L. 324-2-2 du code du tourisme). Le maire pourra réclamer le DPE, à fournir sous deux mois, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour. Louer un logement hors des seuils exposera à une amende administrative de 5 000 € au plus par logement.

Seule exception : le meublé de tourisme qui est la résidence principale du loueur, exclu de l'obligation de 2034.

Avant d'acheter

Le DPE figure au dossier de vente. Un bien classé F ou G peut rester rentable, à condition de chiffrer les travaux qui le feront passer au-dessus du seuil avant de signer. Pour les règles propres à votre commune, voir la page LMNP dans votre ville.