Lettre d'option pour le régime réel en LMNP
Le micro-BIC est le régime par défaut. Le réel se demande, par écrit, et le délai n'est pas celui qu'on croit.
Votre courrier
[Vos prénom et nom] [Votre adresse] [Code postal et ville] [Votre e-mail] - [Votre téléphone] Service des impôts des entreprises [Adresse du service] [Code postal et ville] [Ville], le [jj/mm/aaaa] Objet : Option pour un régime réel d'imposition - bénéfices industriels et commerciaux Références : SIRET [Votre SIRET] - bien situé [Adresse du bien loué] Envoi : messagerie sécurisée de l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, ou lettre recommandée avec accusé de réception Madame, Monsieur, Je vous prie de bien vouloir enregistrer l'option pour le régime réel simplifié d'imposition au titre de mon activité de location meublée non professionnelle, portant sur le bien désigné ci-dessus. J'ai débuté cette activité le [jj/mm/aaaa] et je n'ai encore déposé aucune déclaration de résultats à ce titre. Cette option s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année [AAAA]. Elle est formulée sur le fondement du 4 de l'article 50-0 du code général des impôts. Je prends note qu'elle vaut un an et se reconduit tacitement, et qu'elle ne peut prendre fin que par une renonciation expresse adressée dans les mêmes formes. Je vous remercie de bien vouloir m'accuser réception de la présente et de mettre à jour mon dossier en conséquence. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Vos prénom et nom] (signature) Pièces jointes : - Avis de situation au répertoire SIRENE
Ce modèle vous est fourni à titre d'information. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation.
Il n'existe pas de formulaire pour opter. L'option se formule par un courrier ou un message au service des impôts des entreprises, et c'est la date de cet envoi qui compte.
Le délai, et le piège qui va avec
Trois situations, trois calendriers.
Vous démarrez votre activité. Vous avez jusqu'aux délais de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus (2042) souscrite au titre de l'année de création. C'est bien la déclaration de revenus qui sert de repère, pas une déclaration de résultats : un créateur encore au micro-BIC n'en dépose aucune.
Vous êtes déjà au micro-BIC. Depuis la loi de finances pour 2022, l'option doit être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration de revenus souscrite au titre de l'année précédant celle où elle s'applique.
Vous étiez au réel de plein droit l'année précédente, vos recettes ayant dépassé le plafond du micro, et elles sont repassées dessous. Le 4 de l'article 50-0 prévoit alors que l'option s'exerce dans les délais du dépôt de la déclaration souscrite au titre de l'année même où elle s'applique. Vous ne perdez donc pas d'année - c'est le cas le plus favorable des trois, et le plus souvent ignoré.
La conséquence est contre-intuitive et elle coûte une année entière : opter en mai 2026 fait basculer 2026 au réel, pas 2025. Passé la première année, vous ne pouvez plus décider de passer au réel une fois l'année écoulée, au vu de vos chiffres. Le choix se fait pour l'année qui commence.
À qui l'adresser
Au service des impôts des entreprises dont dépend le bien, par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr - qui horodate l'envoi - ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Gardez la preuve : c'est elle qui établira que l'option a été formulée dans le délai.
Ce qu'il faut avoir sous la main avant d'écrire
- Le SIRET de l'activité, donc la formalité au guichet unique si elle n'a jamais été faite ;
- l'adresse exacte du bien concerné ;
- la date réelle de début d'activité, qui n'est pas celle de l'achat mais celle de la première mise en location.
L'option porte sur l'activité, pas sur un bien : un second logement acquis plus tard suivra le même régime.
Après l'envoi
L'option vaut un an et se reconduit tacitement. Vous n'avez rien à refaire chaque année. Pour en sortir, il faut la dénoncer expressément, dans un délai qui n'est pas le même que celui de l'option - c'est l'objet du modèle de renonciation.
Citez le 4 de l'article 50-0 du CGI, et non la doctrine. Le BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-30) n'a pas été aligné sur la loi : il renvoie encore, pour l'option comme pour la renonciation, aux délais de dépôt de la déclaration de résultats. Si un agent vous l'oppose, c'est le texte qui tranche.
Un point à trancher dans la foulée, parce qu'il se joue sur le premier exercice et qu'il est irrévocable : le traitement des frais d'acquisition, à déduire en une fois ou à étaler.
Sources
- Art. 50-0
- 4 du CGI | impots.gouv.fr
- Les régimes d'imposition
Les chiffres que ce courrier réclame, OpenLMNP les tient
Plan d'amortissement, amortissements différés, déficits par année d'origine, liasse 2031 et FEC : tout ce qu'un service ou un cabinet peut vous demander est déjà là, à jour et exportable.
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