Option pour la déduction des frais d'acquisition : le papier libre à joindre à la liasse
Une pièce à joindre à la liasse, pas une lettre à poster. Et un choix qui vous suivra sur tous vos achats à venir.
Votre courrier
[Vos prénom et nom] [Votre adresse] [Code postal et ville] [Votre e-mail] - [Votre téléphone] Objet : Option relative au traitement des frais d'acquisition des immobilisations SIRET [Votre SIRET] - exercice [AAAA] - bien situé [Adresse du bien acquis] Le présent document formalise, sur papier libre et en annexe à la déclaration de résultats de l'exercice [AAAA], l'option retenue pour le traitement des frais d'acquisition des immobilisations. J'ai acquis le [jj/mm/aaaa] le bien situé [Adresse du bien acquis]. Les frais d'acquisition supportés à cette occasion - droits de mutation, honoraires du notaire, frais d'acte et commissions - s'élèvent à [montant en euros]. Pour ces frais, je retiens leur déduction immédiate en charges de l'exercice. Cette option est exercée par la comptabilisation elle-même. Elle s'applique de manière uniforme à l'ensemble des immobilisations corporelles et incorporelles acquises par l'entreprise, titres exclus, quelle que soit leur date d'acquisition, et elle est irrévocable, sauf changement comptablement autorisé. Fait à [Ville], le [jj/mm/aaaa]. [Vos prénom et nom] (signature) Pièces jointes : - Décompte définitif des frais d'acquisition établi par le notaire
Ce modèle vous est fourni à titre d'information. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation.
Les droits de mutation, les honoraires du notaire, les frais d'acte et les commissions peuvent être déduits immédiatement en charges ou incorporés au coût d'acquisition et amortis avec le bien. Le choix se fait une fois, et il engage plus loin qu'on ne le croit.
Comment l'option s'exerce réellement
La doctrine administrative est explicite : l'option est exercée par la simple comptabilisation des frais en immobilisation ou en charges. Elle doit être formalisée sur papier libre et jointe à la déclaration de résultats du premier exercice ayant comptabilisé de tels frais.
Il n'y a donc rien à envoyer séparément, rien à faire viser, et aucun accusé de réception à attendre. Le document ci-dessus est cette pièce : vous le complétez, vous l'imprimez, vous le joignez à la liasse.
L'exercice n'est ici que le moment où l'option se formalise, pas la limite de sa portée : c'est la confusion la plus répandue sur ce point, et elle se paie au deuxième achat.
Ce que l'option engage
Trois caractères, dont le deuxième est celui qu'on découvre au deuxième achat.
- Elle est globale et définitive. Elle s'applique uniformément à l'ensemble des
immobilisations corporelles et incorporelles acquises par l'entreprise, titres exclus, et
- c'est le point que presque tout le monde sous-estime - quelle que soit leur date d'acquisition. Un second logement acheté trois ans plus tard suivra obligatoirement le même traitement que le premier.
- Elle est irrévocable, sauf lorsqu'un changement est comptablement autorisé.
- Elle doit être cohérente avec l'option comptable. Le traitement fiscal suit l'écriture, pas l'inverse.
Comparer les deux options sur cinq ans induit en erreur. La déduction immédiate crée souvent un déficit BIC, qui se périme au bout de dix ans s'il ne rencontre pas de bénéfice de location meublée. Un avantage qu'on ne peut pas consommer n'en est pas un.
Le simulateur de frais d'acquisition compare les deux scénarios sur la durée que vous choisissez, péremption du déficit comprise.
Ce qu'il faut avoir avant de remplir
Le décompte définitif des frais, ventilé par nature : émoluments, droits de mutation, contribution de sécurité immobilière, débours. Le montant global figurant sur le relevé de compte du notaire ne suffit pas, parce que tous ces postes ne suivent pas le même traitement. Le modèle de demande au notaire est fait pour l'obtenir.
Sources
- BOI-BIC-CHG-20-20-10 | Art. 38 quinquies de l'annexe III au CGI
Les chiffres que ce courrier réclame, OpenLMNP les tient
Plan d'amortissement, amortissements différés, déficits par année d'origine, liasse 2031 et FEC : tout ce qu'un service ou un cabinet peut vous demander est déjà là, à jour et exportable.
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