Demande au notaire des pièces d'acquisition d'un bien loué en meublé
La base amortissable se construit sur des pièces. Elles sont presque toutes dans le dossier du notaire.
Votre courrier
[Vos prénom et nom] [Votre adresse] [Code postal et ville] [Votre e-mail] - [Votre téléphone] [Étude notariale] [Adresse du service] [Code postal et ville] [Ville], le [jj/mm/aaaa] Objet : Demande de pièces - acquisition du [jj/mm/aaaa] Références : dossier [référence du dossier] - bien situé [Adresse du bien acquis] Envoi : courriel ou lettre simple Madame, Monsieur, J'ai acquis par votre intermédiaire le bien situé [Adresse du bien acquis], par acte reçu le [jj/mm/aaaa]. Je le destine à la location meublée et j'en déclare les revenus au régime réel, ce qui m'impose d'établir sa base amortissable et de pouvoir la justifier. Je vous remercie de bien vouloir me communiquer : 1. Une copie authentique ou un extrait de l'acte de vente, si je n'en dispose pas déjà. 2. Le décompte définitif des frais d'acquisition, ventilé par nature : émoluments, droits de mutation, contribution de sécurité immobilière, débours et taxe sur la valeur ajoutée. 3. Les éléments permettant de justifier la ventilation entre le terrain et la construction : valeur du terrain figurant à l'acte le cas échéant, quote-part de terrain attachée au lot, tantièmes et état descriptif de division. 4. Le relevé de propriété ou les références cadastrales du bien. 5. Le cas échéant, la répartition du prix entre l'immeuble et le mobilier prévue à l'acte. Ces pièces conditionnent le calcul de mes amortissements et leur justification en cas de contrôle. Je vous remercie par avance de votre retour. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Vos prénom et nom] (signature)
Ce modèle vous est fourni à titre d'information. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation.
L'amortissement est le principal levier du régime réel, et c'est aussi le poste le plus regardé en cas de contrôle. Il repose sur deux chiffres qu'il faut pouvoir justifier : la valeur de la construction, hors terrain, et le montant des frais d'acquisition. Les pièces qui les établissent sont chez le notaire.
Ce qu'il faut demander, et pourquoi
Le décompte définitif des frais, ventilé par nature. Le montant global du relevé de compte ne suffit pas : émoluments, droits de mutation, contribution de sécurité immobilière et débours ne suivent pas le même traitement, et le choix entre déduction immédiate et amortissement se fait sur le total exact. C'est aussi ce chiffre que reprend l'option sur papier libre jointe à la liasse.
Les éléments qui fondent la ventilation entre terrain et construction. Le terrain ne s'amortit pas. Sa quote-part est à la charge du contribuable et doit être justifiable : valeur du terrain figurant à l'acte le cas échéant, quote-part attachée au lot, tantièmes et état descriptif de division dans une copropriété. La méthode d'estimation est détaillée dans la fiche comment estimer la quote-part de terrain.
La répartition du prix entre l'immeuble et le mobilier, quand l'acte la prévoit. Le mobilier acquis avec le bien s'amortit sur une durée bien plus courte que la construction : laisser la somme indistincte revient à l'étaler sur vingt-cinq ans au lieu de cinq à dix.
Le relevé de propriété ou les références cadastrales, qui servent à identifier le local dans toute démarche ultérieure - à commencer par une éventuelle réclamation de taxe foncière.
Quand l'envoyer
Le plus tôt possible après l'acquisition, et de toute façon avant le premier exercice déclaré au réel : le traitement des frais d'acquisition est une décision irrévocable qui se prend sur la première liasse. La reconstituer trois ans plus tard, sur des pièces qu'on n'a plus, coûte beaucoup plus cher qu'un courriel envoyé le mois de l'achat.
Un courriel suffit, et il est même préférable : l'étude vous répondra en joignant les documents au format numérique, directement exploitables.
Sources
- Art. 38 quinquies de l'annexe III au CGI | BOI-BIC-CHG-20-20-10
Les chiffres que ce courrier réclame, OpenLMNP les tient
Plan d'amortissement, amortissements différés, déficits par année d'origine, liasse 2031 et FEC : tout ce qu'un service ou un cabinet peut vous demander est déjà là, à jour et exportable.
À voir aussi
Option pour la déduction des frais d'acquisition : le papier libre à joindre à la liasse
Déduire les frais de notaire en une fois ou les amortir se formalise sur papier libre, joint à la déclaration de résultats. Le document, ce qu'il engage, et pourquoi il est irrévocable.
Comment estimer la quote-part de terrain de son bien ?
La quote-part de terrain n'obéit à aucun barème officiel, mais elle doit être justifiable. Voici les méthodes admises.
Demande à la banque du tableau d'amortissement et de l'attestation d'intérêts
Les intérêts d'emprunt sont déductibles, l'assurance aussi, les frais de garantie également. Encore faut-il les distinguer - et c'est la banque qui détient le détail.
Demande au syndic du décompte de charges et du détail des travaux
Les charges de copropriété sont déductibles, les travaux qui valorisent le bien doivent être amortis. Le solde annuel ne permet pas de faire la différence : voici ce qu'il faut réclamer.