PLF 2027 : l'abattement du micro-BIC des meublés ramené à 30 % ?

Le 30 octobre 2026, en pleine discussion du budget, l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui toucherait tous les loueurs en meublé restés au micro-BIC. L'amendement n° I-3911 au projet de loi de finances pour 2027 ramènerait l'abattement forfaitaire de la location meublée de 50 % à 30 %, et porterait dans le même temps celui du micro-foncier, réservé à la location nue, de 30 % à 50 %, avec un plafond doublé à 30 000 €.

Ce guide sur le PLF 2027 et le micro-BIC à 30 % reprend le texte exact de l'amendement, explique pourquoi il inverse l'écart entre location nue et location meublée, chiffre l'effet sur trois cas types et montre ce qu'il changerait dans le choix entre micro-BIC et régime réel. Il répond aussi à une question que l'amendement laisse dans l'ombre : le plafond de 15 000 € des meublés de tourisme non classés bouge-t-il avec lui ?

Ce que dit l'amendement I-3911 du PLF 2027

L'amendement a été déposé le 10 octobre 2026 par Stéphane Peu et les députés du groupe Gauche démocrate et républicaine, et adopté en séance publique le vendredi 30 octobre. Il crée un article additionnel après l'article 7 du projet de loi de finances (document n° 3210). Son exposé sommaire dit s'appuyer sur les préconisations du rapport de la députée Annaïg Le Meur sur la fiscalité locative, et vise à « réduire l'écart actuel entre le régime fiscal de la location nue et celui de la location meublée ».

Le dispositif tient en deux modifications du code général des impôts.

Pour la location nue (article 32 du CGI), le régime micro-foncier verrait son plafond de revenus bruts passer de 15 000 € à 30 000 €, et son abattement de 30 % à 50 %.

Pour la location meublée (article 50-0 du CGI), l'amendement ne réécrit pas les taux. Il complète une phrase :

« La première phrase du sixième alinéa de l'article 50-0 est complétée par les mots : "ou de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés". »

Pour comprendre la portée de ces quelques mots, il faut relire l'alinéa qu'ils complètent.

Le sixième alinéa de l'article 50-0 du CGI, avant et après

Dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, le 1 de l'article 50-0 classe les entreprises au micro en trois catégories, chacune avec son plafond de recettes, puis fixe leurs abattements dans un sixième alinéa :

« Le résultat imposable [...] est égal au montant du chiffre d'affaires hors taxes diminué d'un abattement de 71 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 1°, d'un abattement de 50 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 2° et d'un abattement de 30 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 1° bis. »

Le 1° bis, c'est la location de meublés de tourisme non classés. La location meublée à l'année et les meublés de tourisme classés relèvent du 2°, d'où leur abattement de 50 %. L'amendement ajoute la location meublée « directe ou indirecte » à la fin de la clause des 30 %. Toute location de locaux d'habitation meublés passerait ainsi au taux de 30 %, qu'il s'agisse d'un bail d'un an, d'un bail étudiant, d'un meublé de tourisme classé ou d'un logement en résidence de services donné à bail à un exploitant.

Le minimum d'abattement de 305 € prévu par le même alinéa n'est pas modifié.

Le plafond de 15 000 € des meublés de tourisme non classés suit-il l'abattement ?

Non. L'amendement ne modifie que le sixième alinéa, celui des abattements. Il ne touche à aucun des alinéas qui fixent les plafonds de recettes : le 1° (203 100 €), le 1° bis (15 000 €) et le 2° (83 600 €) restent rédigés comme aujourd'hui.

Concrètement :

• un meublé de tourisme non classé garde son plafond de 15 000 € et son abattement de 30 % : pour lui, l'amendement ne change rien ;
• une location meublée à l'année ou un meublé de tourisme classé garderait son plafond de 83 600 €, mais avec un abattement ramené à 30 %.

Le classement d'un meublé de tourisme perdrait donc son intérêt sur l'abattement, puisque classé et non classé auraient le même taux. Il resterait utile pour le plafond : 83 600 € de recettes au micro-BIC au lieu de 15 000 €. Le classement joue aussi sur d'autres terrains, comme l'exonération de taxe d'habitation sur les résidences secondaires que certaines communes accordent aux meublés de tourisme classés.

Le tableau ci-dessous rassemble les abattements et les plafonds, aujourd'hui et selon l'amendement.

Sources : articles 32 et 50-0 du CGI (version en vigueur au 4 novembre 2026), amendement n° I-3911 au PLF 2027. Le plafond de 83 600 € vaut pour les années 2026 à 2028.

Location nue et location meublée : un écart inversé

Depuis des années, le meublé bénéficie au micro d'un avantage net sur la location nue : 50 % d'abattement contre 30 %. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », avait déjà réduit cet avantage pour les meublés de tourisme non classés, ramenés à 30 % et 15 000 €. L'amendement I-3911 irait plus loin et renverserait la situation : le micro-foncier deviendrait plus favorable que le micro-BIC, à recettes égales.

Prenons 12 000 € de loyers annuels, sans aucune autre donnée.

Calcul : 12 000 € diminués de l'abattement applicable (30 % ou 50 %).

Deux différences ne bougent pas pour autant. Les prélèvements sociaux restent plus élevés en meublé : 18,6 % sur les revenus de location meublée depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % pour la location nue (taux vérifiés le 4 novembre 2026). Et le loyer d'un meublé reste en général plus élevé que celui du même logement loué nu, ce qui compense en partie l'écart d'abattement.

Combien coûterait un micro-BIC à 30 % ? Trois cas chiffrés

Les trois exemples ci-dessous supposent une tranche marginale d'imposition de 30 % et les prélèvements sociaux à 18,6 %, soit 48,6 % de prélèvement sur chaque euro de revenu imposable supplémentaire. Ils sont indicatifs : votre tranche, votre foyer et vos autres revenus changent le résultat.

Le studio loué à l'année verrait son revenu imposable augmenter de 2 400 €. Avec une tranche à 30 %, cela représente 720 € d'impôt sur le revenu et 446 € de prélèvements sociaux, soit environ 1 166 € de plus par an.

Le meublé de tourisme classé à 30 000 € de recettes verrait son revenu imposable augmenter de 6 000 €, soit 1 800 € d'impôt et 1 116 € de prélèvements sociaux : environ 2 916 € de plus par an.

Le meublé de tourisme non classé ne change pas : il est déjà à 30 % depuis la loi Le Meur.

Pour refaire ces calculs avec vos propres chiffres, le calculateur micro-BIC ou régime réel compare les deux régimes sans compte ni adresse e-mail.

Micro-BIC ou réel : ce que changerait un abattement de 30 %

Le choix entre micro-BIC et régime réel se ramène à une comparaison simple : le régime réel devient plus intéressant dès que vos charges déductibles et vos amortissements dépassent l'abattement forfaitaire. Avec un abattement de 50 %, il fallait que les charges et les amortissements dépassent la moitié des recettes. Avec 30 %, la barre descendrait à 30 % des recettes.

Sur nos 12 000 € de loyers, le micro-BIC actuel « déduit » forfaitairement 6 000 €. Selon l'amendement, il n'en déduirait plus que 3 600 €. Or un loueur au réel déduit ses charges effectives (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, intérêts d'emprunt, frais de gestion) et l'amortissement du bien et du mobilier. L'amortissement d'un logement de 150 000 € hors terrain représente à lui seul plusieurs milliers d'euros par an. Le seuil de 3 600 € serait donc souvent dépassé dès la première année, même pour un bien acheté sans crédit.

Le micro-BIC garderait des arguments :

• la simplicité : un livre-journal des recettes et un registre des achats au lieu d'une comptabilité complète et d'une liasse 2031 ;
• la revente : depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements de l'immeuble déduits au réel minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB, III du CGI). Un loueur qui prévoit de vendre bientôt, avec peu de charges, peut encore préférer le micro ;
• les petites recettes : pour quelques milliers d'euros par an, l'écart d'impôt peut rester inférieur au coût et au temps d'une déclaration au réel.

Notre guide micro-BIC ou régime réel détaille la méthode, et la fiche Dans quels cas rester au micro-BIC ? liste les situations où le forfait reste gagnant.

Le même jour, le plafonnement de l'amortissement a été retiré

Le contexte compte. Le texte du gouvernement prévoyait, à son article 7, de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme), et de supprimer le report de l'amortissement non déduit. Nous avions détaillé ce projet dans notre article sur le plafonnement de l'amortissement LMNP dans le PLF 2027.

Le même 30 octobre, l'Assemblée a adopté trois amendements identiques (n° I-96, I-114 et I-116) qui suppriment les alinéas de l'article 7 consacrés à la location meublée. Si ces votes tenaient jusqu'au bout, le résultat serait un micro-BIC moins généreux et un régime réel préservé : l'écart en faveur du réel se creuserait.

Si, au contraire, le plafonnement revenait dans le texte final et que l'amendement I-3911 était maintenu, les deux régimes seraient durcis en même temps. Le calcul serait alors à refaire au cas par cas, d'où l'intérêt de tenir dès maintenant des comptes qui permettent de comparer.

PLF 2027 et micro-BIC à 30 % : ce que le texte ne règle pas

Plusieurs points restent ouverts au 4 novembre 2026.

La date d'application est le point le plus important pour vous. L'amendement n'en fixe aucune, alors que les articles du projet en précisent souvent une : l'article 7, par exemple, visait les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Ce sera au texte final de le dire : tant qu'il ne l'a pas fait, il n'y a pas lieu de modifier sa déclaration ou sa stratégie pour 2026.

La rédaction laisse une redondance : la location meublée relèverait à la fois de la clause des 50 % (catégorie du 2°) et de celle des 30 %. L'exposé sommaire ne laisse aucun doute sur l'intention, qui est de passer de 50 % à 30 %. Ce genre de chevauchement est souvent corrigé au cours de la navette parlementaire.

L'avenir du texte dépend d'abord du vote de la première partie du projet de loi de finances par l'Assemblée. Si elle était rejetée, l'ensemble des amendements adoptés tomberait, et le Sénat serait saisi du texte initial du gouvernement, qui ne contient pas cette mesure. Si elle est adoptée, le Sénat pourra supprimer ou modifier l'article, puis une commission mixte paritaire cherchera un texte commun. Des amendements votés à l'automne ont déjà disparu de la loi définitive, comme le rappelle notre point sur ce qui a changé en fiscalité LMNP en 2026.

Faut-il basculer au réel dès maintenant ?

Rien ne presse sur la base d'un amendement de première lecture. En revanche, trois gestes ne coûtent rien et vous laisseront le choix le moment venu.

1. Garder toutes vos pièces : factures, avis de taxe foncière, tableau d'amortissement de l'emprunt, acte d'achat. Même au micro-BIC, elles serviront si vous passez au réel.
2. Faire une simulation sur vos chiffres réels de 2026, avec un abattement de 50 % puis de 30 %, et la comparer au résultat du régime réel.
3. Repérer la date limite de l'option pour l'année que vous visez : le passage au réel ne se fait pas en cours de route, et notre guide passer du micro-BIC au régime réel détaille la démarche.

Si le régime réel devient votre meilleure option, vous aurez à produire une liasse 2031 et ses annexes 2033 chaque année. C'est ce que fait OpenLMNP, un logiciel de comptabilité LMNP open source : amortissement par composants, simulateur micro-BIC ou réel, liasse en PDF et FEC conforme. Son code est public sous licence AGPLv3 : les calculs fiscaux peuvent être vérifiés ligne par ligne, et il s'auto-héberge avec Docker. Vous pouvez l'essayer sans compte sur la démo en ligne, ou lire le code source sur GitHub.

Nous mettrons cet article à jour à chaque étape : vote de la première partie, examen au Sénat, puis loi de finances promulguée.