Louer en meublé à des étudiants : bail d'un an ou bail étudiant de neuf mois, et qu'est-ce que ça change pour la rentabilité ?

Le bail meublé classique dure au moins un an et se reconduit tout seul. Quand le locataire est étudiant, la loi permet de le ramener à neuf mois, mais il ne se reconduit pas : il s'arrête à la date prévue. Pour le reste, les deux baux se ressemblent beaucoup, et le choix se joue surtout sur ce que vous faites du logement l'été.

Ce qui distingue les deux baux

Le tableau ci-dessous reprend les règles des articles 25-6 à 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicables au meublé loué comme résidence principale.

Le point qui pèse le plus est la fin du contrat. Avec un bail d'un an, vous ne pouvez donner congé qu'à l'échéance, avec trois mois de préavis, et pour un motif précis : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux (art. 25-8). Avec le bail de neuf mois, le logement vous revient à la date prévue, sans démarche. Le locataire, lui, garde dans les deux cas le droit de partir avec un mois de préavis : un bail d'un an ne garantit donc pas douze mois de loyers.

En colocation, si vous signez un bail par chambre, la loi considère le logement comme divisé : chaque partie privative doit faire au moins 9 m² et 20 m³ (art. 8-1, II).

L'effet sur les recettes de l'année

Prenons une colocation de trois chambres louées 500 € par mois chacune, charges comprises.

L'écart est de 4 500 € par an, soit un quart des recettes. Le neuf mois n'est rentable que si l'été est reloué, ou si vous en avez l'usage. L'écart réel est souvent plus faible : un étudiant sous bail d'un an peut aussi donner son préavis en mai, et la chambre reste vide quand même. Vos charges (crédit, copropriété, taxe foncière, assurance), elles, courent sur douze mois quel que soit le bail.

Pour relouer l'été, vous pouvez signer un bail mobilité de un à dix mois, sans dépôt de garantie (art. 25-14 et 25-17), avec un locataire en stage, en formation ou en mission temporaire (liste fermée de l'art. 25-12), ou passer en location de courte durée, ce qui fait du logement un meublé de tourisme pendant ces semaines, avec les obligations qui vont avec, dont la déclaration en mairie.

Le régime fiscal ne change pas

La durée du bail n'a aucune incidence sur le statut LMNP ni sur le choix entre micro-BIC et régime réel. Vous déclarez tout ce que vous avez encaissé dans l'année, loyers et charges (voir brut ou net). Au micro-BIC, l'abattement s'applique simplement sur une base plus petite si l'été reste vide. Au réel, les charges et les amortissements sont les mêmes, et les mois sans loyer réduisent d'autant le résultat. Si vous louez l'été en meublé de tourisme, ces recettes suivent les règles propres à cette catégorie : faites valider le traitement par votre comptable.

Le point à ne pas oublier : le 1er janvier

Un bail de neuf mois qui se termine en juin, sans relocation prévue, peut vous rendre redevable de la taxe d'habitation : le Conseil d'État a jugé qu'un propriétaire dans ce cas était regardé comme se réservant la disposition du logement en dehors des périodes de location (CE, 30 novembre 2007, n° 291252). Si vous enchaînez des baux courts, gardez une trace écrite de ce qui est prévu pour la suite.