Louer sa résidence principale sur Airbnb : quels impôts et quelles taxes ?

L'impôt sur le revenu est dû sur les loyers, sauf exonération étroite. La CFE est en principe écartée pour votre propre logement, à condition de le demander. La taxe d'habitation n'est pas due tant que le logement reste votre résidence principale.

Le tableau suivant résume la règle générale selon ce que vous louez.

L'impôt sur le revenu, et la portée réelle du 35 bis

Les loyers Airbnb sont des bénéfices industriels et commerciaux, à déclarer dès le premier euro. Au micro-BIC, un logement entier loué à la nuitée est un meublé de tourisme : pour les revenus 2026, abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes s'il n'est pas classé, de 50 % jusqu'à 83 600 € s'il l'est (art. 50-0 du CGI).

L'article 35 bis du CGI n'exonère que la location de pièces de votre habitation principale, jamais du logement entier loué pendant vos vacances. Il prévoit deux cas, prorogés jusqu'au 31 décembre 2026 par la loi de finances pour 2024 (art. 38) :

• la ou les pièces louées à un locataire qui en fait sa résidence principale (un étudiant par exemple), ou à un salarié saisonnier, si le loyer reste raisonnable. En 2026, l'administration le tient toujours pour raisonnable sous 215 € par m² et par an en Île-de-France et 159 € ailleurs, charges non comprises (BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 160) ;
• les pièces louées de façon habituelle à des personnes qui n'y élisent pas domicile, si les recettes ne dépassent pas 760 € TTC par an. La doctrine l'applique aux voyageurs de passage, chambre d'hôtes ou non (§ 210).

Au-delà de 760 €, c'est la totalité des recettes qui devient imposable, pas seulement l'excédent (§ 230). Et dans les deux cas, la pièce ne doit pas former un logement indépendant. L'administration en juge sur la configuration d'ensemble des lieux : une entrée autonome, une cuisine ou une salle de bain privative, le nombre de pièces louées sont des indices, pas des causes automatiques de perte de l'exonération (§ 120). La suite après 2026 dépend de la loi de finances pour 2027.

La CFE : exonérée, mais il faut la demander

La location meublée habituelle est une activité soumise à la CFE, même pour votre résidence principale. Deux exonérations vous concernent :

• la chambre louée à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un prix raisonnable, est exonérée de plein droit (art. 1459, 2° du CGI) ;
• la location à des voyageurs de tout ou partie de votre habitation personnelle est exonérée sauf délibération contraire de la commune ou de l'intercommunalité (art. 1459, 3° c ; BOI-IF-CFE-10-30-30-50 § 200). Elle se demande au cadre D de la déclaration 1447-C, avant le 31 décembre de l'année de création.

Les 5 000 € de recettes souvent cités sont une autre règle : en dessous, la cotisation minimum n'est pas due (art. 1647 D). Ce seuil compte surtout si la commune a supprimé l'exonération du 3° c. Le détail est dans suis-je redevable de la CFE.

La taxe d'habitation : pourquoi un avis de THRS arrive

Les pièces de votre habitation louées en saisonnier suivent le régime de votre habitation (BOI-IF-TH-10-20-20 § 40). Or la taxe d'habitation ne frappe plus que les logements meublés qui ne sont pas une résidence principale (art. 1407 du CGI). Une chambre louée chez vous, ou votre logement loué quelques semaines alors que vous y vivez le reste de l'année, n'entre donc pas dans le champ de la THRS.

Un avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires vient le plus souvent de l'une de ces deux situations :

• la partie louée est un logement indépendant (studio, annexe avec entrée séparée) : l'avis est alors fondé, voir louer un studio indépendant dans sa maison ;
• votre déclaration d'occupation dans « Gérer mes biens immobiliers » présente le logement comme loué ou secondaire (art. 1418 du CGI). Corrigez-la d'abord : c'est elle qui produit l'avis de l'année suivante.

Si la pièce louée fait partie intégrante de votre résidence principale, contestez l'avis par la messagerie de votre espace particulier, avec un justificatif de domicile et un plan ou une description des lieux. Le délai court jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (art. R*196-2 du LPF). Les autres motifs de contestation sont détaillés dans le guide taxe d'habitation et location meublée.

Reste la limite de location propre à la résidence principale, traitée dans la règle des 120 jours.