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SARL de famille

2 min de lecture À jour au 30 août 2026

Une SARL est par défaut à l'impôt sur les sociétés. L'article 239 bis AA du CGI permet à une SARL constituée entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS d'opter pour l'impôt sur le revenu, sans limite de durée.

Pourquoi c'est la structure du meublé

L'option à l'IR conserve tout ce qui fait l'intérêt du LMNP :

  • amortissement du bien et du mobilier ;
  • plus-values des particuliers à la revente, avec abattements pour durée de détention ;
  • imposition des associés à leur propre TMI, chacun sur sa quote-part.

Là où une SCI serait basculée d'office à l'IS, la SARL de famille reste au régime des particuliers.

Arbre de décision pour une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé, activité commerciale (art. 206-2 du CGI). Question : les recettes commerciales hors taxes restent-elles sous 10 % des recettes totales hors taxes de la société, un dépassement occasionnel étant admis si la moyenne de l'année et des trois précédentes reste sous 10 % ? Si oui, la SCI reste à l'IR par tolérance doctrinale (BOI-IS-CHAMP-10-30). Sinon, elle devient passible de l'IS, même en location saisonnière, qu'elle possède ou non les meubles, et en colocation à la chambre ; une SCI créée pour un seul meublé a 100 % de recettes commerciales. Quatre montages possibles : SCI à l'IS assumée, bénéfice imposé à 15 % puis 25 %, plus-value professionnelle sans abattement pour durée, dividendes imposés ; SARL de famille à l'IR, BIC chez chaque associé, plus-value des particuliers, cercle familial strict (art. 239 bis AA) ; LMNP en direct ou en indivision, BIC à l'IR avec amortissement possible au réel, plus-value des particuliers avec abattements, partage possible en indivision ; SCI à l'IR qui loue vide, revenus fonciers, amortissement réservé au neuf ou rénové loué neuf ans sous plafonds.
Une SCI à l'IR qui loue en meublé passe à l'IS, sauf recettes commerciales sous 10 % de ses recettes totales. Les quatre montages possibles, règles en vigueur en octobre 2026. Agrandir
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Ce qu'elle apporte en plus de l'indivision

Une gouvernance écrite : gérant désigné, décisions à la majorité prévue par les statuts, cession de parts encadrée. Là où l'indivision expose au partage forcé, la société organise la sortie.

Les limites

  • Le cercle familial est strict : l'entrée d'un tiers fait perdre l'option et bascule la société à l'IS, avec les conséquences sur les plus-values.
  • Formalisme et coûts de société : comptabilité, assemblées, greffe.
  • Le statut LMP ou LMNP s'apprécie au niveau de chaque associé, pas de la société.

Sources

  • Art. 239 bis AA du CGI

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