TMI (taux marginal d'imposition)

Le barème de l'impôt sur le revenu est progressif : chaque tranche de revenu est taxée à son propre taux. La TMI est le taux de la tranche la plus élevée que vous atteignez - donc le taux qui s'appliquera à un euro de revenu supplémentaire.

Les tranches

0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %. La très grande majorité des bailleurs se situe à 11 % ou 30 %.

Pourquoi c'est le seul taux qui compte ici

Un revenu locatif s'ajoute par le haut à vos autres revenus. Il est donc taxé à votre TMI, pas à votre taux moyen. Symétriquement, une charge déductible économise votre TMI.

Concrètement, 1 000 € d'amortissement supplémentaire font gagner :

• 110 € à 11 % de TMI,
• 300 € à 30 %,
• 410 € à 41 %.

Auxquels s'ajoutent 186 € de prélèvements sociaux évités dans tous les cas.

Le piège

Confondre TMI et taux moyen conduit à sous-estimer largement l'intérêt du régime réel. Le taux moyen figurant sur votre avis d'imposition n'est pas celui qui s'applique à vos loyers.

Attention aussi à l'effet de seuil : des revenus locatifs importants peuvent vous faire changer de tranche, auquel cas une partie du revenu est taxée à 30 % et le reste à 41 %.