Déclaration LMNP oubliée : régulariser avant l'administration

Vous louez un logement meublé depuis deux, trois ou cinq ans, et vous n'avez jamais rien déclaré. Peut-être parce que personne ne vous a dit qu'il fallait le faire. Peut-être parce que la première année est passée, puis la deuxième, et qu'il est devenu plus facile de ne pas y penser. Une déclaration LMNP en retard n'est ni rare ni irrattrapable : le Code général des impôts organise ce cas, avec un barème connu à l'avance et des taux qui dépendent d'une seule variable, celle que vous maîtrisez encore.

Ce guide déroule la régularisation exercice par exercice et chiffre l'écart entre les deux issues possibles : le dépôt spontané, et le dépôt sous contrainte. Les taux applicables sont déjà résumés dans notre réponse courte Que faire si j'ai oublié de déclarer mon LMNP ? ; ici, nous entrons dans le calcul, sur un cas de trois exercices à 14 400 € de recettes. Vous verrez sur quelle base les majorations se calculent, et pourquoi, dans certaines configurations au régime réel, il ne reste aucun impôt à payer. Ce qui n'est pas la même chose qu'aucune sanction.

Ce que l'administration sait déjà de vos loyers

Avant même votre première démarche, l'administration dispose déjà d'informations sur vos loyers.

Depuis 2023, la directive européenne dite DAC7 oblige les plateformes d'intermédiation à transmettre chaque année au fisc l'identité de chaque loueur et les sommes le concernant. Airbnb, Booking, Abritel, Leboncoin sont concernés. Le détail de ce qui est transmis figure dans notre fiche DAC7.

D'abord, il n'existe aucun seuil de tolérance pour la location d'un bien immobilier. L'exclusion des vendeurs occasionnels, souvent citée dans la presse (moins de 30 opérations et moins de 2 000 €), ne vise que la vente de biens. Un loueur qui a encaissé 900 € dans l'année figure dans le fichier au même titre qu'un autre à 40 000 €.

Ensuite, l'administration reçoit deux données distinctes : la contrepartie nette qui vous a été versée, et le montant des commissions retenues par la plateforme, déclaré séparément (article 1649 ter A du CGI). Elle sait donc reconstituer votre recette brute, qui est la seule base imposable et la seule base sur laquelle s'apprécient les plafonds du micro-BIC. Un rapprochement automatique entre ce fichier et vos déclarations fait apparaître deux anomalies sans intervention humaine : l'écart d'une commission oubliée, et l'absence totale de déclaration.

Jusqu'où l'administration peut remonter : trois ans, ou dix

Le délai de reprise est fixé par l'article L. 169 du Livre des procédures fiscales. En matière d'impôt sur le revenu, le droit de reprise s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due. Une action engagée en 2026 peut donc porter sur les revenus 2023, 2024 et 2025. Les revenus 2022 sont prescrits depuis le 31 décembre 2025.

Le même article porte ce délai à dix ans lorsque le contribuable exerce une activité occulte. Selon ce texte, l'activité est réputée occulte lorsque le contribuable n'a pas déposé dans le délai légal les déclarations qu'il devait souscrire et qu'il n'a pas fait connaître son activité au guichet des formalités des entreprises.

Ces deux conditions sont cumulatives, et c'est la seconde qui fait toute la différence. Un loueur qui a accompli sa formalité de début d'activité et détient un SIRET, mais n'a jamais rien déposé ensuite, est en retard de déclaration : trois ans. Un loueur qui n'a jamais signalé son activité et n'a jamais rien déposé coche les deux cases : dix ans. Le passage de l'un à l'autre ne tient qu'à une formalité de quelques minutes, accomplie il y a des années ou pas du tout.

Déclaration LMNP en retard : le barème exact des majorations

L'article 1728 du CGI fixe trois taux, et chacun a un déclencheur précis :

• 10 % en l'absence de mise en demeure, ou lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure (article 1728, 1, a) ;
• 40 % lorsque la déclaration n'a pas été déposée dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure (article 1728, 1, b) ;
• 80 % en cas de découverte d'une activité occulte (article 1728, 1, c). Ce taux ne suppose aucune mise en demeure préalable.

À ces majorations s'ajoute l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI, dont le III fixe le taux à 0,20 % par mois, soit 2,40 % par an. Ce n'est pas une sanction mais la contrepartie du décalage de paiement : il court, en matière d'impôt sur le revenu, à compter du 1er juillet de l'année suivant celle de l'imposition (article 1727, IV, 1). Lorsque l'article 1728 s'applique, son décompte s'arrête au dernier jour du mois au cours duquel la déclaration tardive est déposée (article 1727, IV, 3) ; à défaut, il court jusqu'au mois du paiement.

Un mot sur le V de l'article 1727. Il réduit l'intérêt de retard de moitié en cas de dépôt spontané d'une déclaration rectificative, accompagnée du paiement des droits. Il suppose donc une déclaration à rectifier : il vise la correction d'une déclaration existante, pas le rattrapage d'une déclaration jamais souscrite. Si vous n'avez déposé aucune déclaration, ne construisez pas votre chiffrage dessus. Si vous avez déposé votre déclaration de revenus en y omettant vos loyers, il joue en revanche, comme l'exonération de majoration détaillée sous le cas chiffré.

Sur quoi les majorations se calculent : le malentendu central

Les majorations et l'intérêt de retard se calculent sur les droits, pas sur les recettes.

La doctrine administrative est explicite : la base des majorations de l'article 1728 est constituée des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration déposée tardivement, soit l'impôt dû.

Sur 14 400 € de loyers annuels au micro-BIC avec un abattement de 50 %, la base imposable est de 7 200 €. À une tranche marginale de 30 %, l'impôt sur le revenu correspondant est de 2 160 €. La majoration de 10 % porte sur ces 2 160 €, soit 216 €. Pas sur les 14 400 € de recettes, ce qui donnerait 1 440 €. L'écart entre les deux lectures est d'un facteur sept, c'est l'écart entre la note redoutée et la note réelle.

Ce mécanisme a un corollaire décisif, sur lequel nous reviendrons : quand les droits sont nuls, la majoration est nulle. Dix pour cent de zéro font zéro, et quarante pour cent de zéro aussi.

Reconstituer chaque exercice, dans l'ordre

La régularisation suit une séquence, et l'ordre compte.

1. Fixer la date réelle de début d'activité. C'est celle de la première mise en location, pas celle de l'acquisition. Elle détermine le premier exercice concerné et la période de reprise. Une date arrangeante crée une incohérence immédiate avec les relevés de plateforme.
2. Accomplir la formalité de début d'activité au guichet unique de l'INPI si elle n'a jamais été faite, avec cette date. C'est elle qui referme la qualification d'activité occulte pour l'avenir et déclenche l'attribution du SIRET, nécessaire notamment pour déposer une liasse 2031 au régime réel.
3. Reconstituer les recettes brutes, exercice par exercice, à partir des relevés annuels de chaque plateforme et des encaissements bancaires. Brutes : commissions incluses, avant toute retenue.
4. Reconstituer les charges des mêmes exercices : taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, intérêts d'emprunt, entretien. Les justificatifs de 2023 existent encore, chez votre banque, votre syndic et votre assureur.
5. Déterminer le régime applicable à chaque exercice. C'est l'étape la plus mal comprise : le micro-BIC s'applique par défaut, et le régime réel ne se choisit pas rétroactivement. Les conditions sont détaillées plus bas.
6. Déposer, exercice par exercice : la déclaration de revenus complétée de sa 2042-C-PRO au micro-BIC, ou la liasse 2031 accompagnée de ses annexes 2033 puis le report sur la 2042-C-PRO au régime réel.

Le cas chiffré : trois exercices non déclarés, 14 400 € de recettes par an

Prenons un dossier complet. Studio meublé loué à l'année, 1 200 € par mois, soit 14 400 € de recettes brutes pour chacun des exercices 2023, 2024 et 2025. Aucune déclaration de revenus déposée par le foyer pour ces trois années, aucune formalité de début d'activité. Tranche marginale d'imposition du foyer : 30 %. Régularisation engagée en septembre 2026, avec dépôt et paiement le même mois. Seuls les droits afférents aux loyers sont chiffrés ici : les autres revenus du foyer, non déclarés eux aussi, supporteraient les mêmes majorations.

Faute d'option pour le régime réel exercée en temps utile, ces trois exercices relèvent du micro-BIC, avec un abattement de 50 % (location meublée de longue durée, recettes très inférieures aux plafonds applicables). Les prélèvements sociaux suivent les taux de chaque année : 17,2 % pour les revenus 2023 et 2024, 18,6 % pour les revenus 2025, à la suite de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Montants arrondis à l'euro. Le calcul retient un taux marginal constant, par simplification.

L'intérêt de retard se calcule ensuite exercice par exercice, à 0,20 % par mois, du 1er juillet de l'année suivante jusqu'à septembre 2026 :

• exercice 2023 : 27 mois, soit 5,40 % de 3 398 € = 183 € ;
• exercice 2024 : 15 mois, soit 3,00 % de 3 398 € = 102 € ;
• exercice 2025 : 3 mois, soit 0,60 % de 3 499 € = 21 €.

Soit 306 € au total. Voici maintenant les trois issues, à droits identiques :

Dans la première colonne, la majoration ne porte que sur l'impôt sur le revenu : l'article 1758 A exclut les prélèvements sociaux de son champ, et la doctrine qui le commente ne dit pas quel texte les majore en cas de dépôt tardif spontané. Ce point est à faire confirmer par votre service des impôts ou par un professionnel avant de bâtir votre chiffrage.

L'écart entre la première et la deuxième colonne dépasse 3 000 € ; entre la première et la troisième, 7 000 €. Et ces montants sont encore optimistes pour les colonnes 2 et 3 : une procédure prend des mois, pendant lesquels l'intérêt de retard continue de courir. Surtout, la dernière colonne ne montre que trois exercices : sur les dix que permet l'article L. 169 du LPF, l'ordre de grandeur change complètement.

Le même dossier au régime réel : aucun impôt, et une sanction d'une autre nature

Reprenons le dossier avec un seul changement : ce loueur avait obtenu son SIRET en 2023 et opté pour le régime réel dans les délais. Puis il n'a plus rien déposé : ni liasse 2031, ni report de son résultat sur la 2042-C-PRO. Sa situation relève pleinement de l'article 1728, mais son résultat imposable n'a rien à voir.

Le bien a été acquis 210 000 €, avec 16 000 € de frais d'acquisition et 9 000 € de mobilier, financé à crédit. Sur un exercice courant :

Le plafonnement vient de l'article 39 C du CGI : l'amortissement peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous, et l'excédent est reporté sans limite de durée. Sur trois exercices, ce loueur constitue un stock d'environ 4 890 € d'amortissements différés, mobilisables plus tard.

Résultat fiscal nul, donc droits nuls : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. Et comme les majorations de l'article 1728 et l'intérêt de retard s'assoient sur les droits, ils sont nuls eux aussi.

Reste une sanction qui prend leur place. La doctrine est explicite : « les majorations prévues par l'article 1728 du CGI ne s'appliquent que lorsque des droits sont dus. En l'absence de droits (cas des déclarations [...] de résultat faisant apparaître un déficit [...]), le retard de dépôt est passible de l'amende prévue par le 1 de l'article 1729 B du CGI » (BOI-CF-INF-10-20-10, § 10). Cette amende est forfaitaire : 150 € par document non déposé, et elle est due autant de fois qu'il existe de documents non produits, annexes comprises (une liasse compte la 2031 et ses annexes 2033). S'y ajoutent 15 € par omission ou inexactitude relevée dans les documents produits, et c'est ce second volet seulement qui est encadré par un plancher de 60 € et un plafond de 10 000 € (BOI-CF-INF-10-40-10). Le premier ne l'est pas.

Le 3 du même article concerne directement le lecteur de ce guide. Les amendes des 1 et 2 ne sont pas applicables en cas de première infraction commise au cours de l'année civile en cours et des trois années précédentes, lorsque l'intéressé a réparé l'infraction spontanément, ou dans les trente jours d'une demande de l'administration, laquelle doit vérifier ce point avant d'appliquer l'amende (BOI-CF-INF-10-40-10, § 80). Une première régularisation spontanée peut donc ne rien coûter. La tolérance ne joue toutefois qu'une fois : sur les trois exercices de notre exemple, elle n'en couvre pas l'ensemble.

Ce loueur ne doit donc aucun impôt, et son exposition se réduit à une amende forfaitaire : nulle pour l'exercice couvert par la tolérance de première infraction, 150 € par document pour les autres. Chaque liasse comptant au moins cinq documents (la 2031 et les annexes 2033-A à 2033-D), cela représente au moins 1 500 € pour les deux liasses non couvertes dans notre exemple. Ce montant ne dépend pas des loyers. Le loueur repart en outre avec un stock d'amortissements différés qu'il n'aurait pas eu autrement. Mais « aucun impôt » n'est pas « aucune sanction ».

Le courrier qui accompagne le dépôt

Aucun texte n'impose de lettre d'accompagnement. Elle est pourtant utile, parce que le taux de 10 % (et l'absence de majoration pour une omission corrigée spontanément) suppose une démarche intervenue avant toute mise en demeure : dater et documenter la démarche, c'est établir cette chronologie.

Un courrier efficace tient en une page et reste factuel : la date réelle de début d'activité, la raison de l'omission énoncée sans plaidoirie, la liste des exercices régularisés, les montants déposés pour chacun, et la mention des formalités accomplies en parallèle. Il n'a pas à convaincre : il a à rendre le dossier lisible et vérifiable.

Deux précisions. D'abord, la bonne foi ne se décrète pas dans une lettre, elle se déduit du comportement : une régularisation spontanée, complète et cohérente avec les données DAC7 en est le meilleur indice. Ensuite, l'article L. 247 du LPF ouvre la voie d'une demande de remise gracieuse des majorations et de l'intérêt de retard. Elle est distincte de la régularisation, s'exerce sur des impositions devenues définitives, et relève d'une appréciation de l'administration, pas d'un droit. Si le paiement immédiat pose difficulté, un plan de règlement peut être sollicité auprès du comptable public.

Ce que la régularisation ne rattrape pas

Déposer les déclarations manquantes ne solde pas tout, et il vaut mieux le savoir avant.

• La cotisation foncière des entreprises. Elle n'est pas due l'année de la création de l'établissement, et la base calculée sur la valeur locative est réduite de moitié l'année suivante (art. 1478, II du CGI). Pour la plupart des loueurs, c'est pourtant la cotisation minimum qui s'applique, et elle est due en entier dès cette première année d'imposition (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 180). Le rattachement au service des impôts des entreprises, déclenché par la formalité de début d'activité, fait apparaître les années concernées. C'est une ligne à intégrer au chiffrage, mais elle commence plus tard qu'on ne le croit.
• Les amortissements des exercices passés au micro-BIC. Ils ne se rattrapent pas : les dotations de ces années sont définitivement perdues. La base amortissable, elle, reste la valeur d'entrée dans l'activité, fixée à la première mise en location (le prix d'achat pour un bien acheté pour être loué). C'est ce qui rend le passage au réel encore intéressant plusieurs années après l'acquisition.
• L'option pour le régime réel sur les exercices clos. Voir l'avertissement plus haut. C'est la principale raison pour laquelle une régularisation tardive coûte plus cher qu'une déclaration faite à temps, bien avant les majorations.
• Les obligations non fiscales. Numéro d'enregistrement en mairie, déclaration en cas de changement d'usage, taxe de séjour : elles relèvent d'autres autorités et suivent leurs propres règles.
• L'intérêt de retard déjà couru. Il n'est pas rétroactivement effaçable et continue de courir jusqu'au mois du dépôt. Chaque mois d'hésitation ajoute 0,20 % des droits.

Reconstituer trois exercices demande surtout de la méthode : des recettes brutes exactes, des charges justifiées, et un tableau d'amortissement qui applique correctement le plafonnement année après année. Vous pouvez tester ce déroulé sur des données fictives dans la démo en ligne d'OpenLMNP, ou lire le code des calculs sur GitHub : sur un dossier de régularisation, pouvoir vérifier d'où sort un chiffre n'est pas un luxe.