Passer de LMNP à LMP : qu'est-ce que ça change pour l'impôt, les cotisations et la plus-value ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ne se choisit pas : il s'applique dès que deux conditions sont réunies la même année. Il modifie alors vos cotisations sociales, le sort de votre déficit et l'imposition de la plus-value à la revente.

Quand devient-on LMP ?

L'article 155 IV du CGI pose deux conditions cumulatives, appréciées au niveau du foyer fiscal :

• les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € ;
• elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer : salaires et pensions, BIC hors location meublée, BA, BNC, rémunérations de gérants.

Aucune option n'existe dans un sens ni dans l'autre. Une hausse de loyers suffit à faire basculer, mais une baisse des autres revenus aussi : départ à la retraite, perte d'emploi, congé parental. Le détail des deux seuils figure dans la fiche LMP.

Ce qui change, critère par critère :

Ce qui change chaque année

Les cotisations sociales. Les 18,6 % de prélèvements sociaux cèdent la place aux cotisations des travailleurs indépendants, quelle que soit la durée de location. Elles pèsent nettement plus lourd et ouvrent en contrepartie des droits à la retraite et à l'assurance maladie. L'estimateur de l'Urssaf donne un montant applicable à votre situation ; un taux affiché nu ne le fait pas.

Le déficit. En LMNP, il ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes. En LMP, le déficit de l'année s'impute sur le revenu global, sans limitation (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Les déficits accumulés en LMNP ne profitent pas de ce passage : ils ne s'imputent ni sur le revenu global ni sur les bénéfices LMP. Ils restent en attente et ne redeviennent utilisables que si l'activité repasse en LMNP dans les dix ans (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 250). Seule exception : pour qui est LMP dès le début de la location, les charges engagées avant ce début s'imputent par tiers sur le revenu global des trois premières années (§ 260).

Ce qui change à la revente

En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Depuis les cessions du 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements de l'immeuble admis en déduction, pas de ceux du mobilier (art. 150 VB III). Les résidences étudiantes ou pour seniors et les établissements médico-sociaux sont exclus de cette minoration ; les résidences de tourisme ne le sont pas (voir la revente d'un LMNP).

En LMP, elle relève du régime des plus-values professionnelles :

• pour un bien détenu depuis au moins deux ans, la fraction égale aux amortissements déduits est une plus-value à court terme, ajoutée au résultat et imposée au barème ;
• le surplus est une plus-value à long terme, imposée à 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu (art. 39 quindecies), prélèvements sociaux en sus ;
• si l'activité est exercée à titre professionnel depuis au moins cinq ans, l'article 151 septies exonère la plus-value lorsque les recettes restent sous 90 000 €, et partiellement jusqu'à 126 000 €. Les recettes retenues sont la moyenne de celles des exercices clos au cours des deux années précédant la cession.

C'est ce dernier point qui fait parfois envisager le statut avant une revente. Il ne joue qu'après cinq ans : pour une vente dans deux ou trois ans, il n'apporte rien, et la fraction à court terme peut coûter plus cher que le régime des particuliers.

Et le PLF 2027 ?

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et non voté, plafonne l'amortissement des seuls loueurs non professionnels : le LMP en est exclu par renvoi à l'article 155 IV. Le texte ne dit pas comment serait traité un loueur qui change de statut d'une année sur l'autre ; notre analyse du projet sera mise à jour au fil des débats. Quant à devenir LMP pour y échapper, cela ne se décide pas : le statut découle des recettes et des autres revenus du foyer.