Quelle date de début d'activité retenir en LMNP ?

Retenez la date de mise en location : le jour où le logement, meublé et en état d'être loué, est proposé aux locataires. La signature de l'acte ne fait pas démarrer l'activité, et une annonce publiée alors que le logement n'est pas prêt non plus. C'est cette date qui s'inscrit dans la déclaration de début d'activité, et elle commande tout le premier exercice.

Acte, annonce, mise en location : laquelle compte

Les trois dates n'ont pas le même rôle.

Le BOFiP fait partir l'amortissement de la mise en service effective, c'est-à-dire du jour où le bien est en état de servir à l'usage prévu (BOI-BIC-AMT-20-10, § 120). Pour un meublé, c'est le jour où le logement équipé est proposé à la location, sans attendre l'arrivée du premier voyageur ou du premier locataire. La déclaration de début d'activité, sur le guichet unique de l'INPI, se fait dans les quinze jours qui suivent et reprend cette date.

Ce que cette date déclenche

Le tableau suit un logement mis en location le 1er septembre 2026, avec un exercice clos au 31 décembre.

Sources : art. 50-0, 4 et 1478, II du CGI ; BOI-BIC-AMT-20-10.

Le détail du prorata est dans la fiche amortissement de la première année, et le délai d'option dans comment passer au régime réel.

Achat avant le 31 décembre, location en 2027

C'est le cas de beaucoup d'acquéreurs de fin d'année : l'acte est signé en décembre, le logement est meublé puis loué en janvier ou février. L'activité commence alors en 2027, et il n'y a rien à déclarer en LMNP avant la fin de 2026 : ni formalité au guichet unique, ni 1447-C, ni option. Les dépenses payées entre l'acte et la mise en location ne sont pas perdues pour autant : le prix et les frais d'acquisition sont repris dans les comptes du premier exercice, à amortir ou, pour les frais, à déduire selon le choix que vous ferez.

Avancer la date pour « être en LMNP » avant le 1er janvier n'a pas de sens. La date de début d'activité constate un fait, elle ne se choisit pas : une date antérieure à la mise en location réelle crée une incohérence entre la période d'activité déclarée et les loyers. Et une mise en location réelle dans les derniers jours de décembre a un coût : l'exonération de CFE de l'année de création porte sur ces quelques jours seulement, et le 1447-C doit partir avant le 31 décembre.

Le projet de loi de finances pour 2027, qui plafonnerait l'amortissement, ne change rien à ce raisonnement dans le texte déposé : il ne prévoit aucune règle qui dépende de la date de début d'activité. Le texte n'est pas adopté ; son contenu est suivi dans notre analyse du PLF 2027.

L'erreur la plus fréquente

Faire partir l'amortissement de la date de l'acte. Sur un bien acheté en juin et loué en septembre, la dotation du premier exercice serait gonflée de trois mois, et la liasse afficherait une période d'activité de quatre mois portant près de sept mois d'amortissement. Le guide de la première déclaration LMNP déroule la chronologie complète de cette première année.