Pourquoi l'amortissement LMNP de la première année est-il calculé au prorata, et la part non déduite est-elle perdue ?

L'amortissement compense l'usure d'un bien, et un logement ne s'use pour votre activité qu'à partir du jour où il est loué. La première annuité est donc réduite au prorata du nombre de jours entre la mise en location et le 31 décembre. La part qui manque n'est pas perdue : elle est reprise à la fin du plan, un exercice plus tard.

Le point de départ : la mise en location, pas l'achat

Le BOFiP fixe le point de départ de l'amortissement linéaire au jour de la mise en service effective de chaque élément, c'est-à-dire la date à laquelle il est en état de servir à l'usage prévu (BOI-BIC-AMT-20-10, § 120). Pour un meublé, c'est le jour où le logement, équipé, est proposé à la location.

Ce n'est donc ni le 1er janvier, ni la date de l'acte. Un appartement acheté en juin et loué à partir de septembre s'amortit à compter de septembre. Faire partir le calcul de la signature chez le notaire est l'erreur la plus fréquente du premier exercice, détaillée dans notre guide de la première déclaration LMNP.

Le calcul se fait en jours

Pour un élément mis en service en cours d'exercice, la première annuité est réduite au prorata temporis, et le temps couru se compte en nombre de jours (§ 240). Pour un logement mis en location le 1er septembre 2026, l'exercice 2026 compte 122 jours d'amortissement sur 365.

Le tableau ci-dessous applique ce prorata à deux composants d'un même bien.

Les exercices suivants portent l'annuité pleine. Chaque composant a son propre plan : un meuble acheté en mars 2027 démarre son prorata en mars 2027, sans attendre l'anniversaire du bien.

La fraction non prise revient en fin de plan

Un amortissement ne peut jamais dépasser le prix de revient du bien (§ 210), mais rien ne l'oblige à s'arrêter au bout de la durée nominale. Le plan linéaire continue simplement jusqu'à ce que la base soit entièrement amortie, ce qui ajoute un exercice : la dernière annuité est elle aussi partielle, et elle reprend ce que la première n'a pas pris.

Voici le plan complet du mobilier de l'exemple, mis en location le 1er septembre 2026.

Le gros œuvre suit la même logique : 613,68 € en 2026, 1 836 € par an de 2027 à 2075, puis 1 222,32 € en 2076. Le total déduit est le même que si le bien avait été loué un 1er janvier, il est seulement décalé.

À ne pas confondre avec l'amortissement différé

Le prorata de la première année n'a rien à voir avec l'amortissement bloqué par l'article 39 C du CGI. Ce dernier naît quand la dotation dépasse le résultat avant amortissement : la fraction excédentaire forme un stock reportable sans limite de durée, qui se consomme dès qu'un exercice le permet (voir que devient l'amortissement non déduit). C'est la règle en vigueur pour vos comptes 2026. L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et pas encore adopté, propose d'y mettre fin pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, le stock antérieur restant déductible jusqu'au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du résultat (voir notre analyse du PLF 2027).

La part écartée par le prorata, elle, ne forme aucun stock et ne se reporte pas sur l'exercice suivant : elle attend la dernière annuité du plan. Les deux mécanismes peuvent jouer la même année, mais ils se suivent séparément dans le tableau des amortissements.