Les frais d'emprunt (dossier, courtage, garantie) sont-ils déductibles en LMNP ?

Au régime réel, oui. Les frais de dossier facturés par la banque, la commission du courtier et le coût de la garantie (caution ou hypothèque) sont des charges engagées pour financer l'activité : ils se déduisent du résultat de la location meublée. Au micro-BIC, en revanche, rien ne se déduit : l'abattement forfaitaire est censé couvrir toutes les charges.

L'année du paiement, ou étalés sur la durée du prêt

Le principe est la déduction immédiate : les frais passent en charge sur l'exercice où vous les payez, en une seule fois.

Le code général des impôts ouvre une seconde voie. L'article 39-1-1° quater permet, sur option, de répartir les frais d'émission d'un emprunt sur sa durée, à parts égales ou au prorata des intérêts courus (BOI-BIC-CHG-20-30-40). Le BOFiP précise que le dispositif vise les emprunts « de toute nature », et cite expressément les frais de dossier parmi les frais étalés (BOI-IS-BASE-35-40-10-10, § 190).

Cette option obéit à des règles précises :

• elle se prend dans la comptabilité, en inscrivant les frais en charges à répartir ;
• elle vaut pour tous les emprunts contractés pendant une période de deux ans, et ne se choisit pas prêt par prêt ;
• elle se reconduit tacitement tous les deux ans, et seule une renonciation expresse jointe à la déclaration de résultat y met fin.

La commission du courtier et les frais de garantie apparaissent bien dans ce même BOFiP, mais pour une autre règle : le plafonnement des charges financières des sociétés à l'impôt sur les sociétés, qui retient les frais de garantie (§ 180) et écarte les frais de courtage (§ 190). Le texte ne dit pas s'ils peuvent être étalés avec les frais d'émission : si vous optez pour l'étalement, faites valider leur traitement par votre comptable.

Exemple chiffré

Un prêt de 100 000 € sur 20 ans, avec 800 € de frais de dossier et 2 500 € de courtage, représente 3 300 € de frais. En déduction immédiate, ils pèsent 3 300 € sur le premier exercice. En étalement linéaire, ils représentent 165 € par an pendant 20 ans.

Le calcul se fait comme pour les frais de notaire. Une charge déduite d'un coup peut créer un déficit, qui ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes. La première année, avec un crédit qui démarre, l'étalement évite qu'une partie de ces frais se perde.

Ce qu'ils ne sont pas

• Pas des frais d'acquisition. Les frais de notaire, les droits de mutation et la commission d'agence relèvent d'un autre choix : déduction immédiate ou incorporation au coût du bien. Le détail est dans les frais de notaire sont-ils déductibles. Les frais du prêt ne suivent pas cette option.
• Pas des intérêts. Les intérêts d'emprunt se déduisent chaque année, au fil du tableau d'amortissement, tout comme l'assurance emprunteur.
• Pas entièrement une charge, pour la caution Crédit Logement. Ses frais se composent d'une commission de caution, acquise à l'organisme, et d'une participation au Fonds mutuel de garantie, dont une partie peut vous être restituée en fin de prêt. Demandez à votre comptable comment traiter cette part restituable.

Les justificatifs à garder

L'offre de prêt détaille les frais de dossier et de garantie. Le courtier remet une facture ou une note d'honoraires. Ces deux pièces justifient la charge en cas de contrôle, et le modèle de lettre à la banque permet de réclamer ce qui manque.