Nouveau modèle de bail meublé 2026 : ce qui change au 1er octobre

À partir du 1er octobre 2026, un bail meublé de résidence principale signé ou renouvelé doit suivre le nouveau modèle de bail meublé 2026, issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet. Le texte ne réécrit pas le contrat : il modifie trois choses dans le contrat type qui sert de base à tous les baux d'habitation depuis 2015. La clause qui résilie le bail en cas d'impayé figure désormais dans le modèle lui-même, une mention nouvelle signale les logements soumis à une servitude de résidence principale, et le numéro de téléphone portable des parties fait son apparition, à titre facultatif.

Cet article s'adresse au loueur en meublé qui s'apprête à signer un bail, ou à en renouveler un, dans les semaines qui viennent. Il dit ce qui change, ce qui ne change pas pour les baux déjà signés, pourquoi les locations touristiques ne sont pas concernées, et pourquoi le bail reste une pièce importante du dossier fiscal d'un LMNP. Textes vérifiés sur Légifrance en septembre 2026.

Le nouveau modèle de bail meublé 2026 en un tableau

Le décret du 6 juillet 2026 modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui contient les contrats types en annexe : l'annexe 1 pour la location vide et l'annexe 2 pour la location meublée. La colocation à bail unique, qui utilise les mêmes modèles, est concernée au même titre.

Le loyer, la durée d'un an, le dépôt de garantie limité à deux mois, l'inventaire du mobilier et les règles de congé ne bougent pas. Le décret contient aussi un second article, qui corrige des dispositions sur les aides au logement (notamment outre-mer), n'entre en vigueur que le 1er janvier 2027 et ne touche pas au bail.

La clause résolutoire : écrite dans le modèle, déclenchée à six semaines

C'est le changement qui compte. Le nouveau modèle comporte cette clause, reprise mot pour mot :

« Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux. »

Rien de tout cela n'est nouveau sur le fond. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que tout bail d'habitation contienne une telle clause, et il a ramené de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire après le commandement. L'article 25-3 de la même loi rend cet article 24 applicable aux logements meublés. Ce qui manquait, c'est la traduction dans le modèle officiel : jusqu'ici, le contrat type présentait la clause résolutoire comme une option à rédiger soi-même. Le décret met le document en accord avec la loi, trois ans après.

Pour le bailleur, deux conséquences pratiques.

• Le délai à retenir est de six semaines, pas de deux mois. Un modèle de bail récupéré sur un site ou dans un vieux dossier qui parle encore de deux mois est périmé depuis juillet 2023.
• Le commandement de payer a un contenu imposé. L'article 24 exige, à peine de nullité, qu'il mentionne le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement du risque de résiliation et d'expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département et celle de demander au juge un délai de grâce. C'est un acte de commissaire de justice, pas un courrier du propriétaire.

Le modèle garde aussi, en option, les autres cas de résiliation de plein droit : le défaut d'assurance des risques locatifs (effet un mois après un commandement resté sans effet) et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice devenue définitive. Il en ajoute un troisième, lié à la servitude de résidence principale.

La servitude de résidence principale : une mention qui ne concerne que peu de logements

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a permis aux communes de créer, dans leur plan local d'urbanisme, des secteurs où les logements nouveaux doivent être occupés exclusivement à titre de résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme). L'objectif est d'empêcher qu'un programme neuf dans une commune touristique parte en résidences secondaires ou en locations de courte durée. Cette servitude ne peut pas frapper un logement existant : elle vise des logements créés dans un secteur que le PLU a délimité.

Le nouveau modèle en tire deux conséquences, toutes deux précédées de « le cas échéant » :

1. Dans la désignation du logement, une mention indique qu'il est soumis à cette obligation et qu'il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi de 1989, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an par le locataire.
2. Dans la clause résolutoire, le bailleur peut prévoir la résiliation de plein droit si le locataire n'occupe pas le logement à titre de résidence principale. Cette clause ne joue qu'après l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire, en application de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme. Ce n'est pas le bailleur qui déclenche seul la procédure.

Si votre logement n'est pas situé dans un tel secteur, et c'est le cas de la très grande majorité des biens loués en meublé, ces deux passages ne vous concernent pas : vous ne les remplissez pas. Pour un logement neuf acheté récemment, le plus simple est de vérifier dans l'acte de vente ou auprès du service urbanisme de la mairie.

Le téléphone portable, facultatif, et une référence corrigée

Le décret ajoute un champ « numéro de téléphone portable (facultatif) » dans la désignation du bailleur et dans celle du ou des locataires. La notice du décret donne la raison : joindre plus vite le locataire pour prévenir les expulsions, en particulier quand un impayé commence. Le mot « facultatif » figure dans le texte même du modèle : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent l'imposer à l'autre, et un bail sans numéro reste conforme.

Dernier changement, purement technique : les renvois à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernaient les aides personnelles au logement, pointent désormais vers l'article L. 831-1. La numérotation du code a changé, pas la règle.

Baux en cours : le nouveau modèle de bail meublé 2026 ne les touche pas

L'article 3 du décret est net : ses nouvelles dispositions s'appliquent « aux contrats conclus ou renouvelés » à compter du 1er octobre 2026. Un bail meublé signé avant cette date continue de produire ses effets tel qu'il a été rédigé. Il n'y a ni avenant à faire signer, ni bail à refaire du seul fait du décret.

Reste le cas du bail qui arrive à son terme d'un an. Pour un meublé, la loi distingue deux situations, qu'il ne faut pas confondre :

• la tacite reconduction (article 25-7 de la loi de 1989) : personne ne donne congé, le bail se poursuit pour un an aux mêmes conditions ;
• le renouvellement (article 25-8) : le bailleur propose de nouvelles conditions, avec un préavis de trois mois, et le locataire les accepte.

Le décret vise les contrats « conclus ou renouvelés ». Il ne mentionne pas la tacite reconduction, alors que d'autres textes la citent expressément quand ils veulent l'inclure : c'est le cas de la loi du 22 août 2021, dont l'entrée en vigueur vise les contrats « conclus, renouvelés ou tacitement reconduits ». La lecture littérale est donc qu'un bail simplement reconduit n'a pas à être refait. Aucune source officielle ne le confirme à ce jour, et des commentateurs le relèvent comme un point incertain. En revanche, si vous proposez de nouvelles conditions à l'échéance, vous renouvelez le contrat : utilisez alors le nouveau modèle.

Meublé de tourisme, chambre d'hôtes, bail mobilité : pourquoi ils ne sont pas visés

Le contrat type n'existe que pour les baux régis par la loi du 6 juillet 1989, et plus précisément, pour le meublé, par son titre Ier bis. Or l'article 25-3 limite ce titre aux logements meublés loués comme résidence principale du locataire, soit, selon l'article 2, un logement occupé au moins huit mois par an.

• Le meublé de tourisme, loué à la nuit ou à la semaine sur Airbnb, Booking ou Abritel, est défini par le code du tourisme comme une location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Ce n'est pas une résidence principale : la loi de 1989 ne s'applique pas, le contrat type non plus. Les conditions de la réservation tiennent lieu de contrat.
• La chambre d'hôtes est une chambre chez l'habitant, louée à la nuitée à des touristes avec le petit-déjeuner. Même raisonnement : pas de résidence principale, pas de contrat type.
• Le bail mobilité est un cas plus subtil, car il s'agit bien d'un meublé loué à quelqu'un qui y vit. Mais il relève d'un titre à part de la loi de 1989, le titre Ier ter, et l'article 25-12 énumère limitativement les articles qui lui sont applicables. Ni l'article 3 (le contrat type), ni l'article 24 (la clause résolutoire obligatoire), ni l'article 25-7 n'y figurent. Son contenu obligatoire est fixé par l'article 25-13, que le décret ne modifie pas.

Pour un loueur qui alterne saison touristique et bail mobilité l'hiver, le décret ne change donc rien. Il ne concerne que la location meublée « classique », d'un an ou de neuf mois pour un étudiant.

Bail meublé, statut de location meublée et amortissement

Pourquoi un logiciel de comptabilité LMNP s'intéresse-t-il à un modèle de bail ? Parce que tout l'intérêt fiscal du LMNP au régime réel repose sur une qualification : le logement est loué meublé. C'est elle qui fait tomber les loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et c'est elle qui permet d'amortir le bien par composants, le mobilier et les travaux. Une location nue relève des revenus fonciers, où l'amortissement reste l'exception : depuis la loi de finances pour 2026 (article 47), le statut du bailleur privé y ouvre une déduction pour amortissement, mais seulement pour certains logements et sous conditions, fixées à l'article 31 du code général des impôts. En meublé, l'amortissement est la règle générale du régime réel.

Deux précisions, pour ne pas surestimer le rôle du bail.

Le modèle de bail ne fait pas, à lui seul, le statut fiscal. Le BOFiP le rappelle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 50) : en vertu de l'autonomie du droit fiscal, le régime d'imposition du loueur en meublé se détermine indépendamment de la législation sur les loyers. Utiliser l'ancien modèle après le 1er octobre ne transforme pas un meublé en location nue aux yeux de l'administration fiscale.

Mais le bail et son inventaire sont la preuve du meublé. Au sens de l'article 25-4 de la loi de 1989, un logement meublé est un logement équipé d'un mobilier suffisant pour y dormir, manger et vivre convenablement, et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 en fixe la liste minimale en onze éléments :

1. une literie comprenant couette ou couverture ;
2. un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à servir de chambre ;
3. des plaques de cuisson ;
4. un four ou un four à micro-ondes ;
5. un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant une température de -6 °C au plus ;
6. la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. des ustensiles de cuisine ;
8. une table et des sièges ;
9. des étagères de rangement ;
10. des luminaires ;
11. du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L'article 25-5 impose en outre un inventaire et un état détaillé du mobilier, signés par les parties et joints au bail. En cas de litige avec un locataire ou de contrôle fiscal, c'est ce dossier qui montre que le logement était réellement meublé : un bail meublé conforme, un inventaire signé, des factures de mobilier cohérentes avec le tableau d'amortissement. Un bail rédigé comme un bail nu, sans inventaire, dans un logement à moitié équipé, fragilise tout l'édifice, et avec lui des années d'amortissements déduits.

Avant de signer ou de renouveler un bail meublé en octobre

1. Repartez du modèle officiel : l'annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, dans sa version modifiée par le décret du 6 juillet 2026, consultable sur Légifrance. Méfiez-vous des modèles téléchargés avant l'été.
2. Vérifiez la clause résolutoire : loyer, charges et dépôt de garantie, six semaines après commandement. Si votre modèle parle encore de deux mois, il est périmé.
3. Servitude de résidence principale : ne remplissez la mention que si votre logement est situé dans un secteur délimité par le PLU. Dans le doute, demandez à la mairie.
4. Téléphone portable : proposez-le, ne l'imposez pas.
5. Bail simplement reconduit : pas d'obligation de le refaire au vu du texte ; bail renouvelé avec de nouvelles conditions : nouveau modèle.
6. Inventaire et état du mobilier : à jour, signé, joint au bail. C'est lui qui protège votre statut de loueur en meublé.

Côté comptabilité, le bail ne se saisit nulle part, mais le mobilier qu'il décrit, si. Dans OpenLMNP, chaque meuble acheté s'enregistre avec sa facture et s'amortit sur sa propre durée, à côté des composants du bien. Vous pouvez le vérifier sur la démo en ligne, sans inscription, ou lire le calcul dans le code source, ouvert à tous.