Rendement locatif

Trois rendements circulent sous le même mot, et l'écart entre le premier et le dernier est considérable.

Brut

Loyers annuels / prix d'achat x 100. C'est celui des annonces. Il ignore les frais d'acquisition, toutes les charges, la vacance et l'impôt - donc à peu près tout ce qui détermine ce que vous gagnez.

Net de charges

(Loyers - charges) / coût total x 100, le coût total incluant frais de notaire, travaux et mobilier. Il retire taxe foncière, assurance, copropriété, gestion et vacance. On perd généralement 1,5 à 2,5 points par rapport au brut.

Net d'impôt

Le seul qui corresponde à ce qui reste. Il retire l'impôt réellement dû, calculé sur le résultat après amortissement. C'est là que le régime fiscal fait la différence : au réel, avec un résultat nul, le net d'impôt rejoint le net de charges.

Un exemple

Bien à 200 000 €, 16 000 € de frais, 8 000 € de mobilier, loyers 14 400 €, charges 3 500 €, 5 % de vacance :

Ce qu'aucun rendement ne dit

Le cash-flow. Un bien peut afficher 5 % de rendement net et coûter de l'argent chaque mois si la mensualité de crédit dépasse le loyer net. Rendement et trésorerie sont deux questions distinctes.