Rendement locatif
Trois rendements circulent sous le même mot, et l'écart entre le premier et le dernier est considérable.
Brut
Loyers annuels / prix d'achat x 100. C'est celui des annonces. Il ignore les frais d'acquisition, toutes les charges, la vacance et l'impôt - donc à peu près tout ce qui détermine ce que vous gagnez.
Net de charges
(Loyers - charges) / coût total x 100, le coût total incluant frais de notaire, travaux et mobilier. Il retire taxe foncière, assurance, copropriété, gestion et vacance. On perd généralement 1,5 à 2,5 points par rapport au brut.
Net d'impôt
Le seul qui corresponde à ce qui reste. Il retire l'impôt réellement dû, calculé sur le résultat après amortissement. C'est là que le régime fiscal fait la différence : au réel, avec un résultat nul, le net d'impôt rejoint le net de charges.
Un exemple
Bien à 200 000 €, 16 000 € de frais, 8 000 € de mobilier, loyers 14 400 €, charges 3 500 €, 5 % de vacance :
| Rendement | |
|---|---|
| Brut (loyers / prix d'achat) | 7,20 % |
| Net de charges (/ coût total, vacance déduite) | 4,54 % |
| Net d'impôt (réel, résultat nul) | 4,54 % |
| Net d'impôt (micro-BIC, TMI 30 %) | environ 3,1 % |
Ce qu'aucun rendement ne dit
Le cash-flow. Un bien peut afficher 5 % de rendement net et coûter de l'argent chaque mois si la mensualité de crédit dépasse le loyer net. Rendement et trésorerie sont deux questions distinctes.
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À voir aussi
Vacance locative
Période pendant laquelle le logement ne produit aucun loyer, principal écart entre rendement affiché et rendement réel.
Charges déductibles
Dépenses engagées pour l'activité de location meublée, déductibles du résultat au régime réel et à ce seul régime.
TMI (taux marginal d'imposition)
Taux d'imposition applicable à la dernière tranche de revenus, qui détermine l'économie réelle produite par une déduction.
Cotisations sociales (SSI)
Régime social des indépendants, applicable aux loueurs de meublés de courte durée dont les recettes dépassent 23 000 €.