Une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé bascule-t-elle à l'impôt sur les sociétés ?

Oui. Louer en meublé est une activité commerciale, et une société civile qui exerce une activité commerciale devient passible de l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du CGI). Ce n'est pas une option que la SCI choisit : c'est la conséquence de ce qu'elle fait.

Une règle sans exception de durée ni de forme

Le Conseil d'État juge qu'une société civile qui donne des locaux en location meublée exerce une activité commerciale, qu'elle soit ou non propriétaire des meubles (CE, 10 juillet 1985, n° 40789). L'administration applique la même solution à une société dont la seule activité est de louer un meublé pendant la saison estivale (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250). Une location courte ou saisonnière ne protège donc pas la SCI.

La tolérance des 10 %

La doctrine admet un maintien à l'impôt sur le revenu lorsque l'activité commerciale reste accessoire (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330) :

• les recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes de la société ;
• un dépassement occasionnel est pardonné si, en moyenne sur l'année en cause et les trois années précédentes, le rapport reste sous 10 %.

Cette tolérance sert à une SCI qui loue surtout en nu et meuble un petit studio à côté. Elle ne sert à rien pour une SCI créée pour acheter un seul logement et le louer meublé : 100 % de ses recettes sont commerciales.

Et la colocation meublée à la chambre ?

Le découpage ne change rien. Que la SCI signe un bail par chambre ou un bail unique pour tout le logement, elle loue un local meublé : l'activité est commerciale et la bascule à l'IS s'applique. Le seul moyen de garder la SCI à l'IR est de louer vide : la colocation nue relève des revenus fonciers. L'amortissement n'y est ouvert que par l'article 31, I-1°-i et j du CGI (loi de finances pour 2026) : logement neuf, ou rénové pour au moins 30 % de son prix, dans un immeuble collectif, acquis jusqu'au 31 décembre 2028 et loué neuf ans comme résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources, à un locataire qui n'est ni associé ni proche d'un associé.

Les alternatives

Le choix se fait entre quatre montages, qui ne traitent pas les loyers ni la revente de la même façon.

Pour un projet de colocation entre amis, sans lien familial, la SARL de famille est fermée : restent l'indivision, à encadrer par une convention, et la SCI à l'IS, dont le coût se mesure surtout à la revente. Sur une détention longue, l'absence d'abattement pour durée peut effacer l'économie d'impôt accumulée ; voir ce qui se passe à la revente d'un LMNP pour la comparaison.

L'erreur à éviter

Constituer la SCI à l'IR, meubler le logement « pour quelques années » et continuer à déclarer des revenus fonciers. Lors d'un contrôle, l'administration peut constater que la société relevait de l'IS, comme dans les affaires jugées citées plus haut. Si une SCI existe déjà et que le projet passe en meublé, faites chiffrer la bascule par un professionnel avant de signer le premier bail meublé.