Peut-on louer, meublé ou nu, un logement acheté avec un PTZ ou une TVA réduite ?

Oui, mais pas tout de suite, et pas en meublé dans un premier temps. Le PTZ vous oblige à occuper le logement comme résidence principale pendant six ans après son versement ; la TVA à 5,5 % des quartiers prioritaires, pendant dix ans après la livraison. Avant ces délais, seuls quelques événements de la vie autorisent la location, et les deux aides n'ont pas les mêmes règles.

Le PTZ : six ans, et jamais de meublé pendant ce délai

Le code de la construction pose le principe : pendant les six années qui suivent le versement du prêt, le logement reste la résidence principale de l'emprunteur et ne peut pas être proposé à la location, sauf exceptions (art. L. 31-10-6). L'article D. 31-10-6 en fixe la liste et les conditions, pour les offres émises depuis le 1er avril 2024 :

• la location doit découler d'une mobilité professionnelle (au moins 50 km ou 1 h 30 de trajet), d'un décès, d'un divorce, de la rupture d'un Pacs, d'un chômage de plus d'un an ou d'une invalidité reconnue ;
• le bail dure six ans au plus ;
• le loyer et les ressources du locataire ne dépassent pas les plafonds du logement social ;
• la location est déclarée à la banque qui a accordé le prêt.

Le même article ajoute que, pendant ces six ans, le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire. Même muté à Lyon, vous ne pouvez donc louer qu'en nu, sous plafonds. Après six ans, ces conditions tombent : vous louez comme vous voulez, et le PTZ continue de courir normalement.

À défaut, l'offre de prêt peut rendre exigible le capital restant dû (art. L. 31-10-7). Une vente, à tout moment, entraîne aussi son remboursement intégral, sauf transfert du prêt vers une nouvelle résidence principale.

La TVA à 5,5 % : dix ans, avec un reversement dégressif

La TVA réduite des logements neufs situés en quartier prioritaire de la politique de la ville, ou à moins de 300 mètres, suppose un usage de résidence principale (art. 278 sexies, III du CGI). Si cet usage cesse dans les dix ans qui suivent la livraison, que ce soit par une location nue, meublée ou de courte durée, vous reversez la différence avec le taux normal, diminuée d'un dixième par année de détention (art. 284, II du CGI). Ici, aucun plafond de loyer : la question est seulement de savoir si vous habitez encore le logement.

Le tableau suit un logement acheté 200 000 € hors taxes : 11 000 € de TVA payés à 5,5 %, contre 40 000 € à 20 %, soit un écart de 29 000 €.

Calcul selon l'exemple du BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 420.

Le reversement n'est pas dû si la location suit un décès (le vôtre, celui du conjoint ou d'un enfant du foyer), une mobilité professionnelle de plus de 70 km, un chômage de plus d'un an, une invalidité, un divorce ou une rupture de Pacs, ou encore un mariage, un Pacs ou une naissance (BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 430). Il se déclare sur papier libre au service des impôts des entreprises du lieu du logement (§ 440).

L'article 284 sera renuméroté au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA.

Les deux aides côte à côte

Louer une chambre ou quelques semaines

Une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an. Louer quelques semaines sur Airbnb, ou une chambre, ne la fait pas forcément perdre. Mais l'interdiction d'affecter le logement « en meublé » pendant six ans n'est pas précisée pour une location partielle : faites valider ce cas par votre banque avant de publier une annonce.

Si vous hésitez entre louer et vendre, comparez d'abord le coût du remboursement, puis le régime fiscal : la fiche louer son ancienne résidence principale, meublé ou nu compare les régimes possibles.