Comment déduire au réel une dépense à usage mixte, personnel et location meublée ?

Au régime réel, une dépense qui sert à la fois à votre vie personnelle et à votre location meublée ne se déduit qu'en partie : la fraction directement motivée par les nécessités de l'activité (BOI-BIC-CHG-10-10-30, § 1). Le reste est une dépense privée. Au micro-BIC, la question ne se pose pas : l'abattement forfaitaire couvre toutes les charges.

Fixer la clé de répartition

Le BOFiP ne donne pas de pourcentage tout fait. Il demande au contribuable de faire lui-même la ventilation entre ce qui sert l'activité et ce qui relève de son intérêt personnel (§ 20, à propos des frais de voyage). La clé doit donc partir d'un critère que vous pouvez mesurer.

Le tableau suivant donne, pour les dépenses mixtes les plus courantes, un critère et la pièce qui le prouve.

Une dépense entièrement consacrée à la location, comme le logiciel qui tient votre comptabilité LMNP ou la box installée dans un meublé loué à l'année que vous n'occupez jamais, se déduit en totalité : la clé ne concerne que ce qui est partagé.

Exemple chiffré

Votre forfait mobile coûte 240 € par an. Sur trois mois de relevés, un quart des appels et messages concernent les voyageurs, le ménage ou la conciergerie : vous déduisez 25 %, soit 60 €. Votre voiture parcourt 12 000 km par an, dont 1 800 km pour vous rendre au logement (remises de clés, états des lieux, petites réparations), soit 15 %. Sur 3 000 € de carburant, d'assurance et d'entretien, 450 € se déduisent.

Le véhicule lui-même (son achat, son amortissement) pose d'autres questions, comme son inscription à l'actif : faites-les trancher par votre comptable avant de le faire figurer dans vos comptes.

Ce que l'administration contrôle

La comptabilité doit être appuyée de pièces justificatives qui permettent de vérifier la réalité des charges (art. 54 du CGI ; BOI-BIC-CHG-10-20-20, § 1). Faute de justification suffisante, l'administration peut discuter les frais qui lui paraissent exagérés et réintégrer ceux qui ne sont pas prouvés (§ 10). En pratique, un contrôle regarde ceci :

• Le critère : un pourcentage rond, sans calcul derrière, se défend mal. Gardez une courte note qui explique la méthode et les chiffres de départ.
• Les pièces : factures au nom du loueur, relevés, carnet de trajets, calendrier d'occupation. Payer ces dépenses depuis un compte bancaire dédié rend leur part locative plus facile à suivre.
• La stabilité : changer de clé d'une année à l'autre sans que l'usage ait changé attire l'attention.

Le même principe vaut pour le logement lui-même. Un meublé que vous occupez une partie de l'année ne déduit ses charges qu'au prorata de la durée de location (CE, 1er février 1978, n° 02838, repris au § 30 du même BOFiP). Le détail est dans quelles charges déduire en LMNP, et le déroulé d'un contrôle dans que se passe-t-il en cas de contrôle fiscal.