Faut-il un compte bancaire dédié pour encaisser les loyers d'une location meublée ?

Non. Aucun texte fiscal n'oblige le loueur en meublé non professionnel à ouvrir un compte bancaire réservé à ses loyers, qu'il soit au micro-BIC ou au régime réel. Vous pouvez les encaisser sur votre compte personnel, sur un compte joint, ou dans une autre banque que celle qui prélève votre crédit : la déclaration n'en dépend pas.

Ce que vous déclarez ne dépend pas du compte

Ce qui s'impose, ce sont vos recettes brutes : le loyer dû, avant commission de plateforme, et non le virement reçu (voir recettes brutes ou nettes). Que ce virement arrive dans votre banque habituelle ou dans une banque en ligne n'y change rien. De son côté, l'administration reçoit des plateformes, au titre de DAC7, les montants versés et les commissions retenues, quel que soit le compte crédité.

Même chose pour les charges au réel : les intérêts d'un prêt prélevés sur un autre compte que celui des loyers restent déductibles, pourvu que la dépense se rattache au bien loué et soit justifiée.

Les deux cas où le compte a une incidence

Le tableau suivant reprend les situations rencontrées en location meublée.

Le premier cas vise surtout le loueur de courte durée qui dépasse 23 000 € de recettes et s'affilie à l'Urssaf sous le régime micro-social : il doit alors faire passer l'ensemble des opérations de son activité par un compte distinct. Un loueur au simple micro-BIC fiscal, non affilié, n'est pas concerné.

Le second tient au compte lui-même : un compte ouvert, détenu ou utilisé hors de France se déclare chaque année avec la déclaration de revenus (formulaire 3916). À défaut, les sommes qui y transitent sont présumées imposables, sauf preuve contraire.

Pourquoi un compte séparé reste une bonne idée

Rien ne l'impose, mais un compte qui ne voit passer que la location simplifie presque tout :

• les justificatifs : chaque loyer et chaque dépense du bien s'y retrouvent, sans trier les courses et l'électricité de votre propre logement ;
• le rapprochement au régime réel : on confronte les relevés de la plateforme aux versements reçus, ligne à ligne, et les écarts sautent aux yeux ;
• le contrôle : si l'administration demande des justificatifs, vous produisez un relevé lisible plutôt qu'un compte mélangé à annoter opération par opération (voir ce qui se passe en cas de contrôle) ;
• les frais : au réel, les frais de tenue d'un compte dédié à l'activité font partie des charges déductibles. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire couvre déjà toutes les charges : ces frais ne se déduisent pas en plus.

Un compte de dépôt ordinaire suffit : rien n'exige un compte professionnel, souvent plus cher.

L'erreur fréquente

Reconstituer ses recettes à partir des virements reçus sur le compte. Ils sont nets de commissions, parfois regroupés sur plusieurs réservations, et décalés par rapport aux séjours. Le compte sert à vérifier, pas à déclarer : partez des relevés de la plateforme ou de vos quittances.