Comment reprendre une comptabilité LMNP mal tenue ?

C'est une situation fréquente : plusieurs années déclarées à l'estime, un tableau d'amortissement approximatif, ou un dossier récupéré sans historique.

Ce qu'il faut absolument reconstituer

Le tableau des amortissements depuis la première année de mise en location. Lui seul permet de savoir :

• le cumul déjà pratiqué par immobilisation ;
• le stock d'amortissements réputés différés, reportable sans limite de durée ;
• le montant qui sera réintégré dans la plus-value à la revente, depuis la réforme de 2025.

Sans ce tableau, vos déductions futures ne sont pas justifiables et votre imposition de sortie devient impossible à établir.

Les pièces à rassembler

1. L'acte d'acquisition : prix, frais de notaire, date, ventilation du terrain si elle y figure ;
2. la date exacte de première mise en location - c'est elle qui ancre le premier exercice, pas la date d'achat ;
3. les liasses déposées (2031 et 2033) des exercices passés ;
4. les factures de travaux et de mobilier, avec leurs dates ;
5. le tableau d'amortissement de l'emprunt.

Comment procéder

Recalculez chaque exercice depuis le début, en appliquant le plafonnement de l'article 39 C année par année. Le stock d'amortissements différés se construit exercice après exercice : on ne peut pas le déduire du dernier bilan seul.

Si un exercice manque dans la chaîne, il faut le reconstituer - les amortissements différés se transmettent d'une année à l'autre, et une année sautée fausse toutes les suivantes.

Les écarts avec les liasses déposées

Avec OpenLMNP

La chaîne d'exercices est verrouillée : impossible d'ouvrir une année si la précédente manque. C'est contraignant à la reprise, et c'est exactement ce qui empêche le dossier de redevenir incohérent ensuite.