Facturation électronique : ce qui change, et ce qui ne change pas, pour un LMNP

Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie à la TVA établie en France doit être en capacité de recevoir des factures électroniques. La question que la facturation électronique en LMNP pose au loueur est donc simple, et presque toujours mal posée : « suis-je concerné ? » n'appelle pas une réponse, mais trois. La réforme empile trois obligations distinctes, qui n'ont ni le même périmètre ni le même calendrier. Un loueur en meublé de droit commun relève de la première, pas des deux autres.

Ce guide ne redéfinit pas la TVA en location meublée : notre réponse courte Suis-je concerné par la TVA en location meublée ? s'en charge, et c'est elle qu'il faut lire d'abord. Il déroule la suite : ce que ces trois obligations imposent réellement à un loueur exonéré, ce qu'elles n'imposent pas, le cas du meublé para-hôtelier, ce que coûte l'inaction depuis que la loi de finances pour 2026 a créé une amende dédiée, et à quelle date l'état du droit décrit ici a été arrêté.

Trois obligations, et une seule qui vise tout le monde

La réforme porte un seul nom, ce qui entretient la confusion. Elle comporte trois mécanismes indépendants.

Les deux premières relèvent de l'article 289 bis du code général des impôts, la troisième de l'article 290. La taille s'apprécie au niveau de l'unité légale identifiée par son SIREN, sur la base du dernier exercice clos avant le 1er janvier 2025 : un loueur en meublé est une micro-entreprise dans tous les cas de figure.

La ligne à retenir est la première. Elle ne dépend ni de la taille, ni de la forme juridique, ni de ce que vous facturez vous-même : elle dit seulement que vos fournisseurs doivent pouvoir vous joindre.

Le vocabulaire, lui, a changé en cours de route. Ce qu'on appelait « plateforme de dématérialisation partenaire » s'appelle depuis 2025 plateforme agréée. Quant au portail public de facturation, il n'assure plus le rôle de plateforme d'échange gratuite annoncé à l'origine : depuis octobre 2024, il ne conserve que l'annuaire des destinataires et le concentrateur de données. Il n'existe donc pas d'option publique par défaut, et le raccordement passe par un opérateur privé.

Ce que la réforme ne change pas mérite d'être posé tout de suite : ni le régime d'imposition, ni le calcul du résultat, ni le tableau d'amortissement, ni les 18,6 % de prélèvements sociaux applicables aux revenus de location meublée depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue et sur les plus-values immobilières. Elle change le canal par lequel les factures de vos fournisseurs arrivent, rien d'autre.

Pourquoi la facturation électronique concerne un LMNP exonéré de TVA

Est assujettie à la TVA toute personne qui exerce une activité économique de manière indépendante. Louer un logement meublé contre un loyer, de façon continue, en est une : le loueur en meublé est un assujetti, y compris au micro-BIC, y compris avec un seul studio. Ce qui est exonéré, c'est l'opération. L'article 261 D 4° du code général des impôts exonère les locations de logements meublés, et cette exonération porte sur les loyers, pas sur la qualité de celui qui les encaisse.

La nuance a l'air scolaire. Elle décide de tout, parce que le périmètre de l'obligation de réception est défini par la qualité d'assujetti et non par le fait d'être redevable. La foire aux questions de la direction générale des finances publiques, dans sa version du 1er septembre 2026, l'écrit sans ambiguïté : « même si un assujetti réalise exclusivement des opérations n'entrant pas dans le champ du dispositif, il doit être en capacité de recevoir les factures électroniques qui lui seront adressées par ses fournisseurs assujettis et de choisir une plateforme agréée à cet effet ».

L'exemple retenu par l'administration est celui d'un médecin généraliste ou d'un ostéopathe, dont les actes sont exonérés au même titre, et qui doit néanmoins pouvoir recevoir les factures de son fournisseur d'énergie. Un loueur en meublé occupe la même position.

Le raccordement suppose un identifiant, et l'annuaire fonctionne sur le SIREN : celui dont les neuf chiffres ouvrent le numéro SIRET attribué à l'activité de location meublée.

Quelles factures vont réellement arriver par le circuit électronique

La facture électronique ne remplace pas toutes vos pièces comptables. Le dispositif est circonscrit aux opérations imposables réalisées entre assujettis établis en France, à l'exclusion de celles qui bénéficient d'une exonération au titre des articles 261 à 261 E du code général des impôts. Appliqué aux dépenses d'un meublé, le partage est net.

Trois précisions changent la façon dont on vit la transition.

D'abord, rien ne cesse d'arriver par courrier ou par courriel du jour au lendemain. Le guide pratique de démarrage publié par la DGFiP y consacre une réponse entière : une facture reçue en PDF ou sur papier après le 1er septembre 2026 peut être traitée, payée et, le cas échéant, ouvrir droit à déduction. La réforme « modifie les modalités de transmission des factures entre entreprises » mais « ne modifie pas les règles de fond » relatives au paiement, à la comptabilisation ou au droit à déduction.

Ensuite, un PDF envoyé par courriel n'est pas une facture électronique au sens du dispositif. L'administration le répète parce que c'est contre-intuitif : ce qui qualifie la facture, c'est le format structuré et le passage par une plateforme agréée, pas la dématérialisation.

Enfin, quatre mentions obligatoires ont été ajoutées aux factures à compter du 1er septembre 2026, par le décret du 7 octobre 2022 modifiant l'article 242 nonies A de l'annexe II au code général des impôts. Une seule vous concerne directement, le numéro SIREN du client : vos fournisseurs vont vous le demander, et une facture qui ne le porte pas est incomplète.

La conservation des justificatifs, elle, obéit aux mêmes règles qu'avant, et ce que l'administration réclame lors d'une vérification n'a pas changé : le sujet est traité dans notre guide sur le contrôle fiscal d'un LMNP.

Le meublé para-hôtelier n'est pas dans la même situation

Un loueur qui fournit au moins trois des quatre services de référence sort de l'exonération et devient redevable de la TVA. La fiche citée en introduction donne les critères et le seuil de trente nuitées issu de la loi de finances pour 2024. La conséquence, ici, est mécanique : ses opérations deviennent imposables, donc éligibles au dispositif.

Avec une clientèle de particuliers, cas dominant en courte durée, il n'y a pas de facture électronique à émettre, puisque le client n'est pas assujetti ; il y a en revanche de l'e-reporting, au 1er septembre 2027 pour une micro-entreprise. Avec un client professionnel établi en France, une société qui loge un salarié en déplacement par exemple, la facture électronique devient obligatoire à la même échéance.

En résidence services, le montage déplace la question. Le loyer versé par l'exploitant au propriétaire est soumis à la TVA, et c'est ce qui ouvre la récupération de la taxe sur l'acquisition : le bailleur facture donc un preneur assujetti établi en France, ce qui place cette facture dans le champ de l'émission au 1er septembre 2027. Beaucoup de baux commerciaux prévoient toutefois que l'exploitant établit la facture pour le compte du bailleur. Qui se raccorde, et à quelle plateforme, est une question à lui poser avant de souscrire seul.

Un loueur classique, qui n'a jamais rendu aucun de ces services, n'est concerné par aucune de ces configurations.

L'e-reporting n'est pas la facturation électronique

Les deux sujets sont systématiquement mélangés, alors qu'ils décrivent des mouvements différents. La facture électronique circule d'une entreprise à une autre ; l'e-reporting envoie des données à l'administration, sans qu'aucune facture ne circule.

La fiche officielle de la DGFiP consacrée à la transmission des données de transaction, dans sa version de septembre 2025, ramène le périmètre à deux cas : les opérations réalisées avec une personne non assujettie, particuliers ou associations, et les opérations dites B2B international, réalisées avec un assujetti non établi en France.

Et elle pose l'exclusion qui règle le sort d'un loueur de droit commun : « les opérations bénéficiant d'une exonération de TVA et dispensée de facturation en application des dispositions des articles 261 à 261 E du code général des impôts n'entrent pas dans le champ du e-reporting ». Les loyers d'un meublé d'habitation relèvent de l'article 261 D 4°. Un loueur exonéré n'a donc aucune donnée de transaction à transmettre au titre de ses loyers, ni en 2026, ni en 2027.

À ne pas confondre non plus avec ce que vos plateformes de réservation déclarent déjà sur vous chaque mois de janvier : la déclaration DAC7 est faite par la plateforme sur vous, l'e-reporting serait une déclaration faite par vous.

Reste un cas que presque personne ne signale aux loueurs, et il concerne tous ceux qui passent par une plateforme. Le I de l'article 290 du code général des impôts vise aussi, en son 3°, les acquisitions de prestations de services réalisées auprès d'un assujetti non établi en France. Les commissions prélevées par Airbnb, Booking ou Abritel, facturées depuis l'étranger, en sont.

Ce que coûte l'absence de plateforme de réception

L'obligation de réception a longtemps souffert d'une faiblesse : aucune sanction ne lui était propre. L'article 123 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a comblé ce vide, et relevé au passage les deux amendes existantes.

Le IV bis de l'article 1737 mérite d'être lu dans le détail, parce qu'il est progressif et ne se déclenche pas seul : rien ne part sans mise en demeure. L'administration met en demeure et laisse trois mois ; passé ce délai sans effet, l'amende de 500 € est due. Une nouvelle mise en demeure ouvre trois mois de plus, au terme desquels l'amende passe à 1 000 €, puis se renouvelle par période de trois mois tant que la situation dure. Sur un dossier, cela donne ceci : un loueur mis en demeure le 1er mars 2027 et qui ne fait rien doit 500 € au 1er juin, 1 000 € au 1er septembre, 1 000 € au 1er décembre, 1 000 € au 1er mars 2028. Soit 3 500 € en douze mois pour une formalité de raccordement, sans que rien n'arrête la série.

C'est la seule des trois amendes à n'être pas plafonnée, et la logique se comprend : les deux autres sanctionnent des actes, celle-ci sanctionne un état qui dure.

Deux tempéraments, tous deux officiels. Le guide pratique de démarrage de la DGFiP annonce que, pendant la phase de démarrage, les sanctions ne seront pas appliquées aux entreprises engagées dans une trajectoire sérieuse de mise en conformité, l'administration distinguant ces situations de celles relevant « d'une inertie, d'un évitement ou d'un refus durable d'entrer dans le dispositif », et précise que « cette approche ne constitue ni un report ni une suspension de l'obligation ». La loi ajoute qu'une première infraction n'est pas sanctionnée lorsqu'elle est régularisée spontanément, ou dans les trente jours d'une demande de l'administration, à condition qu'aucune infraction de même nature n'ait été commise au cours de l'année civile en cours et des trois précédentes.

Le risque réel n'est donc pas celui d'une amende automatique au lendemain d'une échéance. C'est celui d'un courrier ignoré.

Facturation électronique LMNP : la marche à suivre, et ce qu'il ne faut pas acheter

Le raccordement d'un loueur en meublé est une formalité courte, à condition de la faire dans l'ordre.

1. Vérifier le SIREN. L'annuaire fonctionne sur l'unité légale. Un avis de situation au répertoire Sirene suffit à contrôler qu'il existe et qu'il correspond bien à l'activité de location meublée. Un loueur qui n'a jamais déposé sa déclaration de début d'activité a un problème plus ancien, et c'est par là qu'il faut commencer.
2. Interroger ce qui existe déjà. L'administration admet qu'une solution compatible connectée à une plateforme agréée remplit l'obligation : banque, logiciel de gestion ou expert-comptable ont peut-être déjà prévu le raccordement.
3. Choisir dans la liste publiée par la DGFiP sur impots.gouv.fr. Le choix est libre, plusieurs plateformes sont possibles, et un changement reste possible à tout moment.
4. Signer l'accord formel. C'est lui qui inscrit la plateforme comme adresse de réception dans l'annuaire. Une souscription sans désignation ne rend joignable de personne, ce qui est précisément le manquement sanctionné.
5. Communiquer son SIREN à ses fournisseurs, devenu une mention obligatoire de leurs factures.

Un mot sur notre propre position, pour éviter l'ambiguïté : OpenLMNP n'est pas une plateforme agréée et n'a pas vocation à le devenir. Le raccordement se fait chez un opérateur agréé, la comptabilité et la liasse se font ailleurs. Une offre qui présente les deux comme un seul produit mérite qu'on lise le détail de ce qu'elle facture.

L'état du droit décrit ici, et ce qui peut encore bouger

Ce guide décrit le droit tel qu'il résulte des textes publiés au 3 septembre 2026. Le détail, pour que la vérification soit possible sans nous croire sur parole :

• les articles 289 bis et 290 du code général des impôts, dans leur rédaction en vigueur depuis le 21 février 2026, issue de l'article 123 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ;
• le calendrier fixé par l'article 91 de la loi de finances pour 2024, confirmé sans décalage par ce même article 123 ;
• le décret n° 2026-677 et l'arrêté du 27 juillet 2026 relatifs à la généralisation de la facturation électronique ;
• la foire aux questions « Je découvre la facturation électronique », version du 1er septembre 2026, et le guide pratique de démarrage au 1er septembre 2026, publiés par la DGFiP.

La date n'est pas une clause de style. Ce calendrier a déjà bougé plusieurs fois : le démarrage était initialement prévu en 2024, l'article 91 de la loi de finances pour 2024 l'a repoussé à 2026 puis 2027. Rien n'interdit qu'une prochaine loi de finances y revienne.

Un changement est en revanche déjà programmé, et il est de pure forme : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifie la taxe sur la valeur ajoutée dans le code des impositions sur les biens et services, et les articles du code général des impôts cités ici sont abrogés à son entrée en vigueur, initialement fixée au 1er septembre 2026, puis reportée au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, pour ne pas la faire coïncider avec le démarrage de la facturation électronique. La règle survit, sa numérotation non. Une page qui citera « l'article 289 bis du CGI » en 2028 citera un article qui n'existera plus, ce qui reste le meilleur indicateur de fraîcheur dont dispose un lecteur.

Reste, une fois le raccordement fait, la seule question qui se reposera : votre adresse de réception est-elle toujours la bonne ? Un changement de plateforme, de logiciel comptable ou d'expert-comptable la déplace, et l'annuaire ne se met pas à jour de lui-même. C'est le type de vérification qui n'a pas d'échéance, donc qui ne se fait jamais, jusqu'à la première facture qui n'arrive pas.

Pour la partie qui nous occupe, le calcul, l'amortissement et la liasse, la démo en ligne d'OpenLMNP tourne sur des données fictives et le code des calculs est public.